Riesgos inmobiliarios

El semáforo del precio excesivo de la vivienda sube a amarillo en España

El Banco Central Europeo estima que los precios están entre un 5% y un 15% por encima de lo que las familias deberían pagar

Anuncios de pisos en una inmobiliaria en Barcelona.

Anuncios de pisos en una inmobiliaria en Barcelona. / Ferran Nadeu

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Pablo Allendesalazar
Pablo Allendesalazar

Periodista

Especialista en banca, finanzas, política monetaria y mercados de capitales

Escribe desde Madrid

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El brutal estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 y las dramáticas consecuencias que provocó durante años han dejado un temor reverencial en España a la acumulación de excesos en el mercado de la vivienda. La situación actual es mucho más sana que la de entonces y también que la de otras economías avanzadas donde se han encendido las luces rojas de alarma. Así lo apuntan indicadores clave, como el volumen de crédito para la compra de casas en el país o las condiciones de dichos préstamos (relación entre la hipoteca y el valor del inmueble y la renta del hipotecado o el plazo de vencimiento). Sin embargo, otro de los factores más relevantes, los precios de la vivienda, han comenzado a dar algunas señales preocupantes de posible sobrevaloración, lo que ha llevado a las autoridades a acentuar el seguimiento de su evolución para comprobar si se trata de un fenómeno transitorio provocado por la pandemia o marca el principio de un cambio de tendencia que podría llevarles a "empezar a actuar".

El Banco Central Europeo (BCE), así, estima que los precios de la vivienda en España registraban en marzo una sobrevaloración de aproximadamente entre el 5% y el 15%, según se recoge en el último informe periódico sobre los riesgos financieros en la Unión Europea que publicó el mes pasado. El documento, elaborado conjuntamente con la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), se basa en cuatro métodos de valoración distintos que determinan si los precios están en línea o no con su valor medio desde 1996, con los principales factores que inciden en los mismos (como los tipos de interés, el PIB o el stock de vivienda disponible) y con la evolución de los ingresos de las familias (y lo que se estima que es financieramente conveniente que destinen al pago de la hipoteca o el alquiler, normalmente en torno a un 30% de su renta disponible). 

La sobrevaloración de los inmuebles residenciales españoles a ojos del BCE está, en cualquier caso, por debajo de la media de la zona euro y lejos del en torno al 40% del pico de la burbuja en 2007. El desplome posterior de los precios hizo que, pese a la caída de la renta disponible de los hogares por el alza del paro y la caída de salarios, el mercado registrase infravaloración durante varios años. Sin embargo, algunos de los modelos de análisis del organismo europeo comenzaron a dar síntomas de sobrevaloración en el primer trimestre de 2017. Desde el último de 2018, las cuatro metodologías que emplea el banco central indican que los precios de la vivienda están crecientemente por encima del nivel en el que deberían situarse según la capacidad económica de las familias, una tendencia que se ha acentuado con el covid.

Las autoridades europeas no incluyen a España entre los países con una situación inmobiliaria preocupante, una lista de 18 que encabezan Luxemburgo, Suecia, Dinamarca, Holanda y Noruega. Sin embargo, el BCE y la JERS advierten de que los "países que presentan una combinación de mercados de la vivienda sobrevalorados y un sector de hogares muy endeudado bien pueden estar encaminándose hacia una burbuja crediticia. Pueden enfrentarse a una crisis sistémica si los bancos no están lo suficientemente capitalizados para hacer frente a un aumento de los préstamos en mora, así como a una recesión inducida por la depresión del consumo interno después del estallido de una burbuja inmobiliaria". España, en este sentido, solo incurriría en estos momentos en el primero de los tres factores de riesgo, pero ya es suficiente para activar algunas alertas tempranas

Atención pero no alarma

La subgobernadora del Banco de España, Margarita Delgado, admitió hace unos días que la evolución reciente de los precios de la vivienda ha despertado la atención de su institución, si bien aseguró que no hay ninguna señal alarmante por el momento. "El incremento intertrimestral del precio de la vivienda entre abril y junio de 2021 ha sido el más elevado en los últimos seis años. Hay que analizar las causas de esos incrementos y ver si se trata de una tendencia a consolidar o, por el contrario, se deben a motivos coyunturales, como el aplazamiento de las decisiones de compra por la pandemia unido a la acumulación de ahorro por parte de los hogares en esos meses. Dicho esto, no observamos ningún signo de desequilibrio en el mercado", aseguró.

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En su último informe de estabilidad financiera, el organismo supervisor apuntó que los cuatro métodos de valoración que emplea (distintos a los del BCE y que por tanto dan resultados diferentes) no ofrecen un resultado concluyente, ya que reflejan que los precios podrían estar entre aproximadamente un 10% sobrevalorados y un 10% infravalorados. Así, los cálculos que apuntan a la sobrevaloración se basan en la renta de los hogares o el PIB, ya que estas variables cayeron significativamente durante la pandemia, mientras que los precios de la vivienda no. En cambio, las estimaciones que utilizan solo la evolución pasada de los precios reflejan infravaloración, al haberse moderado el ritmo de subida de dichos precios respecto al de los últimos años.

"Hay metodologías que no dan sobrevaloración. Y para algunas cuya estimación puntual sí da sobrevaloración, la no sobrevaloración tampoco estaría excluida del rango de estimaciones. Ha aumentado la dispersión de los modelos, lo que refleja que en estas circunstancias existe más incertidumbre de la habitual. Deberíamos tener más certezas para que nuestra evaluación global pasara a ser de sobrevaloración, lo que es compatible con que en determinadas áreas sí que existan fenómenos de ese tipo. Lo que ocurra en los próximos trimestres y nuestra valoración de la situación será lo que determine si hay que empezar a actuar", apuntan fuentes del Banco de España.