El nuevo límite al alquiler frenará la reforma de pisos en Barcelona: la inversión ya no se amortizará

En cuanto entre en vigor el límite al precio de los alquileres en Catalunya, a partir del próximo 13 de marzo, se producirá una paradoja que perjudicará claramente al parque de viviendas en Barcelona: resultará mucho más rentable para un propietario poner en alquiler un piso viejo y sin actualizar que uno reformado. Tampoco le saldrá a cuenta ofrecer extras como ascensor, mobiliario de calidad o párking.

Tras realizar numerosas simulaciones con viviendas en distintos puntos de la ciudad, este diario ha comprobado que los datos disuaden de realizar mejoras en las viviendas para alquilar. La fórmula, además, no contempla la luminosidad u orientación de una vivienda, de forma que un piso interior o sin apenas luz puede cotizar más alto que uno con balcones, favoreciendo a los peores pisos en la fijación de precios.

El sistema de cálculo del rango de precios límite que ha creado el Ministerio de Vivienda y que se aplicará obligatoriamente en los 140 municipios considerados 'tensionados' (por sus precios) en Catalunya parte de preguntas graduales para describir cada inmueble. Por ejemplo, el estado de la vivienda: ¿Es perfecto, bueno, precisa actualizaciones o es deficiente? Sin embargo, una vez comparado el peso de cada variable, los números hablan por si solos.

Casos reales en Barcelona: el límite del alquiler podría bajar un 16,45% los precios

Por ejemplo, un piso concreto de la calle de Verdi, en Gràcia, de 52 metros cuadrados sin ascensor puede alquilarse si está en perfecto estado (totalmente renovado) por entre 615 y 844 euros. Pero si está en el peor estado (grado deficiente), se deberá alquilar entre 597 y 797 euros. La diferencia entre una rehabilitación y un piso de origen es de entre 18 y 47 euros mensuales.

Si se lleva el ejemplo a un piso mayor, de 132 metros en la calle de Consell de Cent, el precio máximo si está totalmente renovado serán 1.659 euros y si está de origen, 1.556. ¿Qué gran tenedor rehabilitará un piso de ese tamaño, que puede suponer una inversión de entre 60.000 y 100.000 euros para obtener solo cien euros más al mes? Los mismo sucede con el ascensor: instalarlo hace crecer la renta 61 euros.

25 años para recuperar una reforma mínima

La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona ha ido más allá y, con un ejemplo en la calle de Antoni Maria Claret, ha estimado qué gasto máximo en obras se puede amortizar en un tiempo razonable, 25 años. En este inmueble, solo 66 euros separan el perfecto estado del peor estado. Así, la inversión en mejoras que podría hacer un propietario sin perder rentabilidad sería de 9.424 euros más IVA. Un panorama que, según el gerente de la entidad, Óscar Gorgues, "desincentivará" totalmente las mejoras en el parque de vivienda de alquiler y puede suponer el empeoramiento de las condiciones de habitabilidad de muchos pisos en una ciudad como Barcelona.

De hecho, una de las causas atribuidas al aumento de los precios de los últimos años es el elevado número de rehabilitaciones que se han llevado a cabo para ofrecer viviendas de más calidad, apuntando a un público, tanto local como extranjero, dispuesto a pagar por ello. Pero este tipo de reformas chocan contra el sistema de control de precios. No quedan compensados ni remotamente en los casos de viviendas que se vayan a poner por primera vez en el mercado o tras cinco años sin alquilar (hay que ceñirse siempre al rango de precios legal), o en el caso de que se produzca un relevo de inquilino y el propietario sea gran tenedor (deberá asumir también el índice).

Sin incentivos para los extras

La cosa no mejora si las fincas tienen extras que el sistema de cálculo compensa con poco valor, como párking o ascensor. Así, en último ejemplo de la Cambra, el ascensor sumaría un valor de 39 euros (al tope máximo), que apenas viene a ser el gasto de su mantenimiento. Si la finca no dispone de uno y es de propiedad vertical, esta revalorización tan baja puede desmotivar su futura instalación. Ocurre también con las plazas de aparcamiento, que en el mismo ejemplo suponen un incremento de solo 34 euros en la mensualidad máxima aplicable. Las plazas de garaje suelen alquilarse en el mercado libre por unos cien euros en Barcelona. Ante la diferencia de ganancias, lo más probable es que el propietario alquile por separado el piso y el aparcamiento.

En algunos casos examinados por este diario, incorporar aparcamiento aporta aún menos valor. Y el ascensor en pisos pequeños como el de Verdi apenas se premia: 28 euros mensuales extra, que no cubren ni la cuota de comunidad y mantenimiento. Con los pisos amueblados la historia se repite y proporcionar camas, mesa, sillas, sofá y demás a una vivienda la incrementa en 27-29 euros mensuales, lo que tendirá a reducir la oferta de viviendas equipadas.

Para el inquilino, que se verá favorecido por una reducción de precios (en general) en los nuevos contratos, estas circunstancias harán que por poco dinero más compense buscar pisos reformados. Pero en una mercado con mucha más demanda que oferta como el de Barcelona, tendrá que resignarse a encontrar cada vez menos opciones actualizadas ante la caída de las rehabilitaciones que vaticina el sector.

Suscríbete para seguir leyendo