Lo que debes saber si vas a comprarte una vivienda 'sobre plano o de obra nueva'

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La compra de una vivienda de obra nueva, sin duda, constituye un proyecto vital que genera la máxima ilusión y alegría en cualquier persona que protagoniza su adquisición, pues a través de este acto tan importante se formaliza la compra de un inmueble que será nuestro hogar y, el de nuestra familia, quizás, para el resto de nuestra vida.

No obstante, dejando de un lado este aspecto emocional, lo cierto es que la compra de una vivienda de obra nueva 'sobre planos' (esto es, que aún no está construida) o que, en su caso, se halla en fase de construcción, supone una situación en la que se pueden generar relevantes riesgos jurídicos en la parte compradora, pues en esta clase de operaciones es muy habitual que el comprador deba avanzar el pago de parte del precio de compra (cantidades que pueden llegar hasta el 20% del precio de adquisición). Así pues, en estos supuestos, en el caso de que la obra finalmente no se llegue a ejecutar o finalizar debidamente, el comprador habrá adelantado grandes sumas de dinero a cambio de algo que no existe (o no se ha terminado), con las evidentes dificultades que ello puede suponer para recuperar ese dinero, y el perjuicio que puede llegar a generar en la economía y patrimonio de cualquier familia media.

A la vista de esta situación, y de la importancia del fenómeno (pensemos que en España, según datos del INE, más del 20% de las compraventas que se formalizan son de obra nueva), es importante dar a conocer al conjunto de la ciudadanía que, el legislador, para atajar este riesgo, ha regulado una serie de garantías a favor de los compradores, en relación a estas cantidades que se entregan a cuenta del precio de compra de una vivienda en construcción.

En concreto, estas garantías las encontramos reguladas actualmente en la disposición adicional primera de la ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, en virtud de la cual, los promotores de viviendas que pretendan obtener de los adquirientes entregas de dinero para su construcción deberán cumplir con dos grandes condiciones, esto es, en primer lugar, garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (más los intereses legales), mediante un contrato de seguro de caución o, en su defecto, mediante un aval solidario emitido por entidad de crédito. Asimismo, en segundo lugar, el promotor quedará obligado a percibir estas cantidades anticipadas por los adquirientes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse, en concreto, en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor.

Así pues, en base a este sistema de garantías, si finalmente el promotor no cumple con su obligación de ejecutar y terminar correctamente la construcción en el plazo pactado, el comprador tendrá la seguridad de que podrá recuperar su dinero, gracias a ese seguro o aval bancario.

Asimismo, de mi experiencia de muchos años como notario, en esta clase de operaciones es fundamental que los compradores, además de solicitar su aval o seguro por las cantidades avanzadas, antes de firmar ningún documento privado con la promotora, cuenten con el asesoramiento de un abogado especialista en materia inmobiliaria que pueda revisar esos documentos, y que, asimismo, traten de verificar la solvencia y capacidad económica de la promotora con la que se contrata, para asegurarse de que es una empresa seria, con recorrido, y que cumple con las promociones a las que se compromete, de forma diligente.

Por último, indicar que si se está interesado en conocer más a fondo esta cuestión, aquí se puede encontrar un artículo más extenso al respecto, publicado en mi blog personal.