El sector inmobiliario disparará alegaciones contra la 'zona tensionada' de alquileres en Barcelona

La ven poco fundamentada, técnicamente cuestionable y contraproducente para resolver los problemas de vivienda. La decisión del Govern de ampliar a 140 municipios la posible declaración de 'zona tensionada' por el precio del alquiler será replicada por el sector inmobiliario con una batería de alegaciones en los próximos días, tanto en conjunto como en el caso específico de Barcelona. De no ser atendidas, algunos colectivos ya dan por hecho que el caso acabará en los tribunales. Especialmente en casos como el de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, que recientemente elaboró un estudio sobre la aplicación en la capital catalana defendiendo que no era una ciudad tensionada en la mayoría de distritos, por lo que sostiene que la administración catalana ha realizado los cálculos de forma parcial para tratar de justificar la aplicación que contempla la nueva ley de vivienda.

La Generalitat abrió un periodo de información pública de 20 días para que las administraciones, entidades y particulares pudiesen presentar alegaciones al respecto. Todas las partes afectadas lo harán, con criterios de diversa índole. Así, la Cambra presentará argumentos en contra tanto desde el Consell de Cambres como desde las propias cámaras de municipos afectados, como es el caso de Barcelona. Consideran que los cálculos se han "alterado para justificar las cifras" y vaticinan que el caso acabará por la vía contenciosa, señala el gerente de esta última, Òscar Gorgues.

Condiciones y cálculos

Cabe recordar que la ley de vivienda, con sus dos disposiciones finales posibilita la limitación de rentas en las zonas tensionadas y ajusta la calificación de gran tenedor, para facilitar supuestamente el acceso a la vivienda de alquiler. Las dos condiciones que fija para lo primero son que la carga mediana del coste del alquiler o de la hipoteca más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta de los hogares; y que el precio del arrendamiento o compra de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma.

Pero estas ofrecen margen a la interpretación como para que todas las partes en conflicto discrepen. Así, Gorgues señala que "se han tomado como base rentas que no incluyen las economías sumergidas; se ha partido del índice de la Generalitat y no del Ministerio; se han tomado datos de 2017 (fuera de plazo) y no de 2018 para que el incremento sea más acusado --señala--; se han añadido a los gastos incluso las tasas de alcantarillas y basuras...; en relación a las hipotecas, se ha tomado el 80% del valor de la compra (el máximo otorgado por los bancos) en lugar del 65% de que es la media solicitada", entre otros ejemplos. Metodológicamente, a conveniencia de la Administración se habrían tomado datos desde un determinado trimestre concreto y no medias anuales del año para establecer las subidas acumuladas, cuando la Cambra utilizó las medias de los cincos años en su estudio, agrega.

El Col·legi d'Administradors de Finques, también muy crítico con la ley en tanto que "dificultará el acceso a los colectivos más vulnerables porque ante la desprotección de los propietarios estos elegirán los candidatos más solventes", discrepa sobre la aplicación de las zonas tensionadas, que no ve extensibles a toda la ciudad, ni a municipios próximos, señala su presidente, Llorenç Viñas. Se sumarán como colectivo a las alegaciones y acciones que acuerden con la Cambra de la Propietat,

Carles Sala, responsable del área jurídica de COAPI-AIC, avanza que el colectivo de APIS de Barcelona y Catalunya está elaborando las alegaciones, incidiendo sobre estas cuestiones: cómo se debería aplicar el índice de referencia catalán en el caso de que se insista en su homologación por parte del Estado; y sobre el hecho de que no se rebaje hasta cinco las viviendas que definen a un gran tenedor y se mantenga el límite vigente hasta la ley, de 10.

Meses de incertidumbre

El Estado deberá valorar la documentación que aporte cada comunidad, pero está en el aire el grado de exigencia que planteen en este sentido, ya que teóricamente la declaración de zona tensionada no solo debe aportar datos, sino políticas activas en esos territorios para solventar el problema de vivienda en la zona. Ello condicionará los presupuestos de las tres administraciones. Sin olvidar que en caso de ganar el PP las generales la ley sería posiblemente derogada.

Por ello, es posible que si las alegaciones no prosperan y el ministerio valida las declaraciones, no se inicien procesos judiciales hasta pasados unos meses, cuando el escenario político esté más claro. Los API estudiarían acudir con otras entidades al contencioso-administrativo.

Otros expertos, como el expresidente de AEPSI (Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario) y Director General de ACV Gestión Inmobiliaria, Iñaki Unsain, ponen el acento en las "desigualdades" territoriales que va a producir la declaración solo en algunas comunidades. En casos como Barcelona, asegura que se frenará la inversión en vivienda para alquilar, reduciendo la ya insuficiente oferta, y que los caseros no elegirán a los perfiles más débiles económicamente. Un mix que no mejorará la oferta y presionará aún más los precios, opina.

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