Primeros indicios

La coyuntura política ya frena la firma de nuevos contratos de alquiler en Barcelona

Claves de la ley de vivienda

Enésimo récord de los alquileres en Barcelona: 1.087 euros al mes en 2023

El sector inmobiliario disparará alegaciones contra la declaración de zona tensionada de alquileres en Barcelona

Un agente de la propiedad coloca un cartel con un piso disponible en una inmobiliaria de Barcelona.

Un agente de la propiedad coloca un cartel con un piso disponible en una inmobiliaria de Barcelona. / RICARD CUGAT

Patricia Castán

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Los primeros indicios parecen dar la razón a los expertos que advertían de las consecuencias (indeseadas) que podía tener la ley de vivienda y la confusión entorno a la regulación inmobiliaria que se vive los últimos meses. A falta de nuevos datos oficiales sobre la casuística de Barcelona (los últimos del Incasòl corresponden al primer trimestre de 2023), varios indicadores a los que ha tenido acceso EL PERIÓDICO apuntan a una ralentización en la firma de contratos de alquiler en la ciudad. Reflejan comportamientos coyunturales tanto de los inquilinos como de los propietarios. Por un lado, algunos moradores congelaron su búsqueda de una nueva vivienda para librarse de pagar honorarios a las agencias -como dicta la nueva ley- o para comprobar si los precios se moderan cuando el Gobierno acepte la declaración de zona tensionada para la capital catalana y otros municipios impulsada por la Generalitat. Por otro lado, muchos propietarios han pospuesto su decisión de alquilar o vender por si las elecciones generales comportan nuevos cambios legales.

El reciente informe de precios del Incasòl ya registró una caída de la cifra de arrendamientos firmados hasta marzo, ante la menguante oferta y las incertidumbres que planaban sobre el sector. Pero las últimas semanas han estado ya marcadas por la aprobación de la ley. En este sentido, el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) aporta los primeros datos frescos, en tanto que uno de los servicios que proporcionan a sus asociados es la gestión del depósito de fianzas. En junio pasado tramitaron 194, frente a las 338 del mismo mes de 2022. Y aunque mayo también había bajado, con 320 frente a 385 el año pasado, fue un repunte respecto a abril, que se atribuye a un esprint de firmas alentadas por los propietarios antes de la ley. Su presidente, Llorenç Viñas, sostiene que las dudas de dueños y inquilinos han ralentizado claramente las operaciones.

Trasvase al alquiler temporal

Lo suscribe Carles Sala, responsable del área jurídica de COAPI-AIC, quien relata que el colectivo de APIS de Barcelona ha percibido una situación de 'wait and see' (permanecer a la espera de acontecimientos) entre sus clientes. "Muchos propietarios están pendientes de una decisión de venta" según se declare o no Barcelona zona tensionada, o siga adelante en los actuales términos la ley de vivienda. El experto, tras sondear a algunos de los principales operadores de la ciudad, explica que en los dos últimos meses perciben una caída del 20 al 30% de operaciones de alquiler convencional.

Es más contudentemente aún sobre el incremento de preguntas de propietarios sobre cómo pasarse a los contratos temporales (de menos de 11 meses, fuera de la regulación), o sobre las condiciones para hipotéticas ventas en lugar de arrendamientos, por parte de pequeños inversores o propietarios a los que se les acaba un contrato estos días.

Sala matiza que no todo es atribuible a la ley de la vivienda, porque ya había un clima previo de "inseguridad jurídica" ante los sucesivos cambios y medidas, como las subidas de IPC limitadas al 2%. Hay que contemplar también el efecto de la ampliación de los tres (más uno de prórroga) años de alquiler en los contratos firmados hasta finales de 2018, frente a los de cinco (más uno) vigentes desde 2019 (para personas físicas), con los cambios introducidos en la LAU. Implica que como han finalizado recientemente los últimos contratos cortos (y sus prórrogas) se detenga por un tiempo la rotación natural de oferta. Algo que se prolongará hasta que vayan acabando los primeros contratos más largos suscritos desde 2019.

A por lo seguro: más renovaciones de contratos

Se da la circunstancia, destacan ambas fuentes, de que muchos arrendadores están "renovando contratos" con los inquilinos que ya tenían si están satisfechos con ellos y alcanzan acuerdos de precio. Evitan así suscribir un nuevo contrato en este periodo incierto. Aunque por ahora no hay limitación en los precios de nuevos contratos, renovar busca que ambas partes salgan favorecidas, teniendo en cuenta que cualquier mudanza implica gastos y que los propietarios también suelen tener que hacer reformas y aguardar un tiempo antes de recolocar la vivienda en el mercado, subraya Óscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Esta patronal es una de las que presentará alegaciones contra la declaración de zona tensionada en la capital catalana, al considerar que la metodología empleada no es objetiva.

"La pérdida de estoc se va a producir más tarde o más temprano", vaticina Sala, con la experiencia de la limitación de precios que temporalmente aplicó el Govern hasta que la justicia tumbó la medida, y a sabiendas de cómo se comportan los arrendadores en situación de incertidumbre. De hecho, estos días además de atender consultas sobre candidatos a salir del mercado tradicional del alquiler, lo hacen sobre la ley procesal (por riesgos de impagos y demás). "Si se aplica la zona tensionada a toda Barcelona, tendrá un efecto letal en el mercado", mantiene.

Un estudio prevé una caída del 12,6% de la oferta de alquiler en la capital catalana

Un informe de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra sobre el mercado de la vivienda, señala que en el caso de Barcelona la ley de vivienda puede implicar la pérdida de un 12,5% del estoc de alquiler, un total de 24.090 inmuebles menos. Esta cifra estaría por encima de la media estatal, y en el caso del distrito del Eixample alcanzaría el 16%, lo que supondría agravar la actual falta de pisos en alquiler. Lo atribuyen la "inseguridad jurídica" y la nueva ley, que llevarán a muchos propietarios a buscar otras opciones de negocio.