El miedo al impago descarta nuevos perfiles de candidato a alquilar piso en Barcelona

Con una demanda de pisos de alquiler altísima y un volumen de oferta pírrico, conseguir una vivienda en Barcelona se ha convertido en una carrera de obstáculos que deja en fuera de juego a ciertos perfiles. Inquilinos capaces de pagar las rentas exigidas, pero que pertenecen a colectivos vulnerables, no logran encontrar piso porque la estadística les asocia a más incertidumbre. Propietarios y agencias tienen cada vez más candidatos entre los que elegir y a la práctica descartan a todos los perfiles en los que ven "riesgo de solvencia e impago": familias monoparentales, solteros con un sueldo modesto, parejas con menores pero una sola nómina, migrantes con contratos temporales o recientes... Y la proliferación de seguros de impago ha agudizado el filtrado.

Tienen cada vez más difícil encontrar un arrendador que apueste por ellos. Estos perfiles tienen complicaciones en cualquier municipio, pero la capital catalana con sus altas mensualidades (1.171 euros de media, según los últimos datos oficiales de contratos registrados por el Incasòl) y una creciente demanda, se ha convertido para muchos en intocable. Salvo que se decidan por barrios periféricos y en algunos casos poco atractivos por cuestiones de movilidad o seguridad, con los precios más bajos y menos aspirantes.

Más renovación, menos rotación

La ley de vivienda, según los expertos consultados, sí ha favorecido a quienes ya tenían un contrato de alquiler, en tanto que muchos propietarios prefieren dar continuidad a sus arrendatarios (con las limitaciones de incremento vigentes) que empezar con un nuevo inquilino y tener que pagar gastos de agencia (ahora van a cargo del dueño). Y también en la contención de sus rentas.

Pero esa misma regulación, al blindar a los inquilinos en posible situación de vulnerabilidad (con menores o mayores a su cargo, y con ingresos bajos) y ralentizar su potencial desahucio en caso de impago, así como abrir la puerta a la limitación de las rentas en zonas tensionadas, ha hecho que los propietarios vean mayor inseguridad jurídica, gastos y riesgos en ciertos perfiles sociales. "Barcelona tiene actualmente tanta demanda de pisos de alquiler que siempre va a haber perfiles que ofrezcan poco riesgo", apunta Óscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat, donde han vivido el trasvase de muchos pisos del alquiler tradicional al de temporada (considerado más seguro) o directamente a la venta.

Pánico al impago

También destaca que al renovarse muchos contratos, pasa a haber menos rotación de producto o pisos en el mercado, con un estoc en mínimos: "Los damnificados están siendo las personas más vulnerables, que pueden dejar de pagar o en caso de impago que supongan muchos problemas para la recuperación de la vivienda". Esta situación se produce sobre todo con propietarios que son grandes tenedores. Y entre los discriminados sobresalen las familias monoparentales. Es decir, una madre o padre solos, con menores a su cargo y una sola nómina. En caso de impago y falta de alternativas, podría llegarse a un largo proceso judicial de desahucio.

También se ven excluídos de facto los jóvenes que se emancipan solo con su propio salario, sin estabilidad aún demostrable. "Se prefiere alquilar a quienes aporten más de un ingreso, para no depender de una sola persona". Eso cuando no se opta por el alquiler de temporada, relata Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices Administración de Fincas y Alquileres, Senior Managing Partner de Fincas Blanco y miembro del comité asesor jurídico de Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Catalunya. Tiene claro que sin "potenciar la entrada de inmuebles en el mercado de alquiler" se está dando un déficit que deja fuera a "mucha población que lo necesita" pero no logra acceso. No ya por precio, que también, sino por los requisitos.

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La experta constata que los filtros impuestos son "seleccionar personas con ingresos suficientes, estabilidad económica y antigüedad laboral", para obtener un buen 'scoring' (cálculo de la capacidad de pago de alguien). El mecanismo de garantía cada vez más extendido son los seguros de impago, mediante empresas que analizan la solvencia económica del aspirante, previa autorización por su parte. En general le exigen que el arrendamiento no suponga más de un 40% de sus ingresos. En la actualidad y dada la "dilatación de los plazos procesales" muchos arrendadores se curan en salud y contratan ya seguros de impago de 24 meses de alquiler, añade Blanco. Ello supone que las compañías examinan a fondo cada solicitante.

Esas pesquisas dejan sin opciones, por ejemplo, a muchos migrantes. En paralelo a los recelos y a la discriminación explícita (algunas agencias consultadas señalan que muchos propietarios piden "población local" por tener más historial de domicilios previos y laboral), los inquilinos de origen extranjero cargan con una mayor tasa de trabajos temporales y poca antigüedad contractual porque llevan poco tiempo en España. Además de los casos de ingresos regulares pero en 'negro', lo que cierra la puerta a un alquiler por la vía legal. También pierden posibilidades aquellos que se han visto abocados a pedir préstamos en algún momento de su vida.

Con menores, más difícil

No corren mejor suerte las parejas con menores donde solo trabaja una persona con una nómina no muy holgada. "En muchos casos se está pidiendo que el alquiler no suponga más de un tercio de los ingresos", enfatiza Iñaki Usain, director general de ACV Gestión Inmobiliaria. Reitera que la "demanda es tan fuerte que prioriza a los más solventes". Y muchos candidatos "se quedan fuera". Un elemento añadido a la ecuación es el auge de "perfiles internacionales, que vienen por trabajo y con nóminas elevadas", que no encuentran problema para alquilar y acreditar garantías en las zonas más deseadas, lo que aún deja en más desventaja a parte de la población precaria. Es decir, a nóminas bajas y contratos no fijos.

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A los requisitos financieros (ingresos acreditados, no ser moroso, aportar fianza más depósito extra...) se suman, pues, los prejuicios sobre la fiabilidad del arrendatario. "Hay quien descarta cada vez a más gente: ni con niños, ni con mascota, ni inmigrantes, ni jóvenes por si hacen fiestas...", estrangulándo aún más la demanda, según atestigua un API con muchos años en una agencia del Eixample.

Esa purga no es exclusiva de grandes tenedores o inversores profesionales. De hecho, Llorenç Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, hace referencia explícita a los temores que les transmiten los "pequeños propierarios, con uno, dos o tres pisos" a la hora de alquilar. Muchos prefieren no alquilar a nadie o se "miran con lupa" a los inquilinos potenciales. Solo quieren 'mirlos blancos' porque "sienten mucha incertidumbre ante la ley de vivienda", lo que se traduce en que "los grandes perjudicados son las personas de pocos recursos". Coincide con sus colegas en que la regulación actual "ha hecho mucho daño al alquiler" y que el único modo de despresurizar esta crisis de vivienda es alentando con "garantías y seguridad" la salida de más viviendas al mercado de arrendamiento.

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