Amat alerta de que la ley de vivienda perjudicará a las rentas más bajas

El sector inmobiliario español está agitado, los precios por las nubes, la oferta por los suelos y la demanda fuerte. Los intermediarios capearon la situación en 2023 con más éxito de lo esperado ante un mercado más estable de lo previsto gracias a la demanda de extranjeros. Esta semana se estrenará una ley de vivienda poco convincente para el sector que presenta como grandes cambios los límites al precio del alquiler, la regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas, la nueva definición de "gran tenedor", y el aumento de la protección frente a los desahucios y de los inquilinos frente a los gastos abusivos. 

En el tradicional informe de mercado anual de Amat Inmobiliaris, una guía de referencia sobre la marcha del sector pese al ámbito comedido de esta firma, dos elementos resaltaron este miércoles por encima de otros. El primero es que los intermediarios inmobiliarios han mantenido a flote el negocio de manera más fácil de lo esperado. El segundo que el guirigay legal a la espera de la ley amenaza con agudizar todavía más el acceso a la vivienda, sea de compra o alquiler. Y en el caso de la vivienda de alquiler, Guifré Homedes Amat, director general de Amat, es claro: "La nueva ley va a hacer que los arrendadores sean cada vez más exigentes a la hora de escoger a sus inquilinos, lo que perjudicará a las rentas más bajas". 

La situación en 2024 parece no diferir a la del pasado año en la que Homedes describe como una "crisis solapada" tanto del mercado de venta como el de alquiler. Incertidumbre normativa, escasa oferta y rentas crecientes han causado en el caso de la actividad de Amat una caída importante en intermediación en los contratos de alquiler (en torno a un 25% en un año, el 35% en dos), lo que ha supuesto reducir a la mitad la plantilla dedicada a esa tarea. "La oferta de vivienda de alquiler está en mínimos históricos", asegura Homedes, que remarca que el 15% de las nuevas firmas no llegan ni tan siquiera a publicitarse. El resultado lo define Homedes como que "la gente está alquilando no lo que quiere, sino lo que puede. Todo en función de la oferta". 

La nueva ley de vivienda que podría aprobarse esta semana no es a juicio de la mayoría de intermediarios del sector inmobiliario el bálsamo adecuado. Para el director general de Amat el nuevo índice de precios tendrá "muy poco impacto" a la hora de facilitar el acceso a la vivienda. En su opinión provocará que "se excluya" a los "más vulnerables económicamente" y de aquellos posibles inquilinos que causen dudas de fiabilidad entre los propietarios. "Quien acceda a las viviendas de alquiler será quien tenga el mejor perfil económico", avisa Homedes. "Quien pueda pagar 1.200 accederá al piso de 1.100 porque es el mejor perfil, el de 1.100 accederá al de 1.000 y así vas descendiendo y quien queda fuera es el más vulnerable". El perfil ideal será una familia con dos hijos y dos salarios estables, y con grandes nóminas. Y precios altos.

Amat tiene un perfil de clientes que tiende a segmentos del mercado de la banda medio alta, por lo que sus estadísticas deben tomarse con prudencia a la hora de establecer tendencias generales. Homedes asegura que pese a que los precios han subido mucho, no se perciben ni rebajas ni gran espacio a la negociación todavía. Asegura que en su caso el 75% de los contratos de alquiler están por encima de los 1.000 euros, cuando ese porcentaje era del 24% hace 10 años. En el caso de los alquileres, los precios medios de esta inmobiliaria, que trabaja especialmente en Barcelona, Sant Just y Sant Cugat, se sitúan por encima de los 1.300 euros al mes. El informe precisa que la renta media se encaramó hasta los 1.322 euros en Barcelona, 1.385 euros en Sant Just Desvern y 1.443 euros en Sant Cugat. El porcentaje de extranjeros que accedieron al mercado del alquiler en Barcelona en el último año pasó del 15% al 37%, lo que explica en buena medida más del doble respecto a antes del covid 19, cuando representaba el 15%.

De cara a 2024, la inmobiliaria ha minimizado el impacto de una posible rebaja de los tipos de interés, en un mercado que parece conformarse en ese coste del precio del dinero en torno al 3%. Pero corrobora las sensaciones del sector en general al afirmar que el porcentaje de operaciones financiadas continúa disminuyendo, alcanzando los niveles más bajos de los últimos años. Los últimos datos de la Estadística Registral apuntan a una caída de las hipotecas constituidas del 13,7% en enero. Por ejemplo, en el caso de Amat solo el 35% de las operaciones de compraventa de vivienda usada se hacen con financiación bancaria. Los jóvenes no son compradores de vivienda, ya que la demanda se concentra en personas de entre 40 y 60 años (reposición de vivienda).

Sobre la entrada en vigor de la regulación de los alquileres, Homedes opina que es necesario ver la letra pequeña del nuevo índice, que afectará a 140 municipios donde vive el 80% de la población catalana. Sobre la condición de gran tenedor, que en Catalunya se ha rebajado hasta los cinco o más inmuebles, Homedes opina que es una definición "totalmente ideológica": "Pensar que alguien que tiene cinco pisos puede influenciar al mercado no tiene ningún sentido".