Efectos (ya) de la ley de vivienda en Barcelona: más propietarios dispuestos al alquiler de temporada o a vender

Solo el tiempo dirá si la ley de la vivienda aprobada este jueves tiene resultados globales positivos o no para el convulso mercado del alquiler. Pero en el caso de un mercado tan 'tensionado' como Barcelona, algunos primeros efectos colaterales no deseables se han empezado a notar desde el acuerdo político y su gestación. El sector inmobiliario local apunta a un aumento del interés y las consultas por parte de pequeños propietarios hacia el 'alquiler de temporada' (de menos de un año y exento de la regulación) como alternativa al de larga duración; una caída de la demanda de compra de inversión para alquilar que solía alimentar ese mercado, y un aumento de quienes optan por vender al finalizar contratos o heredar. Estas consecuencias pueden ser indicios de que aunque la ley favorecerá a los inquilinos que ya tienen un contrato vigente, evitando posibles aumentos abusivos y primando su estabilidad habitacional, no parece que vaya a ayudar a solventar un problema clave: la falta de oferta.

La recta final de negociaciones de la ley de la vivienda también ha traído otro efecto temporal previsible, como la ralentización de nuevos contratos en las últimas semanas, dicen algunos operadores. Los nuevos inquilinos han demorado la elección de vivienda o la firma con intención de beneficiarse de no pagar gastos de gestión a las agencias inmobiliarias, como sucederá con la nueva regulación. Está por ver si esos gastos ahora a cargo del propietario desincentivarán más la actividad, o si estos optarán por intentar la comercialización por su cuenta para no tener que pagar el coste de cada cambio de arrendatario.

Para el portavoz y director del Área Jurídica de API Catalunya, Carles Sala, la primera tendencia percibida entre muchos de los colegiados y asociados en Barcelona es un incremento de consultas sobre el alquiler temporal por parte de los propietarios, un segmento que ya se había disparado en la ciudad en los últimos meses. Este tipo de arrendamiento, que no puede constituir la vivienda habitual del inquilino, sino que se debe acreditar un uso temporal justificado, se ha convertido en un fenómeno en muchas ciudades europeas.

Nueva demanda

En la capital catalana lo alimenta el incremento de profesionales extranjeros que vienen por unos meses, para los que los alquileres de Barcelona son mucho más asequibles que en otros grandes destinos europeos. La actividad antes estaba limitada a grandes inversores y gestores especializados, pero empieza a ser también refugio de pequeños propietarios. La alcaldesa Ada Colau ha tratado de que esta actividad quedase también regulada por la ley de vivivenda, sin éxito.

Sala, que antes fue secretario de Habitatge de la Generalitat, señala que otros inputs detectados a través de los agentes vinculados al colegio profesional o a la asociación de API es la creciente "desaparición" del perfil del pequeño inversor que compraba para alquilar, como si de un plan de pensiones se tratase en busca de rentabilidad y estabilidad a largo plazo, o con la idea de ir pagando la hipoteca con esos ingresos a efectos de tener una futura primera vivienda para sus hijos. Ese potencial arrendador que ahora siente "inseguridad jurídica" prefiere optar por el ahorro o la inversión en bolsa. También puede ver afectado por la consideración de gran tenedor, en un mercado tan tensionado como Barcelona, si cuenta con cinco inmuebles, entre su residencia, posibles herencias o inversiones propias, poniéndole a la altura jurídica de fondos que mueven miles de pisos.

Vender al acabar contratos

La detección de arrendadores que al finalizar un contrato optan por vender, ante las dudas que les plantea el nuevo horizonte, también es una realidad, según Álex Vázquez, director de Administración de Alquileres de Forcadell. Otra fuente habitual que engrosaba el mercado del alquiler, los pisos de herencia, menguan a marchas forzadas, indica. "Los hijos que antes alquilaban por las ventajas fiscales ahora ya no entran. Venden", señala. Entre los pequeños propietarios con los que trabajan abundan quienes sienten que "les han cambiado las reglas del juego a media partida", tercia en relación a toparles el IPC, que por contrato no lo estaba. "Lo poco que entra para alquilar ya estaba en el mercado", agrega.

Este experto cree que como ya sucedió con la ley de contención de precios que aprobó el Govern y estuvo vigente un año y medio hasta ser tumbada por el Tribunal Constitucional, la nueva ley estatal deja fuera del tintero fórmulas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, que ha caído sin cesar desde entonces. "Aumentar el estoc es clave, porque si sigue cayendo, los precios no bajarán".

Guifré Homedes, director general de Amat Immobiliaris, añade que muchos propietarios estaban esperando ver el desenlace final de la ley. Y algunos ya habían ido preguntando por alternativas como el alquiler temporal. "El contexto de poca oferta será igual o peor y además aún se exigirán más filtros al inquilino para evitar impagos", teniendo en cuenta las medidas antidesahucios, dice. Sin olvidar que, incluso dentro de los contratos de larga duración, cada vez hay más demanda entre extranjeros residentes en Barcelona y con mejores perfiles económicos.

Mala imagen del propietario

Y subraya otra idea interesante y que influye en la reducción del mercado de alquiler: la "mala imagen que se está dando de los propietarios", como si todos fueran "especuladores o ladrones", cuando la gran mayoría son pequeños y en muchos casos tienen vínculos estables con sus arrendatarios. El impacto negativo en el mercado de los grandes fondos ha tergiversado toda la actividad.

Los expertos creen que en Barcelona el nuevo marco normativo ayudará al inquilino que ya lo sea, blindando su estabilidad en cuanto a precio y favoreciendo su renovación (porque un relevo supondría gastos para la propiedad) pero dificultará el acceso al que aspire a serlo, porque le costará más encontrar piso, sobre todo en los barrios más buscados.

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