¿Cambia la relación inquilino-propietario con la ley de vivienda?

El cambio más fundamental en materia de alquiler que supone la ley de vivienda, que debe aprobarse en próximo jueves en el pleno del Congreso, es el límite a la subida de las rentas en los contratos en vigor. El tope del 2% que se instauró en la actualización de alquileres existentes el año pasado para paliar los efectos de la guerra en Ucrania, se ha prorrogado y se consolida hasta el próximo 31 de diciembre. El año que viene será del 3%, a la espera de que para 2025 se haya acordado una nueva referencia desvinculada del índice de precios de consumo (IPC).

Pero no es el único cambio importante. La norma reconoce las zonas denominadas tensionadas: aquellas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supere el 30% de los ingresos medios de un hogar o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Se declararán por tres años a petición de comunidades o ayuntamientos. Topes de este tipo se aplicaron en Catalunya durante un año y medio como consecuencia de la ley aprobada por el Parlament hasta que fue anulada por el Tribunal Constitucional. En todo caso serán las autonomías, las que tienen la competencia, las que decidirán.

Y en materia de desahucios se complican los trámites cuando quien ocupa la vivienda la emplea como domicilio habitual.

Prórroga extraordinaria

Una de las novedades, introducida mediante enmienda es que previa solicitud del arrendatario, se podrá establecer una prórroga extraordinaria del plazo por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, una vez agotado el periodo inicial de cinco años (siete cuando el propietario es una persona jurídica) y las prórrogas tácitas anuales con un máximo de tres años, cuando el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prolongación extraordinaria será de hasta tres años en las zonas declaradas tensionadas para este tipo de inquilino.

Rentas restringidas

En las zonas tensionadas los grandes tenedores (pasarán a tener esa consideración los propietarios de cinco viviendas, en vez de 10, como hasta ahora) no podrán alquilar por encima de la referencia que fije la comunidad autónoma o el ayuntamiento. Esto puede afectar esencialmente a Catalunya, Madrid, País Vasco, Canarias, Baleares y ciudades como Málaga, Sevilla y Valencia. Los pequeños tenedores deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice. Si la vivienda ya se había alquilado antes tendrá que tomarse como referencia la establecida en los últimos cinco años en el contrato anterior una vez aplicadas las actualizaciones con el tope del 2% y el 3% en 2024.  Solo se podrá aumentar hasta un 10% de la última renta en estos casos cuando se haya rehabilitado la vivienda, hecho reformas para ahorrar el 30% de energía o mejoras de accesibilidad en los dos años anteriores, entre otros casos. Las autonomías que ya tengan un índice, como Catalunya, que tiene parte de la norma paralizada por el Tribunal Constitucional, tendrán un plazo para homologarlo. En todo caso, las comunidades, que tienen las competencias en materia de vivienda, serán libres de aplicar o no estas restricciones.

Ventajas fiscales para el propietario

Una de las vías que se incluyen para incentivar que los propietarios saquen al mercado oferta son las ventajas fiscales. La reducción de los rendimientos netos por alquiler bajarán del actual 60% al 50%, pero podrá alcanzar el 90% si rebajan el precio al menos el 5% con respecto al contrato anterior en zonas tensionadas. El recorte será del 70% si alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si cede la vivienda a programas de alquiler social y del 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los últimos 3 años.

Gastos repercutibles

Solo se podrá repercutir el gasto en forma de subida del alquiler si se ha hecho una reforma que ha costado un mínimo del 10% del valor de compraventa de la vivienda. Por ejemplo, si cuando se compró la vivienda se pagaron 200.000 euros, habrá que destinar como mínimo 20.000. Los propietarios tampoco podrán incrementar el precio del alquiler basándose en otras partidas como los gastos de la comunidad de vecinos o de la tasa de basuras que no estuvieran previstos en el contrato. La norma traslada al propietario la obligación de asumir los gastos de la inmobiliaria. Esta situación se da en la actualidad solo cuando el casero es una persona jurídica.

Pago de la renta

Según el proyecto de ley, el pago de la renta por parte del inquilino "se efectuará a través de medios electrónicos". La excepción a este precepto, es decir, el pago se podrá realizar en metálico y en la vivienda arrendada, "cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago (...) 

Desahucios

La nueva ley amplía la protección en caso de desahucio. Cuando entre en vigor la nueva norma, será obligatorio avisar a los afectados de la fecha y hora del lanzamiento hipotecario. Además, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos que pueden alcanzar hasta los 2 años y se refuerza el apoyo a los más vulnerables con el acceso obligatorio a soluciones extrajudiciales. Como consecuencia de unas enmiendas incluidas en el texto original, se complican los trámites cuando quien ocupa la vivienda la emplea como domicilio habitual, ya que el propietario deberá acreditar esa circunstancia y la relación de sus propiedades y los grandes tenedores (a partir de cinco inmuebles, no 10 como ahora), si los demandados están o no en situación de vulnerabilidad económica.

Alquileres turísticos

Nadie se salva de los cambios de la nueva ley. Aunque no se incluyen medidas particulares para el alquiler de temporada y de habitaciones, la nueva norma sí trae consigo la creación de un grupo de trabajo que se encargará de regular la situación del alquiler de temporada y los pisos compartidos. Podemos quiere que este tipo de arrendamiento también se incluyan en la norma.

Pisos vacíos

La nueva ley también incluye una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 150% para viviendas vacías y aplicará esos recargos a propietarios de 4 viviendas o más.