La oferta de habitaciones anunciadas en Barcelona ya supera a la de pisos en alquiler tradicional

Mientras todos los ojos están pendientes de comprobar los primeros efectos del límite de precio del alquiler que estrenó hace 10 días Catalunya, en base al sistema de referencia del Ministerio de Vivienda, el mercado inmobiliario de Barcelona parece que ha acelerado su reinvención. Hasta el punto de que en estos momentos la oferta de habitaciones en alquiler en el principal portal inmobiliario ya es superior al de viviendas de alquiler tradicional.

Las primeras sumaban esta semana 4.224 disponibles, sin que sea posible estimar los miles que ya están alquiladas. Esta modalidad de arrendamiento es la más pujante en este momento, junto al alquiler de temporada, que muchos propietarios contemplan como alternativas más garantistas y rentables. Como informó este diario, el 'boom' de esta actividad se ha acompañado de una creciente gestión profesional de la explotación de habitaciones en la ciudad.

El portal Idealista, que como el resto ha visto desplomarse en los últimos años el estoc de pisos en alquiler convencional (contratos de al menos 5 años), sumaba este martes 4.695 pisos en alquiler, aunque muchos de ellos se limitan al arrendamiento temporal de hasta 11 meses. Ese mercado se nutre ahora de la demanda real de visitantes que llegan a Barcelona por unos meses y necesitan este servicio, pero cada vez más se engorda con inmuebles de alquiler 'disfrazados' de temporada para eludir las limitaciones de precios impuestas a los propietarios por parte de Gobierno y Generalitat. También para tener más libertad si en un momento dado quieren vender. En algunos casos enlazan un contrato temporal tras otro, lo que supone una ilegalidad.

Otros portales cuentan con menor volumen de pisos de alquiler (que además se suelen repetir entre webs) y donde también se mezclan temporales y de larga duración. Y no siempre filtran la oferta de habitaciones.

El trasvase de mercado se ha ido produciendo poco a poco. Idealista publicará pronto su informe del primer trimestre, pero cabe recordar que ya en el último trimestre de 2023 el alquiler de temporada representaba ya un 30% de la oferta disponible, tras experimentar un crecimiento del 53%. Y en las últimas semanas la gran mayoría de pisos que salen al mercado se inscriben en esa modalidad, como ha comprobado este diario.

El portal no permite filtrar de entrada esta tipología y conocer el dato actualizado. Pero de mantenerse como mínimo el último porcentaje, significaría que de las 4.695 viviendas contabilizadas, menos de 3.000 se dirigirían actualmente a inquilinos que buscan arrendamiento por años.

Población de paso... y también estable

En paralelo a esa oferta menguante, crece la división de viviendas para el mercado de habitaciones. Inicialmente destinadas a una población de paso como estudiantes y nómadas digitales, pero que cada vez más hospedan también a personas de mediana edad que no pueden acceder a una vivienda en solitario y recurren a pisos compartidos. Cabe destacar que más de 3.000 de las habitaciones anunciadas están por encima de 500 euros al mes. De ellas, 1.196 se cotizan incluso a más de 700 euros mensuales. Y cada vez son más las que superan los 1.000 euros.

Aunque una tercera parte constan como operadas por gestores profesionales, incluso ahondando en los anuncios de particulares se adivina la presencia de un administrador que no es el propietario, sino que organiza las estancias. Una operadora confiesa a este diario que lleva el alquiler de nueve viviendas por habitaciones (con un total 67 habitaciones) porque es "la forma más rentable de alquiler". Pertenecen a tres pequeños inversores, cuenta, y en algunos casos se han reformado con ese fin, optimizando su capacidad: seis habitaciones en 95 metros, por ejemplo. Todas individuales y funcionales. Con el añadido de pocas gestiones (apenas cobro y limpieza) y contratos afilados que permiten prescindir de cualquier inquilino problemático o con problemas de pago. "Ya nadie quiere alquilar sus propiedades como antes", opina.

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Algunos API consultados confirman el giro que está dando el mercado en esa dirección, ahora más acelerado. Aunque apuntan también que la creciente competencia de temporada suavizará poco a poco los precios de las habitaciones. No obstante, están a años luz de los que marca el sistema de referencia. Cabe señalar que la diferencia del índice respecto a contratos entre particulares ronda el 5,3% según un análisis de la Cambra de la Propietat, pero en el caso de los anuncios en portales la diferencia llega a ser de más del 27%, siendo la media esperada del 16,45%. Otro estudio, realizado por la Agencia de l'Habitatge, concluye que con el modelo impuesto se rebajarán mensualidades un 6,2% de media, tomando como base los contratos registrados hasta ahora en el Incasòl.