Casos reales en Barcelona: el límite del alquiler podría bajar un 16,45% los precios

¿Hay una diferencia abismal entre los límites que establece el nuevo índice de referencia de los alquileres respecto al precio real de un mercado tan enloquecido como el de Barcelona? ¿Supondrá una gran rebaja respecto a la situación actual? Sí y no. Un experimento realizado con medio centenar de contratos firmados en los últimos meses a lo largo y ancho de la ciudad, chequeados ahora con el sistema de fijación de precios que da el el Ministerio de Vivienda, revela que los precios suscritos están, en promedio, un 16,45% por encima del tope máximo aplicable en cada caso, según la exhaustiva radiografía que ha realizado la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona para compartir con este diario. Eso sí, con puntas que pueden suponer una desviación de hasta el 112% sobre el rango mínimo.

No obstante, si la muestra se divide entre los contratos de pisos que fueron comercializados desde anuncios (en el mercado más liberalizado) y los suscritos entre particulares (por confianza, recomendación, y demás) la cosa cambia. Los primeros alcanzan un precio un 27,46% más alto que el rango superior calculado por el Gobierno en base a la declaración de la renta. Por contra, el segundo caso, solo están un 5,3% por encima del tope del índice. Cabe recordar que el indicador será de obligado cumplimiento en las zonas consideradas de mercado tensionado en Catalunya, en el caso de grandes tenedores abocados al reajuste de los arrendamientos. Pero es previsible que contagie al mercado de los pequeños propietarios para ser competitivos, siempre y cuando mantengan sus viviendas en el mercado del alquiler y no haya una caída brusca de la oferta, como sospecha el sector.

Simulaciones ajustadas

Para analizar el efecto real del tope a los alquileres en el ámbito de Barcelona, la Cambra ha hecho una simulación con 26 contratos que han formalizado recientemente donde las condiciones las había pactado el propietario particular con otro particular de su elección, frente a otros 26 que la propia Cambra comercializó y publicitó siguiendo los precios de mercado de los grandes portales o los precios deseados por los propietarios. En cada una de las pruebas se han introducido las características reales de la vivienda (ubicación, estado, altura, mobiliario y otros) que solicita el sistema para fijar un rango desde un mínimo a un máximo, que en las zonas no tensionadas se queda en una mera referencia, mientras que en puntos como Barcelona debe acatarse en los nuevo contratos a partir del 13 de marzo.

Los precios firmados en el mercado libre son hasta un 68,15% más altos que el rango mínimo que marca el Ministerio de Vivienda

El abanico que da el sistema abarca los 300 euros con frecuencia (por ejemplo, un piso de 70 metros cuadrados en el Eixample, que el índice sitúa entre 830 y 1.120 euros), dejando la negociación final entre las partes. Intervendrán allí otros aspectos no tenidos en cuenta, como la luminosidad o la orientación, se presupone. De entrada, la franja baja queda muy por debajo de la realidad local y distorsiona especialmente a los pisos pequeños y reformados, ya que las obras son poco valoradas por el índice.

Así, incluso en los contratos entre particulares, el precio firmado queda un 41,7% por encima del mínimo correspondiente, mientras que en el mercado libre se agranda la diferencia hasta un 68,15%.

Hacia los topes máximos

La opción de los máximos es previsiblemente la que más se adoptará, con lógica de mercado y teniendo en cuenta que la oferta es ya de por sí escasa y podría mermar rápidamente si los propietarios optan por vender antes que rebajar. Y que la demanda no ha dejado de crecer en la ciudad, razona el gerente de la Cambra de la Propietat, Óscar Gorgues.

No obstante, si se hace el promedio conjunto con las dos muestras de contratos, la diferencia es del mencionado 16,45% sobre el tope máximo que da el índice y del 55,15% sobre el mínimo.

Yendo al detalle de los casos particulares se refrenda aún más la tesis de la Cambra, que siempre cuestiona los precios de alquiler que difunden los grandes portales inmobiliarios como generalizables, en tanto que se alejan del mercado paralelo de proximidad que se establece entre particulares, mantiene Gorgues. Lo demuestra el hecho de que la media de los contratos firmados en Barcelona tomada de las fianzas del Incasòl es de 1.171 euros mensuales (según últimos datos disponibles del tercer trimestre de 2023), mientras que solo un 10% de los pisos ofertados este miércoles en Idealista están por debajo de 1.200 euros.

Cinco contrasentidos en Barcelona del nuevo límite al alquiler: m2, estado, rango, luz y muebles

De esos datos se desprende que los acuerdos entre particulares son una parte importante del mercado total. Se trata de tratos que se cierran por recomendación, por confianza previa, con conocidos y similares situaciones, donde el propietario "prima la seguridad al precio", apunta la misma fuente, subrayando que el pequeño propietario "es conservador y busca tranquilidad" y evitar impagos. Hasta el punto de que en una decena de casos el precio acordado está por debajo del máximo que estable el índice. Por ejemplo, en el barrio de Vallcarca (Gràcia), donde en enero alguien firmó un contrato por 672 euros, que según el índice se podría alquilar a un mínimo de 633 euros y un máximo de 865.

En el caso de pisos contratados a través de anuncios, llega a haber diferencias vertiginosas. Como un contrato en Sant Martí suscrito a 2.100 euros, para el que el nuevo índice fija un espectro de 994 a 1.305 euros. U otro en Sants, donde alguien paga 980 euros por una vivienda enmarcada entre 460 euros y 691, es decir, con una teórico sobre coste del 41,7 al 112,8%. según se tome el mínimo o el máximo.

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