Capella acusa al Gobierno de impedir la bajada de precios del alquiler en zonas tensionadas

Choque entre el Gobierno central y el Govern. El Ministerio de Vivienda y la Conselleria de Territori no se han puesto finalmente de acuerdo sobre el índice de referencia de precios del alquiler, imprescindible para que en las áreas declaradas como tensionadas se puedan aplicar parte de los límites incluidos en la ley estatal de vivienda aprobada en mayo del año pasado.Tras reunirse de urgencia este lunes en Madrid con la ministra Isabel Rodríguez, la consellera Ester Capella ha asegurado que el índice que prevé publicar el Ejecutivo central antes de que acabe febrero provocará que los "precios del alquiler no bajarán" de forma generalizado en dichas zonas.

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Capella, así, ha criticado que Vivienda aprobará un índice homogéno para toda España, pese a que el "mercado del alquiler no es igual" en todo el país, así como que no incorporará al mismo el índice catalán, como quería la Generalitat. Además, dicho índice estatal, elaborado a partir de datos de la Agencia Tributaria, establecerá un rango de valores de referencia en función de distintos aspectos (con un precio inicial a partir de la superficie y la localización del inmueble y valores al alza a través de la ponderación de variables relativas a las características de la vivienda y el edificio). En cambio, el índice catalán, creado a partir de las fianzas que depositan los inquilinos, establece un valor fijo en cada área.

Por su parte, fuentes del Ministerio de Vivienda han apuntado que en la reunión "se ha reiterado la fijación y los criterios del índice que se habían venido trabajando entre los técnicos del Estado y la Generalitat y como se habían compartido políticamente en varias ocasiones", informa Gabriel Santamarina. El Gobierno, han añadido "aplicará un índice homogéneo al conjunto de España, en cumplimiento del mandato establecido de la Ley de Vivienda". El índice, han defendido, es "solo un instrumento más" para controlar el incremento de los precios del alquiler. "Confiamos en que las políticas públicas puestas en marcha por las diferentes administraciones mejoren el acceso a la vivienda", han añadido.  

Diferencias de precios

Para argumentar que el índice estatal no provocará bajadas de precios, Territori lo ha aplicado junto al catalán a una muestra de 23.000 pisos en la comunidad. Según el departamento, ha detectado "muchas situaciones" en las que el rango superior del índice del ministerio está entre 100 y 400 euros por vivienda por encima del índice catalán. Además, el rango de precios estatal es en muchas ocasiones "demasiado amplio", con lo que a dos viviendas idénticas ubicadas en el mismo lugar se le fija una diferencia de hasta el 45%, cuando la discrepancia de precios reales se queda en el 15%. La conselleria también está en contra de criterios, a su juicio no objetivos, que ponderan al alza el rango estatal, como el grado de mantenimiento del inmueble. "El propietario tenderá a consignar siempre una buena calificación sin que la Administración tenga herramientas para verificar si el dato es cierto o no", ha denunciado. 

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La Generalitat también ha asegurado que el Gobierno "minimiza la importancia" del índice con el argumento de que sólo se aplicará a los nuevos contratos que se incorporen por primera vez al mercado y que la mayoría son pisos ya alquilados que se regirán por la regla que obliga a mantener las condiciones del contrato anterior. "Nosotros discrepamos de este criterio, puesto que entendemos, por los datos de que disponemos, que un mínimo del 20% de los contratos de alquiler anuales no habían sido alquilados en los últimos cinco años. Aparte de éstos, debe tenerse en cuenta que para todas las viviendas de los grandes tenedores se aplicará el índice, tengan o no un contrato anterior", ha argumentado el Govern.

140 municipios

La aprobación del índice de referencia de los precios del alquiler y la declaración de áreas tensionadas de precios (que Vivienda se ha comprometido también a aprobar antes de que acabe el mes) son los pasos imprescindibles para que en dichas zonas se puedan aplicar los límites en las subidas del alquiler incluidos en la ley estatal de vivienda aprobada en mayo del año pasado. En agosto, el Govern envió al ministerio su lista de municipios con precios del alquiler tensionados, en la que incluyó 140 ciudades y pueblos catalanes, en los que viven 6,2 millones de personas, el 80,6% de la población de la comunidad. Prácticamente, un centenar de ellos están concentrados en Barcelona, su área metropolitana y las ciudades más grandes de las comarcas del Vallès. Territori remitió la información al Gobierno central para que -como estipula la ley de vivienda- el Ejecutivo avalase tanto la memoria como el índice de precios por un periodo de tres años, prorrogable cada año mediante el mismo procedimiento. 

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Para ser considerada como área tensionadas, hay dos requisitos que marca la ley de vivienda. El primero es que, en la zona, la carga mediana de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar. El segundo consiste en que el precio del alquiler haya subido al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Solo se deberá dar una de las dos condiciones.

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La ley de vivienda establece que, en aquellas zonas declaradas tensionadas, los arrendatarios podrán acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. En los nuevos contratos, también se limitará el precio a la renta del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de ese contrato. Además, en el caso de los grandes tenedores (diez o más viviendas en propiedad, aunque la Generalitat aprobó bajarlo a cinco), la renta no podrá exceder el límite máximo fijado por el índice de precios de referencia que el ministerio va a aprobar, lo que según los casos se supone que va o iba a suponer bajadas de precio.

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Como excepción, podrá haber un incremento de hasta el 10% en el caso de que se haya rehabilitado el inmueble. En general, los precios no podrían subir en las zonas tensionadas más que un 2% en 2023, un 3% en 2024, y lo que establezca después el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler que se ha encargado que elabore el Instituto Nacional de Estadística (INE).