La banca duplica las exigencias de preventa de viviendas a los promotores para dar financiación

Las restricciones del crédito bancario a promotores y compradores restringe la recuperación del sector inmobiliario en España. Las entidades financieras han reaccionado a la crisis del covid con nuevas dosis de prudencia crediticia y exigen a los promotores niveles de preventa más elevados para financiar la construcción de viviendas. Según el sexto informe anual de la multinacional inmobiliaria CBRE, la banca ha duplicado las exigencias de venta sobre plano de viviendas a los promotores para dar financiación y se niega a apoyar con préstamos la compra de suelo. Las familias también tienen mayores dificultades para lograr hipotecas, por los precios elevados y las incertidumbres en el empleo derivadas de la crisis económica. Según Samuel Población, director nacional del área residencias y suelo de CBRE, "antes de la pandemia era usual que la banca exigiese un nivel de preventa del orden de entre el 20% y el 30% de los inmuebles de una promoción. En la actualidad, las entidades financieras exigen más garantías. Si no se ha vendido entre el 40% y el 60% no hay préstamos para financiar la construcción". Además, la banca ha dejado de financiar el proceso completo de desarrollo de las promociones y el responsable de CBRE asegura que el suelo no tiene financiación por parte de la banca comercial al margen de la situación urbanística, aunque todavía es posible por otros canales del sector financiero. La banca sí es más proclive a financiar operaciones en las que estén aseguradas rentas de alquiler, por ejemplo.

CBRE, el mayor gestor de inversiones inmobiliarias mundial con sede en Los Ángeles, considera que pese a las cortapisas que supone la restricción del crédito bancario el nivel de sobreoferta de vivienda nueva en España es relativamente bajo. Por ello, la caída de los precios esperada el año pasado fue menor de lo previsto, en parte porque las operaciones se habían firmado hasta dos años antes. Los expertos de la firma prevén incluso un alza moderada de los precios en los próximos meses ante la sensación de que el capital internacional quiere invertir en España. Apuntan incluso a "una recuperación muy evidente en el 2021" tras un 2020 en el que la venta de vivienda de segunda mano cayó el 17%, mientras que la de obra nueva aumentó el 7,3%. CBRE prevé que la demanda de vivienda aumentará en España un 5% este año, lo que se traducirá en la venta de unas 500.000 o 525.000 viviendas, aunque estima que el precio de la vivienda a nivel agregado podría descender entre un 1% y un 2%,

El 68,5 de las transacciones estuvo asociada a una hipoteca, por lo que la posición de la banca en la financiación puede influir claramente en la recuperación del sector. El número de viviendas terminadas en el 2020 alcanzó las 86.000, en torno a un 10% más que en el año anterior. Sin embargo, los visados de obra nueva, de ampliación o reforma se quedaron en unos 113.000, el 17% menos (los visados se desplomaron el 20%). Ante la actual situación, CBRE prevé que el número de visados de obra nueva de viviendas se situará entre los 75.000 y 85.000. El plan de recuperación previsto en los fondos europeos Next Generation, dotado con 6.820 millones de euros, debería contribuir a reactivar la actividad de rehabilitación de viviendas urbanas en los próximos tres años.

En cuanto a los precios, las previsiones de CBRE apuntan a una situación de estabilidad, con alzas moderadas en el caso de la vivienda nueva y un ajuste también moderado en el caso de las viviendas de segunda mano. La pandemia provocó una contracción en la compraventa de vivienda en Barcelona del 24% interanual durante 2020, que fue del 18% en la provincia de la capital catalana, hasta 48.800 transacciones. En estos momentos las perspectivas son optimistas, ya que las previsiones son que en 2021 las compraventas crezcan un 5% y se alcancen las 51.000 viviendas en el conjunto de la provincia. Llama la atención especialmente Badalona, donde en 2020 se entregaron 750 viviendas de obra nueva, nivel de 2004 o 2006 y uno de los municipios españoles con mayor actividad inmobiliaria en el año.

"Desde CBRE estimamos que l porcentaje de hogares en alquiler aumentará hasta el 27,3% a finales del 2024, importante factor impulsor de la demanda de inversión residencial en los próximos años", asegura el informe. Es precisamente el mercado del alquiler el que más atrae a las grandes inmobiliarias. Se calcula que las rentas del alquiler han aumentado el 56% entre el 2013 y el 2020, con una renta media en España de 11,3 euros el metro cuadrado al mes. En el caso de Barcelona, la media es de 16 euros. Aunque las rentas de alquiler bajaron el 2% en el primer trimestre (en gran medida por la caída de la oferta de pisos turísticos), el análisis de CBRE apunta a una "situación coyuntural", con un "pronóstico de incremento de rentas en el transcurso de los próximos dos años".