¿Cómo funciona el tope al alquiler que regirá a partir de este sábado en 140 municipios catalanes? ¿Cómo se puede consultar?

El índice de referencia de precios para el alquiler o tope al alquiler será una realidad a partir de este sábado en 140 municipios de Catalunya, la única comunidad que ha decidido aplicar la fórmula, aunque defendía un sistema distinto. El conjunto de municipios incluye Barcelona, buena parte del área metropolitana y de la franja costera, así como las otras tres capitales de provincia Girona, Lleida y Tarragona, las de comarca y las localidades más pobladas como Badalona, L'Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, Sabadell o Terrassa, entre otras. En total, en estas zonas vive el 80,6% de la población de Catalunya y 6,2 millones de personas. 

¿En qué consiste el índice para limitar los alquileres de pisos en zonas de precios elevados?

¿Cómo se aplica?

En los 140 municipios implicados declarados como zonas tensionadas, los precios del alquiler se podrán determinar mediante el portal de internet del ministerio de Vivienda. Se tendrá que tomar el valor superior del rango resultantes de la localización y las diferentes caracteristicas del inmueble, es decir, tiene párquing, la altura del piso y otros. Se ha elaborado por ámbitos territoriales, atendiendo a las secciones censales para las que se dispone de datos para determinar el rango de valores individualizados de referencia, de acuerdo con la metodología que explica el ministerio en su portal.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Para declarar una zona tensionada por parte de una comunidad autónoma -en este caso, Catalunya-, la ley de vivienda establece que debe cumplirse al menos una de esta dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente. La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que se mantengan las circunstancias que motivaron tal declaración.

¿De dónde sale el índice de precios?

Es una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales. Esencialmente se nutre de datos de la Agencia Tributaria, el Catastro, Instituto Nacional de Estadística (INE), el Banco de España y los registradores de la propiedad. En total son 2,5 millones. La Generalitat, que defendía un sistema basado en precios fijos de referencia, no en horquillas, que aplicó durante un año y medio hasta que el Tribunal Constitucional tumbó de forma parcial la ley de vivienda catalana, fundamentaba su sistema en los datos recogidos de las fianzas por alquileres en el Incasòl o las cámaras de la propiedad.

¿Para quiénes es obligatorio?

Para los pequeños propietarios, que son más del 80% del total, los topes en las zonas tensionadas son orientativos y se pueden emplear como referencia. En todo caso, los nuevos contratos deberán partir del precio que tenía el anterior. Para los grandes tenedores, que la Generalitat ha decidido que sean quienes cuentan con más de 5 inmuebles, será obligatorio aplicar en los nuevos contratos el valor superior máximo establecido en la horquilla en las zonas declaradas tensionadas. En todo caso, para tener esta consideración, las viviendas pueden estar tanto en el mismo municipio o en distintos, siempre que sean zonas tensionadas.

¿Cómo se puede consultar?

El ministerio de Vivienda facilita dos vías para la consulta de los índices de referencia. La primera es una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia de acuerdo con su localización y características. La segunda es para consultar sobre una vivienda concreta a través de su dirección o referencia catastral y que tiene en cuenta todas las características individuales de la propiedad. También se ha puesto en marcha un nuevo servicio para conocer los valores de referencia de cualquier vivienda, a través de un mapa de precios del alquiler, también en la web ministerial.

¿Hay ventajas para los caseros?

Uno de los objetivos es estimular la oferta. Y la vía por la que se ha optado es la tributaria. En este sentido, se sitúa la reducción por los ingresos obtenidos por el alquiler en el 50% en el IRPF, frente a la actual del 60%, es decir, en términos generales empeora. Pero se crean rebajas adicionales que elevan la reducción hasta el 60% si se han llevado a cabo obras de rehabilitación los dos años anteriores; del 70% si se alquila por primera vez una vivienda a jóvenes (personas de 18 a 35 años) en zonas tensionadas y del 90% si se baja la renta en una zona tensionada. La reducción ha de ser de al menos un 5% con respeto al contrato anterior.

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