La menguante oferta y los precios récord tensan como nunca el alquiler de pisos en Barcelona

Alquilar una vivienda en Barcelona en 2023 puede resultar más complejo que nunca, ante la coincidencia de dos fenómenos que castigan al mercado y podrían agravarse este año: el precio récord de los arrendamientos (a 1.066 euros mensuales de media según los últimos datos de fianzas depositadas en el Incasol, en el tercer trimestre de 2022) y la menguante oferta de pisos disponibles en alquiler en la ciudad, con un estoc que no era tan bajo como mínimo desde hace siete años, según datos de los principales portales inmobiliarios.

Este agitado contexto, con entidades sociales que urgen a la nueva ley de vivienda para frenar los precios, pero con las patronales y agentes del sector convencidos de que una regulación enfocada solo en el control a los propietarios aún reducirá más el escaso mercado, se suma a una previsible mayor demanda de pisos de alquiler este año. A los inquilinos por convicción se sumarán los que no puedan comprar una vivienda por el encarecimiento de las hipotecas, afirman distintos estudios y analistas. Además, el recurso de los seguros de impago por el que optan muchos arrendadores como salvavidas, no está al alcance de muchos candidatos a alquilar, ya que suele exigir que la renta no supere el 35% de los ingresos, y otros requisitos de estabilidad laboral.

El conflicto está servido y choca con un déficit histórico de vivienda social (el ayuntamiento tiene en construcción 2.300 pisos), imposible de corregir a medio plazo y que trasladar la pugna a propietarios e inquilinos. Los abusos en los precios y en los aumentos (ver en este otro reportaje) son denunciados con frecuencia pero también crece la desconfianza en los pequeños propietarios, que son muchos más en términos numéricos que los grandes tenedores, y ante las incertidumbres o la sensación de desprotección jurídica tienden a vender o dejar de arrendar. Las malas experiencias de estos, aunque no sean mayoritarias, también crecen.

E. G. es uno de los que han vendido el piso del Eixample que durante 20 años destinó al alquiler: “He tenido de todo, desde inquilinos fantásticos a algún impago con destrozos en el piso”, rememora. Hace unos años, sufrió un caso que acabó en pleito y con la venganza del arrendatario, que permitía sus perros orinar y defecar en la vivienda. “Cuando se fue no podíamos entrar por el terrible olor, tuvimos que dejarlo meses con las ventanas abiertas”, recuerda. Después tuvo que "invertir 30.000 euros en reformarlo", agrega. El expropietario sigue pendiente de una deuda alta, aunque el moroso ya tenía embargos previo y el pago parece improbable. “Se protege el derecho a la vivienda pero no al propietario, estamos indefensos porque algunos inquilinos saben que ahora tienen la sartén por el mango”, opina, pidiendo más corresponsabilidad a las administraciones.

"Cuando me devolvieron el piso tras meses sin pagarme, habían arrancado la taza del váter y roto tuberías", dice un pequeño arrendador

Impagos desde la pandemia

Carmen P. y su difunto marido dedicaron casi toda su vida a pagar su pisito de Horta y otro que compraron justo al lado para facilitar su jubilación. Pero desde que enviudó y puso en alquiler este último justo antes de la pandemia, suma tres años de impagos y estrés, que la han sumido en un largo conflicto judicial y convertido colateralmente en morosa: no puede afrontar la derrama para la instalación de un ascensor en la finca.

Desde sudamérica, Luis M. pide que se cambie su nombre porque ha recibido amenazas de las personas que alquilaron su piso en Sants-Montjuïc, dejaron de pagar y organizaron la ocupación de distintos pisos de la finca en momentos en que estaban vacíos. "Son un clan peligroso", afirma. Vive aterrorizado por la experiencia, que le ha obligado a vender la vivienda.

Isidro B. ha optado, en cambio, por el alquiler temporal: "Me lo gestiona una empresa y así no hay problema de cobros". Heredó de su abuela un piso en el Raval, y por no mudarse del suyo en Nova Gràcia prefirió alquilarlo y destinarlo a cubrir su propia renta. "Con el primer inquilino todo fue bien, aunque apenas estuvo un año. Pero el segundo le engañó. "Era una pareja que presentó nóminas falsas que no supe detectar. Al segundo mes ya no pagaron y fue un infierno que salieran del piso porque gasté todos mis ahorros en abogados y no he logrado recuperar nada". Relata que al irse "se llevaron muebles, los electrodomésticos y hasta arrancaron la taza del váter y rompieron tuberías por rabia".

Son otra cara de la moneda del problema de la vivienda, en un contexto en que las "administraciones hacen recaer las medidas de control de precios en los propietarios sin ayudas compensatorias", insiste Llorenç Viñas, presidente del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. Esa coyuntura ha situado la oferta de pisos disponibles en el mercado de alquiler de Barcelona en uno de los mínimos de la década, complicando el acceso a la vivienda de muchos ciudadanos.

El último informe del Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona indicaba que de las 785.757 viviendas con que cuenta la ciudad, un total de 290.416 están destinadas al alquiler. Los grandes tenedores (con más de 10, según la ley estatal), copan el 15% de los pisos total de la ciudad, mientras en el parque concreto de alquiler concentran el 31,9%. En la capital catalana, el 94,7% de los propietarios tienen una o dos viviendas, sumando más de 545.000 (69,4%). No obstante, solo un 1,8% de propietarios (9.181, entre físicos y jurídicos) son quienes concentran casi 169.000 pisos, o sea un 21,5% del total, porque tienen más de seis unidades. Por en medio, hay un 3,6% que poseen entre 3 y 5.

Esa disparidad en los perfiles de propietarios hace que las reacciones ante lo que el sector llama “inseguridad jurídica” sean distintas. Aluden a las medidas impuestas en Catalunya (anuladas por la justicia) para limitar los precios de los alquileres, los topes a las subidas anuales en un 2% (independientemente del IPC) prorrogados hasta mitad de 2023 por el Gobierno "sin tener en cuenta el aumento real de los costes que asume el arrendador", la protección a perfiles vulnerables contra los desahucios (necesaria pero con fisuras) o la escasa protección que sienten en casos de impagos u ocupación ilegal.

El resultado, coinciden informes de 2022 de grandes portales populares como Idealista y Fotocasa, es que muchos propietarios han preferido vender aprovechando el alza del mercado tras la pandemia, o pasarse al creciente mercado del alquiler temporal (por meses) que queda fuera de la regulación tradicional y no está restringido como el turístico. Los primeros constatan una caída del estoc del 28% el último año, frente al 30% de los segundos. En el caso de Idealista añaden que ya antes de la pandemia, en el primer trimestre de 2020 se inició una brusca caída de la oferta (49%), que ahora es menor porque hay una base estructural. Fuentes del portal, que este viernes contaba 'solo' con 5.384 pisos en alquiler, señalan a este diario que las medidas de las administraciones están "favoreciendo a los actuales inquilinos, pero “poniéndolo más difícil para los futuros” ante la reducción de la oferta, que tensiona los precios en un círculo vicioso.

Otro informe de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) cifraba esta semana en un 15% la reducción de la oferta en el periodo de vigencia de la ley catalana de 2020 para contener los precios del alquiler, aunque el Sindicat de Llogateres ha cuestionado su metodología y resultados, al considerar sesgados los datos.

Más enfrentamientos judiciales

Aunque la mayoría de inquilinos pagan sus rentas y la mayoría de los propietarios prefieren arrendatarios con continuidad, primando en muchos casos la estabilidad y el respeto a los inmuebles en lugar de subidas desmedidas, los casos que acaban judicializados han crecido en los últimos años, frente a las históricos acuerdos entre partes de antaño, explica la abogada Arantxa Goenaga, especializada en derecho inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona.

La experta lleva ahora el caso de Carmen, que se ha prolongado más de lo habitual porque inicialmente no fue bien gestionado. Cuenta que la mujer, que actualmente vive con una hija fuera de la ciudad, tiene una pensión mínima y confiaba en esos alquileres para acabar sus días con tranquilidad financiera, pero el impago de una de las dos viviendas puede arruinarla, dado que la finca afronta fuertes derramas. “Solo quiere que esto se resuelva y vender, está cansada de problemas”. Su inquilina se quedó sin empleo durante la pandemia, pero ahora trabaja en negro, como han comprobado, recibe ayudas y tiene dos hijos universitarios becados. Se la considera vulnerable y el juicio para su desahucio ha sido aplazado varias veces.

Los procesos judiciales se han ralentizado hasta superar el año de espera tras los decretos del gobierno, con un propósito social que nadie cuestiona, pero que traslada el problema a los propietarios, opina. Para un fondo gran tenedor es una mera pérdida de rentabilidad, pero para un particular entraña riesgos que le hacen desistir de la actividad.

 La Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), como el de administradores, insisten en que la falta de oferta, como problema central, no mejorará con la ley de vivienda que ultima el Gobierno, y reivindican que esas políticas se acompañen de incentivos para los propietarios, para garantizar que la demanda se pueda cubrir. Pero el Sindicat cree que sin el control urgente por ley la situación es insostenible.

La directora general de ASVAL, asociación de propietarios con viviendas en alquiler, María Andreu, tercia que “las familias vulnerables son las principales afectadas por la reducción de oferta, porque dificulta aún más que puedan acceder a una vivienda”. “Para solucionar este problema social, debemos apostar por la colaboración público-privada para desarrollar el parque de vivienda pública en alquiler social”, opina, frente a las actuales políticas “intervencionistas”.

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