Vivienda social: lo importante y lo urgente

Una vez acordada la nueva ley de vivienda, viene el tiempo de la gestión del problema.

En España el modelo de promoción de la vivienda ha sido la vivienda de protección oficial (VPO). La VPO ha sido de dos clases; el régimen especial, cuyos beneficiarios son las familias con ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo y el régimen general cuyos titulares deben estar entre 2,5 y 5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem). La VPO puede ser tanto de promoción pública como de promoción privada y en ambos casos recibían las mismas ayudas, que se han ido suprimiendo a partir del estallido de la burbuja en 2008. La mayor parte de la VPO ha sido de promoción privada y en régimen de propiedad, la de menor cuantía, la pública y de alquiler. Las ayudas más importantes se otorgan a los adjudicatarios de las viviendas en forma de ayudas al alquiler o a los intereses de las hipotecas.

El hecho de que una vivienda sea de VPO significa que sus inquilinos han recibido los incentivos establecidos por la ley. En la mayoría de las comunidades autónomas la VPO se vendía a sus inquilinos. Solo en la Comunidad de Madrid se modificaron las condiciones y se permitió venderlas, a terceros, no inquilinos. La VPO de régimen general tuvo un gran éxito debido a que requería poca inversión pública y se financiaba mayoritariamente con las hipotecas que pagaban sus tenedores. Por el contrario, las familias más vulnerables y con graves problemas de accesibilidad son tributarias mayoritariamente de VPO de régimen especial y de estas apenas se han construido unos centenares en los últimos años ya que se financian por el sector público y padecen de un incentivo perverso, pues sus beneficiarios solo obtienen las ayudas a partir de la adjudicación de la vivienda: si las administraciones dejan de construirlas se evitan no tan solo el gasto de construirlas sino, además, el gasto de subvencionar el alquiler. Así los más vulnerables acaban siendo los menos subvencionados ya que se encuentran sin oferta y en las listas de espera de las administraciones.

Se deben establecer urgentemente cuotas obligatorias de vivienda social por comunidades autónomas y grandes ciudades, para evitar este inmoral 'dumping' social. Hay, además, que invertir en equipamientos para evitar que estas viviendas se conviertan en guetos segregados exclusivamente para pobres.

En los años posteriores a la crisis, la mayor parte de los gobiernos europeos dejaron de invertir en vivienda tanto social como asequible, incluyendo nuestro caso. La razón principal del frenazo fue que el precio de la vivienda de mercado cayó por debajo de los de VPO y esta se encontró temporalmente sin demanda y varias administraciones aprovecharon la situación para dejar de hacer VPO. A partir de 2013, la mayoría de los países europeos volvieron a invertir en vivienda social y asequible.

En España, el País Vasco y Navarra recuperaron la inversión a partir del 2014-15 y en el resto del país, el Gobierno actual la recuperó a partir de los presupuestos de 2021 y posteriores, pero buena parte de las comunidades autónomas aún ahora no la han recuperado, a pesar de que cuentan con las competencias en el tema. Existe un desacuerdo soterrado y de gran calado entre Gobierno y CCAA sobre quién y en qué medida tiene la responsabilidad de financiar la vivienda social, de lo que parece nadie quiere hablar, cuando es un problema importante y urgente.

El problema más acuciante ahora es la falta de VPO de régimen especial. Las medidas urgentes son ahora contar con viviendas ya construidas, que se puedan utilizar pronto para paliar la escasez de vivienda social. Se debe acelerar la movilización inmediata de viviendas vacías, tanto de tenedores grandes como de pequeños. Una de las razones que hacen que una vivienda esté vacía es que necesite una rehabilitación importante porque no cumple con los estándares de habitabilidad. Aquí podemos tener la ayuda de los fondos europeos.

Hay en nuestro país experiencias de éxito ya probadas, especialmente en el País Vasco y Navarra, y hay también operadores dispuestos a colaborar. Para que esta medida funcione tiene que darse un marco de confianza entre los propietarios y las administraciones, basado en el dialogo y la incentivación. Está demostrado que este modelo funciona mejor, y ahora mismo esto es lo urgente.