Los seguros contra impagos se disparan en el mercado de alquiler de Barcelona

"Se alquila piso de 2 habitaciones en El Clot, reformado, luminoso, con ascensor. El alquiler estará sujeto a un estudio de solvencia". Ese 'estudio', con el que muchos anuncios intentan filtrar a inquilinos sin ingresos regulares, con nóminas demasiado ajustadas para cubrir la renta sin incidencia o potenciales morosos, pasa cada vez más por el filtro de un seguro de impago que contrata el propietario para asegurarse el cobro del alquiler. Los seguros de este tipo se han disparado en los últimos años en grandes ciudades, en especial en Barcelona, señalan diversas fuentes. Los precios están por las nubes pero muchos pequeños propietarios han dejado de arrendar por inseguridad jurídica y miedo a la morosidad, reduciendo mucho la oferta local, como informó este diario. Buena parte de quienes mantienen su propiedad en alquiler lo hacen ahora amparados en dichas pólizas, que suelen garantizar un año o más de cobro en caso de problemas.

Arrendar una vivienda empezó a ser casi épico en la capital catalana ya hace más de tres lustros, cuando buscando garantías de pago, los propietarios empezaron a exigir cada vez más requisitos: fianzas, avales bancarios, nóminas, referencias... Pero los avales se convirtieron en un muro para muchos aspirantes a inquilinos, mientras el Gobierno trataba de fomentar el mercado de alquiler. Y ahí emergieron los seguros de impago como alternativa.

No hay cifras oficiales sobre este producto, ya que se contabiliza como seguro de compensación económica, uno más entre otras tipologías. Pero sí existen datos de operadores del sector que confirman su auge. Su coste suele representar poco más de la mitad de una mensualidad del alquiler en concreto y es una opción que eligen sobre todo los pequeños propietarios, ya que los fondos de inversión y grandes tenedores son menos vulnerables y suelen disponer de sus propios servicios jurídicos.

Esa herramienta, minoritaria durante años, ha crecido sin pausa en los últimos tiempos, cuando la pandemia lastró muchas economías y el Estado desplegó diversas medidas para proteger a los inquilinos, lo que en la práctica afectó también a dueños de viviendas que (si no eran grandes tenedores) podían ver muy afectada su economía sin ese ingreso. Juan Carlos Muñoz, director comercial de ARAG, una de las compañías líderes de este servicio, señala que la frecuencia de incidencias (del impago a las mediaciones y otros servicios jurídicos) pasó del 10% habitual a un 17-18%, aunque ahora se ha reducido al 8%.

Cabe destacar que el sector distingue entre dos perfiles de inquilinos con impagos. Uno es el que se convierte en moroso involuntario, a su pesar y obligado por circunstancias adversas accidentales (pérdida de empleo, accidente...). Otro es el inquilino fraudulento, que presenta documentación falsa, carece de ingresos (o los tiene pero los destina a otros fines) y está dispuesto a aguantar el máximo tiempo sin pagar. Precisamente, diversos operadores indican que en los últimos tiempos se ha multiplicado el fraude con falsas nóminas, que incluso pueden conseguirse online. Son difíciles de detectar si algún profesional no hace un estudio individualizado, que precisa de consentimiento previo.

Nóminas falsas

Estas artimañas pueden dejar indefenso a un pequeño propietario con poca capacidad de acceder a las costas de un proceso judicial. En cambio, una vez se contrata el seguro, será la empresa aseguradora quien asumirá el mando, tanto intentando una mediación (habitualmente más efectiva que la de un particular, a sabiendas de que cuentan con más recursos), como asumiendo el pago del alquiler hasta que el inquilino se marche. El proceso judicial se ha alargado por acumulación de casos desde la pandemia, por lo que la mayoría de pólizas cubren un año de alquiler, tiempo suficiente para que finalice el procedimiento. En otros casos, la intervención puede limitarse a mediar entre las dos partes si no está claro a quién corresponde un gasto de una reparación u otra incidencia.

La irrupción masiva de los seguros, explica un API barcelonés que ya apenas prepara contratos de alquiler sin esta garantía, "tiene ventajas y desventajas según el perfil del candidato a inquilino". Si tiene un empleo estable y poco endeudamiento, le facilita el acceso a la vivienda sin tener que hacer nada por su parte, y sin tener que recurrir a avales bancarios. Pero por otro lado, la profesionalización del cribaje deja de lado los viejos métodos --más vinculados a las apariencias, el "causar buena impresión" o las referencias de otros caseros-- y exige estabilidad económica y que la renta no supere (como mucho) el 40% de los ingresos. Es decir, supone un freno para los que tienen una economía doméstica ajustada.

César Crespo, director de Negocio de Mutua de Propietarios, pionera en la implantación de dichos seguros hace 19 años, opina que se trata de una herramienta que "favorece que los propietarios se decidan a aportar sus activos, se incremente la oferta de viviendas en arriendo y se estabilicen los precios por un mayor equilibrio con la demanda". Insiste en su "función social". Añade que en la última década estos seguros "han despegado de forma espectacular, con crecimientos anuales del 25%", y hasta del 27% el año pasado, tras la pandemia.

El mismo experto afirma que ha sido una "fórmula fundamental" para evitar un mayor descenso del stock en oferta: "Elimina incertidumbres al propietario y favorece la accesibilidad a muchos inquilinos al eliminar otras garantías de pago". Barcelona se ha convertido en uno de sus principales mercados, tanto con contratación directa por parte de los dueños de pisos como por agencias inmobiliarias que confían en los criterios de las mutuas para el filtraje. En Mutua de Propietarios se hace un estudio a fondo de solvencia que prácticamente erradica el fraude, dejando el riesgo en función de circunstancias accidentales.

Estabilidad laboral

Para ARAG, con más de 100.000 pólizas activas en todo el Estado y un incremento de mercado del 10% anual, Barcelona es su mayor mercado, con más de 10.000. Muñoz indica que contar con un año de antigüedad en el puesto de trabajo y un determinado ratio de endeudamiento son las premisas de base.

Arantxa Goenaga abogada experta en temas inmobiliarios y socia de Circulo Legal Barcelona constata el crecimiento de este paraguas para los arrendadores, pero aconseja estudiar bien las pólizas y sus coberturas y periodos de carencia (frecuentemente de un mes). Apunta que todavía son muchos los propietarios que por confianza en su inquilino o por ahorrar ese gasto recurren a garantías tradicionales

Por cierto, que ese blindaje no cubren los casos de okupación (para ello hay otras modalidades de tipo jurídico) porque se aplican a un inquilino en concreto, pero sí los gastos por vandalismo que un mal arrendatario pudiera llegar a provocar. O incluso el periodo en que la vivienda pudiese quedar inhabitable en caso de incendio.

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