GUÍA I Paso a paso: ¿Cómo rehabilitar tu vivienda para evitar derrumbes como el de Badalona?

¿Por qué rehabilitar?

Sin duda lo más adecuado es acometer las obras de rehabilitación integral antes de que ocurra algún susto o desgracia. Meros arreglos, obligaciones de inspecciones o la necesaria adecuación a la normativa son algunos de los motivos más recurrentes. La guía aconseja que se aprovechen las circunstancias más puntuales para realizar un análisis global del edificio: "Dejaremos de llevarnos sustos con derramas inesperadas, podremos hacer las obras en distintas fases y evitaremos soluciones parciales que puedan perjudicar otros aspectos del edificio o futuras obras".

Contactar con el arquitecto

Una reunión de la comunidad puede servir para abordar la necesidad de hacer un chequeo general del edificio, aunque se deberá contratar a un arquitecto. Las Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación de los Colegios de Arquitectos pueden facilitar el contacto de un arquitecto a las comunidades que lo precisen.

Encargar el diagnóstico

Para tirar adelante la obra, las dos opciones suelen ser el encargo del Libro del Edificio Existente (LEE) o el encargo del proyecto de obra. En todo caso, hasta que no se disponga del proyecto de obra los vecinos no podrán disponer de una estimación económica del alcance de las obras y el presupuesto.

Si los vecinos desconocen el diagnóstico sobre el estado del inmueble y precisan un estudio previo, mediante la elaboración del Libro del Edificio Existente (LEE) podrán conocer las distintas opciones de intervención, las ayudas posibles y, así, las decisiones adecuadas. Por el contrario, si los residentes tienen más o menos claro qué obras hay que realizar, se debería encargar directamente el proyecto de obra: "El proyecto será vuestra guía de actuaciones, será posible realizarlo por fases o de una vez, estudiar la financiación y ayudas y pedir presupuestos".

Preparar la documentación

Se pueden solicitar ayudas para costear la elaboración de estos documentos. El administrador de fincas y el mismo equipo de arquitectos encargado de su elaboración pueden gestionarlas. Este es buen momento para tramitar la licencia de obras, ya que puede tardar entre semanas o meses, según el municipio: "Tened en cuenta que supondrá un desembolso de en torno al 5% del presupuesto del proyecto".

Diseñar la financiación

Este es, sin duda, el punto más delicado para muchos vecinos, que no disponen de la capacidad adquisitiva necesaria para acometer este tipo de gastos. Los redactores de la guía recuerdan que por un lado existen ayudas a la rehabilitación, pero también hay más ayudas, adicionales, para casos de vulnerabilidad. En este sentido, el presidente de la CEAV insiste en la necesidad que las administraciones generalicen las ayudas a las comunidades de vecinos en estos casos.

Para prever lo que se tendrá que acabar pagando, se puede encargar a la administración de fincas un 'flujo de caja' de todo el proceso, que muestra cuándo habrá que pagar y cuándo se podrán ingresar las ayudas o las aportaciones de cada vecino.

Comparar presupuestos y escoger la constructora

Es recomendable pedir presupuesto de obras a, almenos, tres empresas constructoras. La selección final corre a cuenta de los vecinos, pero es aconsejable contar con la ayuda del arquitecto y del administrador de fincas. El factor económico no debería ser el único en ser tenido en consideración, cuenta también la "experiencia en este tipo de obras, la posibilidad de financiación, los plazos, las penalizaciones por incumplimiento o la manera de gestionar los posibles cambios mientras se duren las obras".

También hay que pedir información sobre las molestias durante la ejecución. Lo más recomendable, a tenor de la guía, es tener un buen asesoramiento independiente. Si no se ha solicitado aún, este es el momento para tramitar todas las licencias de obra necesarias.

Concesión de ayudas

La concesión de las ayudas se comunicará por escrito a los responsables de la comunidad. Las convocatorias difieren según el territorio, algunas anticipan un porcentaje, y otras no. De hecho, para los afectados de la crisis del derrumbe de la calle Canigó, la concesión o no de ayudas para acometer las obras es la mayor de sus inquietudes.

Ejecutar las obras y el seguimiento

La guía aconseja constituir una comisión de obras, que facilitará el acceso a información clara por parte de los vecinos y servirá para comunicarse con la empresa constructora: "Fijad reuniones periódicas de comisión de obras formada por propietarios y el equipo técnico, como mínimo, aunque también pueden formar parte la administración de fincas y la empresa constructora". Este aspecto de control constante resulta clave, dado que a lo largo de la obra se realizan certificaciones periódicamente que pueden variar el presupuesto final de la obra.

Entrega de la obra y pago

Los pagos se realizan generalmente después de recibir las certificaciones de obra, con la periodicidad acordada entre la empresa, el equipo técnico y la administración de fincas. Siempre se han de realizar mediante transferencia bancaria y solicitando el justificante de pago. Es importante llevar bien organizadas estas cuentas, sobre todo si se ha solicitado alguna ayuda, ya que habrá que realizar la justificación de las mismas. "Es posible que para cobrar la totalidad de las ayudas tengas que presentar la documentación de justificación".

Mantenimiento posterior

Para no volver al punto 1 de esta guía en pocos años, el mantenimiento resulta "fundamental". El documento recuerda que es responsabilidad de los propietarios de las viviendas "conocer y aplicar un buen mantenimiento posterior a la entrega de la obra".