Estos serán los 7 primeros efectos en Barcelona del nuevo límite al precio del alquiler

La entrada en vigor del límite al precio del alquiler abre a partir de este lunes --cuando se empezarán a firmar los primeros contratos afectados-- una cascada de efectos tanto a corto como a medio plazo en Barcelona, epicentro de la crisis de los precios. Expertos del sector creen que empeorará la situación al reducir aún más la oferta, mientras que los afectados aguardan con impaciencia que las rebajas se hagan tangibles. Estas son las previsiones que lanzan unos y otros.

Ajuste de precios ya en nuevos contratos

Quien firme un nuevo contrato (no una renovación) a partir de este lunes dentro de los 140 municipios tensionados tendrá que utilizar la horquilla de precios que fija el índice, independientemente de que el propietario sea pequeño o gran tenedor. Y quien renueve mantendrá las mismas condiciones o las mejorará. El Sindicat de Llogateres destaca que "es importante recordar que propietarios e inmobiliarias están obligados por ley a informar del precio del anterior contrato y del precio del índice de alquiler a los inquilinos". Y advierte de que "ante cualquier intento de saltarse la ley, es imprescindible que quienes viven de alquiler estén bien informados de sus derechos" o consulten a la entidad.

Los precios se recortarán sobre todo en el mercado inmobiliario abierto que se anuncia en portales inmobiliarios (diversas estimaciones van del 27 al 36%), mientras que podría limitarse al 5,4% en el caso de contratos entre particulares, que suelen incluir a conocidos o inquilinos de confianza.

Avalancha de peticiones de asesoramiento

Tanto propietarios como inquilinos andan de cabeza viendo en qué medida les afecta una posible rebaja de precios. Más allá de las líneas generales, tanto la Cambra de la Propietat, como el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona i Lleida o el Sindicat están teniendo un gran volumen de consultas hace semanas, sobre cuestiones que resultan ambiguas en el redactado, o no quedan claras.

Por ejemplo, ¿si un matrimonio tiene inmuebles a medias y solo uno de los dos es gran tenedor... qué alquiler deben aplicar? Los expertos aún no pueden contestar a eso. Sí tienen respuesta a la duda recurrente de si un contrato vigente se puede revertir para revisar el precio y aplicar el índice a la baja: no, hay que esperar a que se produzca uno nuevo. El viernes pasado las patronales realizaron jornadas técnicas para analizar el contenido, aclarar dudas y estudiar potenciales acciones judiciales.

Ralentización en las firmas de nuevos contratos

Los diferentes expertos prevén que a corto plazo solo haya agilidad en la renovación de contratos (manteniendo arrendatario) y en los contratos con nuevos inquilinos en pisos que ya estaban alquilados anteriormente, siempre y cuando sean de pequeños tenedores. Ya que en estos casos se mantendrá el precio anterior, añadiendo solo la actualización anual de IPC o similar.

Por contra, los grandes tenedores que deban renovar contratos se verán en la tesitura de bajar precios si el índice así lo marca, y han de asumir el límite en todos los contratos nuevos. Ello desembocará en decisiones que afectarán el mercado: ¿acatan el índice o dejan de alquilar ese inmueble?

Además, la casuística ofrece resultados anómalos en el índice, como en áticos, principales y otros pisos con terrazas de uso privativo pero no recogidas catastralmente y que muestran un valor límite muy por debajo de su condición real. Los afectados necesitarán asesoramiento para reclamar estos ajustes y comprobar qué precio pueden aplicar.

Renovación y fidelización de contratos

El sector ha reiterado que la ley de vivienda beneficia al inquilino que ya tenía piso, y perjudica al que lo busca, en tanto que el estoc de alquiler se reducirá aún más. La razón de lo primero es que para evitar males de cabeza e incertidumbres, y a sabiendas de que no se puede aumentar la renta, muchos pequeños propietarios serán "conservadores" y primarán la continuidad de sus inquilinos, si son buenos pagadores, relata el gerente de la Cambra, Óscar Gorgues.

En estos casos, solo se verán perjudicados quienes hubieran alquilado a allegados o amigos, ya que esa renta marca el precedente y no podrán sobrepasarla. En cambio si el contrato era reciente o actualizado, podrán beneficiarse en el futuro de mantener los precios de mercado aplicados, claramente por encima del índice. Algo que no sucederá con los grandes tenedores cuando cambien de inquilino.

Deterioro del parque de viviendas

Las diferencias de precio que marca el índice entre un piso en perfecto estado y uno en mal estado son tan pequeñas que la regulación desincentiva claramente la inversión en mejoras de la vivienda, como ilustró este diario. Incluso de apenas 40 euros. Gorgues coincide con el resto de expertos en que habrá una tendencia al "deterioro" ya que a los propietarios no les compensará y preferirán no actualizar y arrendar pisos sin reformar. Además, la interpretación de las condiciones de la vivienda puede ser subjetiva a la hora de valorarlo en el sistema de referencia del Ministerio de Vivienda que se aplica obligatoriamente en las zonas tensionadas.

Incremento de viviendas en venta

El colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de Administradors de Finques tienen claro que situar la presión en el propietario que alquila empujará a una parte de ellos a vender, como ya ha sucedido en los últimos tiempos en Barcelona. En este sentido la Cambra agrega que hay un porcentaje de grandes tenedores con cinco propiedades que para evitar esa carga y las restricciones que implica, optarán por vender un inmueble y quedarse con un tope de cuatro, dadas las ventajas que entraña ser pequeño propietario.

También apuntan a los casos de reformas recientes en pisos que iban a ser alquilados y donde la inversión es casi imposible de rentabilizar índice en mano, por lo que muy posiblemente se pasen a la venta.

De hecho, Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, pronostica un aumento de firma de hipotecas, ante la inyección de viviendas que optarán por la compraventa y de barceloneses que si no encuentran piso de alquiler den el paso de hipotecarse. Recuerda también que muchos pequeños propietarios utilizan lo que obtienen de un alquiler para pagar la hipoteca de ese inmueble, como inversión de futuro, y que si les salen las cuentas también se convertirán en vendedores.

Reinversión en otro tipo de inmuebles o fuera de Catalunya

Los propietarios que abandonen el circuito del alquiler, tanto pequeños como grandes tenedores, posiblemente buscarán otras vías de inversión. Una pueden ser los locales comerciales (incluso para su uso de viviendas sin cédula, excluido en la regulación, como informó este diario). Otra concentrarse en viviendas de menos de 30 metros cuadrados o de más de 150, también fuera del índice, al igual que la obra nueva.

El personal shopper inmobiliario (PSI) Iñaki Unsain (expresidente de la patronal española), especializado en la búsqueda de hogar para sus clientes, opina que el índice y su forma de aplicación suponen un "error garrafal". Cree que "expulsará a los pocos propietarios que quedan en el mercado", y "desplazará las inversiones a otras regiones", amén de aumentar la oferta de vivienda solo de temporada (hasta 11 meses) y de "dejar fuera del mercado del alquiler a las personas con menor capacidad y solvencia”. 

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