En el Senado

La ley de vivienda queda definitivamente aprobada: todos los detalles y cuándo se aplica

La norma limita al 3% los incrementos de las rentas durante 2024

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archivo imagen archivo vivienda alquiler / Europa Press

Miguel Ángel Rodríguez

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Se han tardado más de 900 días en sacar adelante la Ley de Vivienda. Sin embargo, este miércoles ha quedado definitivamente aprobada tras recibir el visto bueno del Senado. Con 134 apoyos, 117 'noes' y una abstención, la norma se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) este mismo jueves y entrará así en vigor el viernes, en plena campaña para las elecciones del 28-M, dando munición electoral a PSOE y Unidas Podemos que llevan semanas disputándose la autoría de la norma.

Tras centenares de tiras y aflojas, negociaciones encalladas y conversaciones secretas, la ley de vivienda, cuyo principal objetivo es regular los precios del alquiler, se ha convertido en una realidad. El momento decisivo fue el acuerdo que cerraron socialistas y morados con ERC y EH Bildu, los dos principales socios que han buscado para sacar adelante la norma. Finalmente, tras blindar las competencias autonómicas, ambas formaciones acabaron dando apoyo al texto legislativo.

La aprobación de la ley en plena campaña electoral tiene una importancia significativa ya que las competencias en materia de vivienda están en manos de las comunidades autónomas. Así, la aplicación del grueso de la norma, como la aprobación de zonas tensionadas en las que los grandes tenedores deberían rebajar los precios del alquiler, depende únicamente de los gobiernos territoriales. Por ejemplo, las comunidades regidas por el PP ya han anunciado que no harán uso de ella, mientras que las del PSOE, sí. A continuación, todos los detalles de la norma:

Límite a las subidas del alquiler

La norma elimina el IPC como índice de referencia para la actualización de la renta. A principios de 2022, el Gobierno aprobó un límite del 2% para las revisiones anuales de las rentas con el objetivo de que estas no se actualizaran con el IPC que, en esos momentos, estaba disparado y se situaba en un 7,6% en febrero del pasado año. Ese tope del 2% se mantuvo durante todo el 2022 y también estará vigente a lo largo de todo el 2023. El acuerdo alcanzado recoge que en 2024 se elevará hasta el 3%, y que en adelante se creará un nuevo índice al que deban ajustarse esas subidas. Este índice, que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE) antes de 2025, deberá ser "más estable e inferior a la evolución del IPC", de tal forma que toparía los aumentos de la renta por renovación anual.

Definición de grandes tenedores

La ley de vivienda establece una definición de "gran tenedor" como aquella persona física o jurídica que posea más de 10 inmuebles. No obstante, han pactado que en zonas de mercado tensionado esta cifra se pueda rebajar hasta cinco. Esta decisión deberá tomarla las comunidades autónomas l"en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades". Esto influiría a la hora de aplicar algunas de las medidas recogidas en la ley y que solo afectan a aquellos actores que se consideran grandes tenedores, como la limitación de los precios del alquiler en zonas tensionadas.

Zonas de mercado tensionadas

La mayoría de las medidas de la norma se aplican en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, aquellos lugares con escasez de viviendas en condiciones asequibles. A petición de cada comunidad, se concederá esta categoría por tres años a aquellas zonas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supera el 30% de los ingresos medios de un hogar o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Solo se deberá dar una de las dos condiciones.

Tope a los precios

En aquellas zonas declaradas tensionadas y dentro del periodo de vigencia de la declaración, las pequeños tenedores que alquilen un piso no podrán subir los precios al realizar un nuevo contrato, exceptuando la actualización establecida (un 2% en 2023; un 3% en 2024; y lo que establezca después el índice). El texto recoge la salvedad de un incremento de hasta el 10% en el caso de que se habilite la vivienda con un gasto de al menos el 10% del valor de compraventa del inmueble.

Rebajas para los grandes tenedores

Los grandes tenedores, sean personas físicas o jurídicas, deberán rebajar el precio de los alquileres en aquellas zonas tensionadas. Al firmar o renovar un contrato, la renta no podrá superar el límite máximo establecido en el índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda.

A este índice se deberá ajustar también el precio de las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, sean de pequeños o grandes tenedores.

Sistema de bonificaciones

Para fomentar la bajada de precios por parte de pequeños propietarios en zonas tensionadas, la norma recoge un sistema de bonificaciones fiscales del IRPF: del 90% si se rebaja la renta un cinco por ciento; del 70% si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años; del 60% si la vivienda ha sido objeto de actuaciones de rehabilitación en los dos años anteriores. En el caso de no cumplir ninguno de los requisitos la bonificación será del 50%.

Protección de los inquilinos

La norma incluirá que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador. Es decir, que aquellos que estén buscando un piso en alquiler no tendrán que pagar la cuantía habitual de un mes de alquiler que solicita la inmobiliaria. Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos.

Desahucios

El acuerdo incorpora medidas de protección frente a los desahucios. Por un lado, se prohíben los lanzamientos sin fecha y hora predeterminada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimiento de desahucios, así como se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, se podrán utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales.

Requisitos para la desocupación de viviendas

La norma también ralentiza el procedimiento para llevar a cabo la desocupación de un inmueble. En concreto, señala que no se admitirán las demandas para recuperar la posesión de una finca si no se indica, lo primero, si "el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante". Después, los pequeños tenedores deberán adjuntar un certificado del Registro de la Propiedad para justificar dicha condición y, por otro lado, los grandes tenedores deberán ser quienes acrediten si la persona ocupante está o no en situación de vulnerabilidad mediante documentos acreditativos de las administraciones competentes y con el consentimiento de la persona demandada. 

Protección a los vulnerables

Actualmente, la Ley de Arrendamientos Urbano establece que los contratos de alquiler se prorrogan obligatoriamente si el inquilino lo desee hasta cinco años o siete, en el caso de personas jurídicas. Ahora, la norma recoge que el arrendatario podrá solicitar un año extra en el que se mantendrán las mismas condiciones si justifica una situación de vulnerabilidad social y económica en base a los informes emitidos por los servicios sociales. 

Por otro lado, se recoge que en el plazo de 20 años, las administraciones competentes deberán tener un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 20% respecto al total de hogares en zonas tensionadas.