Cinco contrasentidos en Barcelona del nuevo límite al alquiler: m2, estado, rango, luz y muebles

El sistema corrige un criterio muy criticado por los propietarios o gestores en el anterior índice de referencia que fugazmente impulsó (antes de ser tumbado por vía judicial) la Generalitat. Aquel contabilizaba solo los metros cuadrados útiles a la hora de fijar los precios de alquiler, pese a que el propietario pague al comprar y en sus impuestos tanto por los metros construidos (paredes incluidas) como por el cómputo catastral (que incluye zonas comunes). En esta ocasión se evalúan metros construidos, pero como la base principal que toma el Ministerio de Vivienda son datos de Hacienda es habitual que el catastro no coincida con la realidad.

Para proceder a establecer el rango de precios, el cuestionario va mucho más allá de los datos objetivos referidos a ascensores, jardines o número de planta. Se plantean variables abiertas a interpretaciones interesadas, como el "estado de conservación" del inmueble (que puede considerarse perfecto, bueno, con "actualizaciones necesarias", o deficiente). Por un lado, es más que posible que un inquilino y un propietario discrepen sobre sus evaluaciones. Pero además, el algoritmo 'mágico' que calcula los precios (en base a los datos de tributación, a fianzas, a percentiles diversos, asignaciones de valor según atributos, altura y demás) valora singularmente algunas de las atribuciones. Así, en una simulación con un piso de 70 metros cuadrados en una calle del Eixample ubicado en un quinto piso sitúa solo 40 euros de diferencia entre que cuente o no con ascensor. O 26 euros mensuales en que esté "perfecto" frente a que precise de reformas, teniendo en cuenta que la renovación de una vivienda de esa dimensión supone fácilmente más de 30.000 euros. En la misma línea, la pregunta de si tiene 'vistas' parece difícilmente ponderable: ¿Vistas panorámicas? ¿A un jardín frondoso? ¿Al mar?

Superado el interrogatorio (sin juez para las muchas preguntas subjetivas), el resultado es un rango de precios entre el que debe situarse el alquiler en caso de zonas tensionadas. Por ejemplo, para un piso de 83 metros en una de las mejores calles de Sants, en buen estado y con ascensor, se establece un abanico de 902 a 1.097 euros. Para un piso de 108 metros en la Nova Esquerra del Eixample alto y en perfecto estado fija entre 1.107 y 1.443 euros. Es de suponer que el propietario elegirá en cada caso la cifra más alta defendiendo a capa y espada el estado, o hipotéticas vistas. ¿Cómo y quién podría exigir el precio mínimo si el propio sistema ya ha filtrado las variables?

Más allá de la ubicación y la conservación, una de las cosas que más valora un inquilino y que más determina que sea comercial es que la vivienda sea luminosa y bien orientada. Influirá no solo en un alta demanda, sino también en el consumo energético y el confort. Desde la pandemia, los balcones y terrazas se han convertido también en uno de los grandes reclamos en núcleos urbanos grandes como Barcelona. Pero el índice no pondera de forma explícita ninguno de estos dos criterios, de modo que se otorga un precio más caro a un piso de 75 metros que solo tiene balcones y mira al norte que a uno de 70 esquinero, con tres balcones y orientado al suroeste.

Una de la variables del índice a la hora de establecer precios alude a si el inmueble está o no amueblado. Las viviendas amuebladas son muy buscadas por un perfil de población que por trabajo o circunstancias personales saben que no cumplirán con los 5 años de alquiler que contempla su contrato de larga duración. Son valoradas también por jóvenes que se independizan en la capital catalana y no pueden afrontar el gasto añadido de amueblar por completo un piso en el que no saben cuánto tiempo vivirán. Sin embargo, incluso en pisos de más de mil euros de renta, como el último ejemplo, el índice establece solo pírricas aumentos de valoración de entre 9 y 22 euros en función de si tienen o no mobiliario. Es un dato que desincentivará a los propietarios a equipar los pisos, dado que ello supone invertir unos miles de euros que difícilmente podrán amortizar ante el desgaste que entraña el uso continuado.