23 feb 2020

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supervisión macroprudencial

Las autoridades bancarias discrepan sobre la situación inmobiliaria

El Banco de España estima que es pronto para tomar medidas pero hace un "seguimiento muy estrecho"

El Banco Central Europeo ve indicios de una cierta sobrevaloración e insta a adoptar "decisiones adecuadas"

Pablo Allendesalazar

El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos.

El gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos. / David Castro

Las autoridades bancarias coinciden en que la situación del mercado inmobiliario español está lejos de la previa al estallido de la burbuja, pero comparten que hay que vigilar su evolución tras la aparición de las primeras 'microburbujas' tras cinco años de crecimiento. Eso sí, su visión sobre la situación no es exactamente la misma. El Banco de España estima que los precios de la vivienda no han crecido de forma excesiva en el conjunto de España y por tanto es pronto para tomar medidas. Pero el Banco Central Europeo (BCE) entiende que sí que hay ya una cierta sobrevaloración e insta a adoptar decisiones al respecto.

Tanto el gobernador, Pablo Hernández de Cos, como la subgobernadora, Margarita Delgado, han defendido en las últimas semanas que la situación del crédito hipotecario y promotor es "más saludable" que en los años de los excesos, tanto en su evolución respecto a la economía y a las distintas variables de la vivienda como en los criterios de concesión a los clientes bancarios. El supervisor español entiende por ello que no hay motivo para adoptar iniciativas correctoras, si bien ha advertido de que somete a un "seguimiento muy estrecho" la situación.

En cambio, el BCE sí estima que hay una cierta sobrevaloración, aunque sea muy inferior a la que se produjo en el 2007, como apuntó en un documento de mediados de junio (página 21). El supervisor europeo cree que el principal riesgo es el elevado endeudamiento de las familias (hipotecas y otros préstamos) con relación a sus ingresos, que aunque ha bajado notablemente sigue por encima de la media comunitaria. De hecho, su vicepresidente, Luis de Guindos, instó hace unos días a las autoridades españolas a tomar las "decisiones adecuadas".

No a las medidas

El sector privado español se alinea con el Banco de España. El presidente de la patronal bancaria AEB, José María Roldán, ha defendido que no hay un "sobrecalentamiento" del mercado y que las entidades no se plantean "ninguna restricción" en el crédito. La asociación de los promotores y constructores APCE, por su parte, mantiene que el mercado inmobiliario tiene aún "margen de crecimiento" porque se construyen muchas menos viviendas al año que antes de la crisis (unas 100.000 frente a 800.000) y se registran "menores niveles de apalancamiento familiar y mayor rigor hipotecario".

Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa, apunta que es cierto que la evolución de precios en las principales ciudades y en áreas litorales ha sido "notable y continuada en los últimos años, sobrepasando ampliamente el recorrido de los salarios, causando a su vez un incremento del esfuerzo financiero medio" para la adquisición de vivienda. "No obstante, las señales de estabilización, tanto de precios como de demanda -y, consecuentemente, de la contratación de nuevas hipotecas- son cada vez más claras, por lo que aun en ausencia de medidas prevemos una ralentización en el incremento de las principales variables del sector e incluso incipientes ajustes", añade. Desde Sociedad de Tasación, por su parte, se sostiene que, si se adoptan medidas, "el foco habría que centrarlo en la capacidad de repago del prestatario, no solo en la garantía".

Equilibrio

Los cierto es que el Banco de España sostiene en su último informe de estabilidad financiera que "algunos indicadores apuntan a que los precios de la vivienda se situarían ya, en promedio, muy cerca de su valor de equilibrio de largo plazo, tras haberse situado significativamente por debajo de dicho nivel durante los años anteriores". Es decir, que los precios se encuentran ya cerca del nivel al que deberían estar en función de la evolución de los fundamentales de la economía, principalmente el PIB y el empleo.

Si se sobrepasa ese nivel, empezarían las sobrevaloraciones y el riesgo de burbuja. En el pico de la última, en el año 2007, los precios llegaron a estar cerca de un 50% por encima del nivel de equilibrio. Las medias, con todo, son engañosas porque las diferencias entre regiones son notables. La recuperación de los precios desde los mínimos del 2014 (22%) ha sido muy superior a la media en Madrid (49%), Catalunya (39%) y Baleares (37%). En cambio, ha sido mínima en comunidades como Extremadura y Castilla-La Mancha (8%).

Los datos financieros reflejan un mercado muy distinto al del 2007

Pese a la reactivación del mercado inmobiliario a principios del 2014, la inversión en vivienda cerró el año pasado en el 5,5% del PIB y la destinada a la construcción en el 5,1%, lejos de los niveles previos a la crisis (12% y 9,4%, respectivamente). Las compraventas aumentaron un 10%, hasta superar las 550.000, pero todavía están lejos del promedio anual de 885.000 del periodo 2004-2007. Los precios han subido un 22% desde el mínimo de hace cinco años, pero siguen un 31% por debajo de los máximos del 2007.

La recuperación de la iniciación de obras nuevas va con retraso (100.733 en el 2018 frente a los 865.561 de 2006), lo que se debe en parte a que aún quedan 500.000 casas nuevas sin vender, si bien el Banco de España señala que la lenta absorción de este 'stock' responde entre otros factores a un "cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas, entre las que estaría la localización, y las de las viviendas disponibles para la venta".

Paralelamente, el tipo medio de las hipotecas, excluidos los gastos, ha bajado del 3,1% de principios del 2014 al 2,1% de febrero del 2019. Como muestran los datos del Colegio de Registradores, el ratio entre el importe de la hipoteca y el valor de compraventa de la vivienda más habitual entre el 2004 y el 2007 era del 107% y desde el 2012 está en un mucho más saludable 80%. 

El porcentaje de las solicitudes de préstamos denegados ha tendido a reducirse desde el 2015, según una encuesta que realiza periódicamente el Banco de España. Las nuevas operaciones crecen con fuerza pero el saldo de hipotecas sigue cayendo porque las amortizaciones son mayores, si bien el descenso es cada vez más suave (del 3,7% a finales de 2014 al 1,1% en febrero).