Opinión |
Proyecto polémico

José María Raya

Catedrático del Tecnocampus-UPF.

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Los claroscuros de la nueva ley de vivienda

Entre los claros, la apuesta decidida por el alquiler social; entre los oscuros, el empeño en la limitación de los alquileres

Anuncios de pisos en una inmobiliaria en la calle Pujades

Anuncios de pisos en una inmobiliaria en la calle Pujades / Ferran Nadeu

PSOE y Unidas Podemos han alcanzado un acuerdo para la ley de vivienda. Queda mucho por concretar y escollos por salvar (vetos por parte de algunas autonomías y posibles recursos de inconstitucionalidad). Si atendemos a la evidencia científica, la primera ley de vivienda de la democracia presenta claroscuros

Empecemos por los claros. Por primera vez hay una apuesta decidida por el alquiler social. Es una buena noticia la reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida. Por poner un par de “peros” quizás ese 30% podría ser flexible (una horquilla entre el 15 y el 45%) y se debería de aumentar el porcentaje dedicado al alquiler. Se habla de un 50% de ese 30%. La apuesta por el alquiler social, aunque no exclusiva, debería ser más decidida. El alquiler permite más rotación y movilidad que la propiedad. Dos características necesarias para nuestro mercado laboral y nuestros jóvenes. Además, la medida viene acompañada de incentivos a los propietarios para ceder viviendas al sector público. 

El segundo claro, es el bono joven: el colectivo que más sufre el acceso al mercado de la vivienda. En la última década los salarios de los jóvenes se han reducido y la edad media de emancipación es de 30 años. La ayuda, de 250 euros mensuales, tendrá una vigencia de dos años. Dos apuntes. En primer lugar, es clave el diseño. Hay que evitar que esa ayuda se traslade a mayores precios. Al ser una ayuda solo a un colectivo (y no universal como los 240€ del gobierno de Zapatero), es factible. En segundo lugar, no tiene sentido que el importe sea el mismo con independencia de la ciudad en la que vives. El poder adquisitivo de 250€ en el mercado del alquiler no es el mismo en Madrid o Barcelona que en Ourense o Ciudad Real, por ejemplo. Tratar igual a distintos es una forma de injusticia. 

Toca empezar con los grises. El recargo del IBI del 50% a las viviendas vacías. Puede ser una buena idea o no. Si eres un gran propietario, en la definición centroeuropea, con cientos o miles de viviendas, y las tienes vacías, es porque quieres venderlas. Buena medida. Si eres un pequeño propietario con dos o tres viviendas vacías, si no las tienes en alquiler, es porque el mercado no te da seguridad jurídica. En Catalunya, por ejemplo, que aparezca la palabra ‘ocupación’ asimilada al concepto de emergencia habitacional, no ayuda. El pequeño propietario prefiere asumir los costes de mantenimiento. Mala medida. 

Pero vamos al negro oscuro. El empeño en la limitación de los alquileres. Aquí la buena noticia es que se limite a los grandes tenedores y zonas tensas. Incluso con la definición ‘laxa’ de gran tenedor que tenemos (tener 10 viviendas en propiedad) se estima que solo afectará a un 4% del mercado. Pero es verdad que todavía se habla de congelación de precios en el resto del mercado. La evidencia científica internacional contra el control de alquileres es demoledora. Los primeros datos en Catalunya, también. Por muy bienintencionada que parezca, la limitación de precios olvida que en el mercado no solo hay demanda, sino también oferta, que reacciona. En resumen, si los propietarios no tienen incentivos para poner las viviendas en el mercado, no las mantienen, primero, y no las ponen en alquiler, después. Se venden. Tampoco se construyen nuevas viviendas destinadas al alquiler privado. Porque no hay mercado. El inversor cambiará de destino. Incluso desde el punto de vista redistributivo es cuestionable. ¿Tiene menos renta aquél que consigue una vivienda en alquiler en la zona regulada que en la no regulada? Cuando empiecen a desaparecer viviendas del mercado, ¿no es más probable que los primeros que se queden fuera del mercado sean aquellos con más dificultades económicas? Necesitamos un mercado de alquiler más amplio. Y para ello necesitamos inversores, pequeños y grandes, que ofrezcan sus viviendas en alquiler. Sin el contexto adecuado, los más aversos al riesgo, las dejarán vacías o las venderán y tendremos un mercado del alquiler más estrecho. El problema será mayor. La única solución es más oferta de alquiler, sobre todo pública, pero también privada. Apostemos por los claros, maticémoslos y mejorémoslos y olvidemos los oscuros. Por fáciles que sean de vender.

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