Tendencia urbana

La oferta y demanda de alquileres de temporada se dispara en Barcelona

  • La ausencia de turismo y la limitación de los precios en los alquileres largos desvían parte de esa oferta a contratos temporales de más de un mes, que no precisan licencia y suelen ser para profesionales, estudiantes de másteres o teletrabajadores extranjeros

Ejemplo de apartamento de alquiler temporal en Barcelona, anunciado en la plataforma The Homelike.

Ejemplo de apartamento de alquiler temporal en Barcelona, anunciado en la plataforma The Homelike.

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Patricia Castán
Patricia Castán

Periodista

Especialista en Economía local, comercio, turismo, vivienda, ocio, gastronomía y tendencias urbanas.

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Inicialmente brotaron los pisos de uso turístico. Miles de barceloneses primero, y de grupos inversores después, descubrieron que alquilando por días podían multiplicar sus ingresos respecto a un alquiler convencional en la ciudad, hasta que el veto municipal a nuevas licencias de actividad, hace ya cuatro años frenó la desmedida eclosión. Ahora, tras la ley catalana que desde 2020 limita el precio de las rentas de larga duración en municipios tensionados, son muchos los pequeños propietarios e inversores que dan el salto hacia los llamados alquileres de temporada (para más de un mes). Son legales siempre que su finalidad no sea de vivienda habitual, no precisan de licencia especial, son flexibles y carecen de los riesgos de impago (entre otros) que acarrea un alquiler residencial.

El fenómeno es común en cualquier gran ciudad con mucha población (sobre todo internacional) que se instala unos meses por trabajo, estudios u ocio. La capital catalana tiene un amplio historial en el ámbito universitario y también para altos cargos de empresa que trabajan una temporada aquí. Pero aunque no hay cifras oficiales al respecto al no haber un registro de este uso, todos las fuentes consultadas, desde inmobiliarias al propio ayuntamiento, han percibido el creciente peso de esta oferta a raíz de la pandemia. ¿Hasta el punto de afectar a la oferta residencial?

La crisis del covid dejó a los 9.500 pisos de uso turístico de Barcelona sin apenas demanda. Esta se ha ido recuperando según los vaivenes sanitarios, pero sigue a un ritmo muy por debajo de lo habitual hasta 2019. Tras el confinamiento, de hecho, el propio consistorio abrió un programa para que los titulares de viviendas turísticas los destinasen para alquiler social a cargo del ayuntamiento, con rentas aseguradas y contratos de 1 a 4 años. Un total de 130 propietarios eligieron esta vía provisional.

Otro ejemplo de vivienda disponible en el mismo portal.

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Unos pocos se pasaron al alquiler convencional (de al menos 5 años), pero la gran mayoría ha buscado transitoriamente planes B, como el de alquiler por temporada. La contratación se puede gestionar también desde plataformas como Airbnb, solo que al ser superiores a un mes (por debajo precisan licencia turística) los precios se ajustan respecto a las tarifas por días.

269% más de demanda en la principal plataforma

Pero la nueva oferta local no solo se engorda actualmente por esta vía, sino también con viviendas que antes se alquilaban para larga duración. Samuel Toribio, director general en España de Homelike –la mayor plataforma especializada, con 100.000 pisos en 10 países-- destaca a este diario que el aumento de la oferta se debe a que "da mucha más flexibilidad y libertad al propietario, que puede disponer a corto plazo del inmueble" y también "garantías de cobro". Quienes contratan muchas veces son empresas. Y un hipotético impago es más fácil de gestionar, al no tratarse de viviendas habituales. La plataforma cuenta con unas 3.000 opciones en Barcelona, mientras que su demanda online ha crecido un 269% en el último año en la capital catalana. Ejercen de escaparate de la oferta (sin gestión) y su comisión sale de los propietarios.

Este especialista destaca que la creciente demanda para directivos de paso o los llamados 'nómadas digitales' ha propiciado que grupos inmobiliarios opten por esta modalidad para destinar fincas enteras, "sin morosidad". Turismo de Barcelona incluso ha impulsado un programa llamado Barcelona Workation que justamente quiere atraer a profesionales que teletrabajan y ahora pueden vivir en distintos lugares, aportando talento y gasto en su tiempo libre en la ciudad, sostienen.

No por rentabilidad

No obstante, aunque muchos propietarios "buscan eludir la ley de contención de rentas" con los contratos temporales, hay que tener en cuenta que la clave del tema no es no es la duración ni la rentabilidad. No tienen por qué ser de menos de un año, como muchos creen en base a la legislación de vivienda de 1964, que fue relevada por la de 1994, sino que se basan en que "el uso que no sea de vivienda habitual", subraya Montse Junyent, asesora jurídica del consejo general de COAPI de España, y del de Barcelona. Hay que dejar claro por contrato que la finalidad es otra (laboral, un máster, un tratamiento médico...), y no encadenar un contrato tras otro con el mismo inquilino.

Su rentabilidad puede parecer a simple vista superior al alquiler de larga duración, pero esta "no es la motivación principal" de quienes eligen esta vía. Y es que aunque la media de los anuncios de Homelike en Barcelona es de 1.430 euros al mes (dos habitaciones), esta modalidad conlleva gastos de equipamiento al propietario (muebles, electrodomésticos, menaje y demás) y carece de la deducción fiscal del 60% que se aplica a quienes alquilan para más de cinco años. También se corre el riesgo de que permanezca sin comercializar durante diversos periodos. Otras empresas, como SH Barcelona (que sí gestionan directamente turístico, de temporada y de larga duración) constatan el aumento del mercado de temporada, donde ellos anuncian opciones desde apenas 20 metros cuadrados a partir de unos 700 euros al mes, para perfiles de usuarios cada vez más variados.

Previsiones de futuro

Especialistas del sector coinciden en que los pisos con licencia turística volverán a alquilarse solo por días en cuanto remita la pandemia y repunten los viajeros vacacionales, al ser más lucrativo. Sin embargo, se mantendrá el trasvase de viviendas que antes fueron de alquiler tradicional.

En el caso de Barcelona, la limitación legal perseguía especialmente frenar la escalada de precios de los últimos años. No obstante, ha producido imprevistos desajustes en el mercado, como que el precio de un mismo piso reformado o sin reformar en una misma finca varíe tan poco en las estimaciones del Govern que no compense a los propietarios a la hora de hacer mejoras. O que en un momento de precios a la baja el dueño prefiera no alquilar porque ese contrato determinará los que se hagan a posteriori, al estar limitadas las futuras subidas.

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La caída de las rentas en el primer año de regulación catalana es atribuida por el ayuntamiento y algunas entidades a dicha limitación pactada. Aunque los colegios de agentes de la propiedad y los portales inmobiliarios discrepan, y creen que se debe a una mera tendencia de mercado ya iniciada antes de la ley (septiembre de 2020), que se ha acentuado por el ‘boom’ de la compraventa tras la pandemia y la huida de muchos barceloneses fuera de la ciudad. Como ejemplo, el caso de Madrid, donde en el mismo periodo comparativo de un año los precios ofertados han bajado un punto por encima de Barcelona, según datos de Idealista.com

Lo que sí está claro es que la oferta tradicional ya se ha reducido drásticamente, porque muchos propietarios sienten "inseguridad jurídica", opinan fuentes del mismo portal, que ha pasado de contar con una bolsa habitualmente superior a 10.000 o 12.000 viviendas, a solo 6.400 en la actualidad. Su previsión es que esta baja oferta tense el mercado y genere a corto plazo un repunte de precios.