El imparable 'boom' de las habitaciones en pisos de Barcelona: para alquilar y hasta comprar

Fragmentadas, redistribuidas o reinventadas, miles de viviendas en Barcelona de tamaño mediano o grande han dejado de acoger familias para adaptarse a la nueva y feroz ley del mercado inmobiliario. En tiempos de escasez de estoc de alquiler y de precios en permanente ascenso, las habitaciones se han convertido en la moneda de cambio en auge, por abarcar dos públicos disparados en la capital catalana: el de estudiantes o teletrabajadores internacionales de paso, y el de barceloneses jóvenes que solo pueden aspirar a compartir hogar por el momento. El resultado es una creciente oferta que abarca desde las versiones más económicas a las elitistas (y de gestión profesionalizada) en alquiler, pero que abre ya la puerta incluso a la venta de estos microespacios, "para vivir o para invertir".

El pujante negocio de las habitaciones, del que este diario informaba hace unos meses, gana mercado alentado por una fuerte demanda y por ser el refugio inversor de pequeños y grandes propietarios frente a una ley de la vivienda que ha desincentivado a muchos en el campo del alquiler tradicional. Mientras el segmento de arrendamiento temporal se amplía a costa de la antigua oferta de larga duración, los hogares compartidos también evolucionan en cuanto a tamaño y nuevas necesidades.

Crece la oferta de habitaciones, y una cuarta parte de los anuncios se sitúan por encima de los 700 euros

Si en Madrid se ha producido una auténtica eclosión de minipisos, en Barcelona ese fenómeno está frenado por las limitaciones de las cédulas de habitabilidad. Pero la contrapartida es que aunque la regulación catalana no legaliza, por ejemplo, un 'loft' de 25 metros cuadrados como hogar unipersonal por cuestión de tamaño, sí permite exprimir las viviendas por estancias. Abundan los anuncios de pisos de 90 y 100 metros distribuidos en 5 y 6 habitaciones, que se gestionan una a una desde plataformas especializadas, generando ingresos que triplican o más un alquiler convencional. En ocasiones son propiedad de empresas, que adquieren los pisos con ese fin, mientras que en otras se explotan para un particular.

Mil euros por una habitación: el alquiler compartido eclosiona como negocio en Barcelona

Uno de los radares más claros de la tendencia los brindan portales como Idealista, que hace años ya incorporó la tipología "compatir" en su buscador. En la actualidad aparecen unas 4.150 habitaciones disponibles, frente a 5.800 pisos completos anunciados en alquiler. Hace pocos meses las primeras eran 2.600, aunque agosto es un periodo de ebullición de cara al inicio de temporada lectiva o de incorporaciones laborales de quienes llegan desde otros países. Pero tampoco hay que pasar por alto la demanda estival de quienes vienen de vacaciones largas o teletrabajan en pleno verano.

Ese torrente de habitaciones distingue claramente los formatos más tradicionales enfocados en los estudiantes universitarios (uno alquila un piso y procede a cubrir toda su capacidad buscando compañeros) con precios que empiezan desde los 260 o 300 euros, con opciones sencillas y no muy céntricas. El otro cliente creciente, el que viene por una temporada a trabajar o estudiar un máster y maneja presupuestos más holgados, eleva el listón de las habitaciones por meses, que alcanzan precios superiores los mil euros. De hecho, 1.150 casos en la oferta de Idealista (es decir, más de una cuarta parte) se anuncian a más de 700 euros mensuales. Por debajo de los 500 euros solo se sitúa un tercio de la oferta.

Rentabilidad garantizada

¿Quienes hay detrás de las ofertas? Frente al inquilino o propietario que arrienda las habitaciones libres para cubrir sus necesidades económicas o afrontar hipotecas o arrendamientos, crecen los propietarios que directamente alquilan las habitaciones hasta completar la capacidad, sin residir en ellas. De ese modo, se crean núcleos de convivencia temporal entre desconocidos. Pero esto es una tarea que puede dar trabajo, así que el formato en auge es el profesional. Un total de 1.164 de los mencionados anuncios (que representan solo la oferta disponible) están gestionados por agencias y plataformas especializadas. Los precios son notablemente más altos porque muchos ya integran el coste de suministros y hasta la limpieza de zonas comunes un día por semana.

Algunas plataformas especializadas los redistribuyen y minimizan las zonas comunes para exprimir el espacio y evitar roces de convivencia

Una docena de empresas copan buena parte de ellos, con particularidades en su explotación y características. Algunas de las consultadas tienen pisos "propios" y otras, de terceros. El mínimo suelen ser tres o cuatro meses y la franja de potenciales usuarios, de 18 a 40 años. Uniplaces, Live It, Muppu, Smart Living, Houxury, Ola Living, Onix Renta, Aticco Living, Enter Coliving.... son algunos operadores. En algún caso con espacios comunes privilegiados, como zona social o piscina. A veces alguna empresa es titular de todo un bloque ("15 habitaciones en cinco plantas con una cocina por planta"), con varios casos en pequeñas fincas del Raval y el Gòtic. En otros muchos, son pisos sueltos en unos y otros edificios.

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Es habitual también limitar los espacios comunes a una cocina, cuenta un pequeño operador, porque "los inquilinos prefieren intimidad" y confort en sus cuartos, prescindiendo de comedores. De ese modo, además, amplían la capacidad de ocupantes y "se reducen potenciales roces de convivencia".

Los ejemplos son infinitos y dan pistas sobre la rentabilidad: un piso con nueve habitaciones y tres baños en la calle de Mallorca a 860 la unidad (con potenciales ingresos brutos de 7.740 euros al mes), un sinfín de casos de 5 o 6 habitaciones a partir de 580 euros y hasta 900... En Sants, en una finca donde el alquiler normal de una vivienda ronda los 1.200 euros (100 metros cuadrados construidos), se alquila uno con 5 habitaciones a razón de 740 euros cada una y cuya reforma tiene posiblemente más de una década, a juzgar por las fotografías.

Los operadores tienen disponibles (anunciados) entre media docena y hasta cientos de ellas. La plataforma especializada Spotahome cuenta en su cartera en estos momentos con más de 3.200 habitaciones de alquiler en la ciudad. Y el portal inmobiliario generalista Fotocasa muestra casi 5.000 anuncios activos de vivienda para compartir, la mayoría por encima de 700 euros la habitación, aunque aquí no discrimina algunos pequeños apartamentos que se pueden alquilar en solitario.

Comprar para vivir y ahorrar

En los últimos meses ha entrado en escena una nueva variante: la compra de habitaciones. La iniciativa habitación.com nació como 'start up', con el aval de haber vencido en el último y prestigioso Campus de Emprendedores de SeedRocket, en Barcelona. Esta aceleradora de 'start ups' está ubicada en el vivero empresarial de Barcelona Activa y cuenta con el consistorio (y otras administraciones) entre sus 'partners'.

En su portal ofrecen la opción de comprar habitaciones para invertir o vivir. Pero para evitar la tentación especulativa, lo primero no se puede hacer sin haber residido antes un año, explican sus tres impulsores. Aunque no han faltado las críticas al modelo, en tanto que pueden mercantilizar la fragmentación de los inmuebles, sus responsables defienden (y con esa idea lograron el premio) que facilita el acceso a la vivienda a la par que el "ahorro". Su propuesta se basa en que permite a los jóvenes comprar, con financiación específica para ese fin, y que su dinero no se va por la ventana porque cuando se muden podrán alquilarla y obtener rentabilidad del 6 al 8%, o bien revenderla. Estiman que una habitación cuesta de 20.000 a 40.000 euros según la ciudad, y que este mes lanzarán unas 50, frente a las 500 que prevén en 2024. Legalmente se adquiere un porcentaje del piso, y se suscribe un pacto sobre la gestión compartida.

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