Sector inmobiliario

El temor a una burbuja inmobiliaria vuelve a España

Adicae alerta del alza de los precios, mientras el sector inmobiliario resalta la moderación de las subidas

El temor a una burbuja inmobiliaria vuelve a España

Ferran Nadeu (EPC)

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Eduardo López Alonso
Eduardo López Alonso

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Los temores a una nueva burbuja inmobiliaria vuelven a aparecer en España. La asociación de usuarios de bancos, cajas de ahorro y seguros (Adicae) ha alertado de signos que avanzan un "recalentamiento" en el mercado inmobiliario que "puede suponer el paso previo a una nueva burbuja inmobiliaria como la sufrida hace una década". Pero los datos del sector inmobiliario no son todavía concluyentes sobre la aparición de esa burbuja. Mientras Adicae resalta que en los últimos ocho años el importe medio de prestamos hipotecarios para la adquisición de vivienda en España se ha incrementado un 27,84%, hasta 142.755 euros en junio, según datos del Consejo General del Notariado, en el sector inmobiliario se argumenta que los precios crecen de manera moderada como consecuencia de las restricciones de la banca a conceder hipotecas. 

Según Sociedad de Tasación el precio alcanzado en junio de 2021 se situó al nivel más alto desde junio de 2010 (2.537 euros/m2) en un escenario de aumento de las transacciones de este tipo de inmuebles, según los datos del INE incluidos dentro del Agregador Inmobiliario de Sociedad de Tasación.

Prudencia

En opinión del presidente de Sociedad de Tasación, Juan Fernández Aceytuno, uno de los elementos más interesantes de la situación actual del mercado de la vivienda en España es su capacidad para mantener cierta estabilidad de los precios, frente a la "voracidad" que se registra en EEUU, por ejemplo, con plazos de venta medios muy cortos y crecimientos de doble dígito. Para Sociedad de Tasación, la situación en España responde a una cierta "prudencia", especialmente de los promotores en sus precios, pero también porque "no hay compradores especulativos en el mercado" y que los costes están siendo supervisados eficientemente por los constructores. Para Fernández, "el mercado no termina de creerse la recuperación y es prudente", en un marco de cambio de la demanda (con traslado de demanda de las grandes ciudades a entornos más afines al teletrabajo, por ejemplo).

Extranjeros

Pese a los mensajes de tranquilidad, lo cierto es que los precios siguen subiendo pese a que la demanda extranjera cayó drásticamente durante la pandemia. Actualmente, la mayoría de los particulares extranjeros interesados en invertir en el sector inmobiliario proceden de Noruega (32%) y de Suecia (15%), según el portal especializado en cooperativas de vivienda Lacoop. Las regiones españolas con mayor captación son Alicante y Murcia y el tipo de vivienda más buscado es una casa unifamiliar de tres dormitorios, con piscina, terraza y un presupuesto medio de 250.000 euros.

Previsiones

Para Judit Montoriol-Garriga, del servicio de estudios de CaixaBank, ha "sorprendido la resiliencia" del sector inmobiliario en España durante la pandemia, y se prevé que "el precio de la vivienda siga anotando avances moderados pero sostenidos en el tiempo". 

Más ahorro

CaixaBank alude en concreto al ahorro "forzoso" acumulado por los hogares durante el año 2020, que podría acabar derivándose, en parte, hacia la inversión inmobiliaria. Según la entidad financiera, gran parte de este ahorro acumulado, cifrado en torno a un 3,5% del PIB, ha sido en manos de hogares de renta media y alta, que suelen tener una menor propensión a consumir. "Si tenemos en cuenta el bajo rendimiento que ofrecen activos alternativos, es de esperar que la inversión en activos inmobiliarios se vea favorecida en este entorno", concluye el servicios de estudios de CaixaBank.

Más demanda en vivienda nueva

La demanda es más potente en vivienda nueva que en segunda mano. La recuperación de las compraventas se concentra en las viviendas nuevas, que crecen con gran vigor (+10,6% en el acumulado de enero a mayo respecto a 2019), mientras que las compraventas de segunda mano siguen más débiles (–5,2%). Las nuevas promociones satisfacen mejor la demanda de nuevos compradores que reclaman viviendas adaptadas al teletrabajo y futuros posibles confinamientos. Además, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantienen "holgadas", según Caixabank, que no espera ningún cambio en los tipos de interés oficiales del BCE durante este año y el próximo. 

Comparativa engañosa

La evolución de los precios y la compraventa es dispar según distintas zonas de España. Las compraventas totales de inmuebles, incluidas viviendas, pasaron de las 51.371 operaciones de junio del año pasado a las 94.330 registradas el mismo mes de este año, lo que supone un aumento del 83,6%, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España. Pero este dato es engañoso, ya que se comprara con un momento de confinamiento del 2019. El crecimiento de los precios con respecto a junio del 2019 fue el 23%, en el que también hubo una ralentización del número de hipotecas inscritas que afectó también las compraventas como consecuencia de los cambios producidos en la ley que regulaba los contratos de crédito inmobiliario, que provocó un aumento de hipotecas realizadas en junio e inscritas en julio.

Por su parte, las compraventas de vivienda han pasado de las 25.709 registradas en 2020 a las 45.439 operaciones este año, lo que supone un incremento del 76,7%. En comparación con 2019, el aumento es del 18,8%. Los registradores han alertado que los datos actuales "pueden mostrar una tasa más elevada de crecimiento de lo que realmente ha producido el mercado". Por zonas, los mayores incrementos de las compraventas totales en comparación con junio de 2020 se registraron en Aragón (+121,5%), Melilla (+135,7%), Madrid (+109,5%), Castilla-La Mancha (+100,7%), Comunidad Valenciana (+95,3%), Andalucía (+89,1%) y Castilla y León (+85,6).

Hipotecas

Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de España, el número de hipotecas totales se incrementó un 33,4% en junio en comparación con el mismo mes de 2020, tras registrar 47.662 operaciones. Sin embargo, al compararlo con junio de 2019, el aumento ha sido del 23,2%. Por comunidades autónomas, los mayores incrementos de las hipotecas totales respecto a junio del año pasado se registraron en Melilla (+153,3%), Cantabria (+100,7%) y Aragón (+100,6%). Por su parte, se registraron descensos en Ceuta (-41,7%) y País Vasco (-34%). Por otro lado, las hipotecas de vivienda crecieron un 41% respecto a junio de 2020, tras registrarse 35.532 operaciones, y aumentaron un 27,2% si se compara con el mismo mes de 2019, cuando la cifra total rondó las 28.000 viviendas.

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Normalización

Sobre la producción de vivienda nueva, los datos apuntan a una progresiva normalización. Por ejemplo, los promotores estiman que este año se empezarán a construir en Catalunya unas 14.000 nuevas viviendas, una cifra similar a la del ejercicio 2019, previo a la pandemia, pero que se sitúa lejos de las 25.000 que se necesitarían para satisfacer la demanda existente. En una entrevista con Efe, el presidente de la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE), Xavier Vilajoana, explicó que la crisis del covid "no ha tenido una excesiva afectación" en el sector, que espera pasar página y recuperar ya este 2021 los niveles de producción prepandemia.