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ley en tramitación

El banco que robe una hipoteca a otra entidad tendrá que compensarle

El Congreso ultima una medida pedida por el sector para evitar una guerra hipotecaria

El Ministerio de Economía prepara una propuesta y la patronal AEB ha presentado otra

Pablo Allendesalazar

Protesta ante las puertas del Supremo por la decisión de este tribunal sobre el pago del impuesto de las hipotecas, en noviembre del 2018.

Protesta ante las puertas del Supremo por la decisión de este tribunal sobre el pago del impuesto de las hipotecas, en noviembre del 2018. / JOSÉ LUIS ROCA

Los grupos parlamentarios están ultimando una medida para evitar que la decisión del Gobierno de que sean los bancos los que paguen el impuesto de las hipotecas desate una nueva guerra por robarse clientes en el sector financiero, según han confirmado a EL PERIÓDICO diversas fuentes del Congreso y del sistema bancario. El objetivo es evitar un efecto secundario indeseado e imprevisto por el Ejecutivo: el cambio legal que ha impulsado en el tributo de actos jurídicos documentados podría provocar una batalla cainita entre las entidades por arrebatarse hipotecas ya concedidas. Para evitarlo, los bancos que roben uno de estos créditos a un competidor tendrán que pagarle una compensación.

Cambiar la hipoteca de un banco a otro es una práctica habitual en el sector financiero conocida como subrogación. Desde 1994, año en que el Gobierno de Felipe González aprobó una ley específica para abaratarla, las autoridades vienen fomentándola legalmente para aumentar la competencia bancaria y que los hipotecados obtengan mejores condiciones. Sin embargo, el hecho de que los bancos hayan pasado a ser los que deben pagar el impuesto de las hipotecas podría provocar una "distorsión en el mercado" que se quiere evitar, sostiene diversas fuentes parlamentarias.

Pérdida financiera

Un ejemplo para explicarlo mejor: el banco A que conceda un crédito para la compra de vivienda va a soportar un coste mayor que hasta ahora. Así, tendrá que pagar el tributo por la decisión del Ejecutivo, pero además va a pasar a soportar todos los gastos de la constitución del préstamo (gestoría, notaría y registro) menos la tasación, según una reciente decisión del Congreso. En cambio, el banco B que quiera robarle el cliente no tiene que pagar un nuevo impuesto, porque está exento por la ley de 1994, y los gastos por subrogación son menores a los de constitución, con lo que podría ofrecer al hipotecado de la entidad A unas condiciones mucho más ventajosas.  

Además, los bancos pueden cobrar una comisión por amortización anticipada para resarcirse de la pérdida financiera que les ocasionan las subrogaciones, pero esta se viene limitando desde hace años. La ley de 1994 fijó un máximo del 1% y otra ley del 2003 bajó este tope al 0,5% para los préstamos otorgados a partir de entonces. La nueva ley de contratos hipotecarios que se tramita en la cámara alta los va a reducir aún más. El proyecto impulsado por el anterior Ejecutivo fijaba varios límites: para las hipotecas a tipo variable, 0,5% en los tres primeros años del préstamo, 0,25% en los dos siguientes, y después nada; para las de tipo fijo, 4% en los 10 primeros años y 3% en el resto; y si se cambia de variable a fijo, 0,25% durante los tres primeros años y luego nada. Los grupos parlamentarios planean bajarlo aún más. El PSOE ha propuesto el 0,25% y el 0,15% paras las de tipo variable y 0,15% para los de cambio de tipo.

A la espera del Ministerio

Es cierto que para los actuales hipotecados toda esta situación podría ser beneficiosa al obtener mejores ofertas, pero los diputados temen que quienes pidieran un crédito para la compra de vivienda en el futuro se vieran perjudicados. Los bancos, así, podrían endurecer notablemente las condiciones de partida de las hipotecas y restringir la concesión de las mismas para protegerse ante la posible pérdida en caso de subrogación. Por ello, los grupos parlamentarios tienen previsto pactar el próximo martes, dentro de la tramitación de la ley de contratos hipotecarios, que los bancos que roben una hipoteca a un competidor le paguen parte de los gastos de constitución, de los que el impuesto supone entre el 60% y el 80%.

A través del grupo socialista, el Ministerio de Economía tiene previsto presentar a los diputados una propuesta. La patronal bancaria AEB, por su parte, ha hecho llegar a los diputados su propia iniciativa. En principio, la idea es que el montante de la compensación dependa del momento de la vida del préstamo en que se produzca la subrogación y vaya disminuyendo, ya que cuanto más tiempo pase el banco original habrá cobrado más intereses. El PSOE, el PP y Ciudadanos están de acuerdo en sacarlo adelante, con lo que no debería haber problema para que se apruebe.