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SECTOR INMOBILIARIO

Las grandes fondos se vuelcan en la compra de suelo residencial

Las 10 primeras inmobiliarias que operan en España tienen suelo para construir 20.000 viviendas en el 2018

La escasez de solares finalistas presiona los precios de la materia prima de la promoción al alza

Max Jiménez Botías

Solar edificable de Neinor Homes en Málga.

Solar edificable de Neinor Homes en Málga.

Las 10 principales promotoras inmobiliarias del país están en disposición de poner en marcha unas 20.000 viviendas durante el 2018. Esa producción es posible gracias al acopio de suelo urbano finalista que  han podido acumular durante el último año. Las grandes promotoras españolas --muchas de estas participadas por fondos de inversión--, pero también los propios fondos extranjeros, con un nivel de actividad casi frenético, compiten por el control de los solares en los que se puede construir sin modificar la calificación.

"Los inversores extranjeros están muy presentes en el nuevo panorama inmobiliario español ya sea como propietarios, tenedores de deuda, 'servicers' o como promotores que invierten con otros promotores locales, tanto en rehabilitación como en obra nueva o en el alquiler, o mediante la constitución de socimis", afirma Samuel Población, director de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE. Esta consultora señala que las grandes promotoras que operan en España tenían a finales del 2016, 8.000 millones en activos para construir.

80.000 viviendas en el 2017

El sector inmobiliario espera que la producción de vivienda nueva en el 2017 alcance las 80.000 unidades. Todavía es una cifra que está por debajo de los objetivos a corto plazo. "Deberíamos estar produciendo 150.000 viviendas, aunque no lo conseguiremos antes de tres años", afirma Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, una de las inmobiliarias –sus principales accionistas son fondos de inversión-- que más suelo ha comprado en los últimos dos años. "Para el 2017 y 2018 nos fijamos una inversión de 380 millones en suelo, pero en el presente ejercicio ya hemos cubierto la mayor parte de ese presupuesto", agrega. esta firma tiene en producción 5.000 viviendas en España en este momento, y aspira a conseguir un ritmo de 3.500 al año.

Los fondos BlackstoneCerberusKennedy WilsonTPGVärde Partners y Apollo comenzaron a adquirir las plataformas comerciales y de gestión que los bancos habían creado, los'servicers', cuando el sector inmobiliario comenzó a despuntar en el 2013. En paralelo, los fondos extranjeros Lone StarCenterbridgeHMCEurostoneAquilaOaktreeCastlelakeVarde o Pimco, están apostando muy fuerte por la promoción residencial. De esta forma, se han convertido en los nuevos constructores de viviendas. Y no se puede promover si no se tiene el suelo.

El problema es que, por diferentes razones, las administraciones no están produciendo materia prima. "No se realiza ninguna recalificación, porque siempre puede salir alguien perjudicado", comenta Lluis Marsà, presidente de la Associació de Promotors y Constructors d’Edificis (APCE). "No nos arriesgamos a comprar suelo no finalista, que tiene que ser transformado, porque los costes de la producción se va al alza, el riesgo se dispara", afirma Velayos.

Esa situación, sin embargo, tiene la ventaja de que los agentes del sector ajustan al máximo la producción para que se mantenga la rentabilidad con los nuevos estándares de calidad de la vivienda, que son más elevados que en el pasado. "Uno de los efectos positivos de la profunda transformación del sector, con la entrada de nuevos actores, es el mayor grado de control financiero y plazos de ejecución que se está produciendo", comenta Población.

Inversores con valor añadido

El perfil de los fondos ha evolucionado rápidamente del oportunista al de valor añadido. "Apuestan por la promoción, la rehabilitación de inmuebles o, dado que los fondos han percibido el potencial de construcción que existe, pasarán paulatinamente a gestionar suelos en áreas urbanas, con el objetivo de obtener mayores retornos", describe Población. 

El enfoque de estas firmas ha sido conseguir terrenos en zonas de alta demanda de viviendas, como Madrid, País Vasco, Barcelona o la Costa del Sol y la de Alicante. Pero durante el 2017 se observa una reactivación positiva en operaciones de suelos en otras grandes capitales como Valencia, Zaragoza, Sevilla o Málaga.

En mercados más maduros, como Madrid y Barcelona, "los principales actores comienzan a enfocarse en suelos aunque tengan gestión urbanística pendiente. Es importante, por tanto, que desde las distintas Administraciones públicas se avance en la gestión y desarrollo de nuevo suelo en aquellas zonas donde se prevé demanda de vivienda insatisfecha", comenta Población. es la manera de que el sector podrá evoluciones de forma adecuada, responda a las necesidades de la sociedad y evite tensiones inflacionistas en los precios. En este sentid, a mayor operación del 2017 será ejecutada por Blackstone, con la compra de activos procedentes del Banco Popular, tras su traspaso al Banco Santander. 

La inversión inmobiliaria puede alcanzar los 13.000 millones en el 2017

La inversión inmobiliaria en España mantiene el ritmo en el 2017 y apunta a que cerrará el año en los niveles récord alcanzados en los dos ejercicios anteriores, según los datos de la consultora CBRE. Si bien el volumen de inversión entre julio y septiembre se moderó respecto a las extraordinarias cifras recogidas en el primer semestre hasta un total de 2.712 millones de euros, en el conjunto de los nueve primeros meses del ejercicio la inversión captada por el sector inmobiliario español aumentó en un 58% respecto al año anterior, hasta 10.295 millones de euros.

La positiva evolución de las cifras hace prever que el  2017 se cerrará con niveles de inversión superiores a 13.000 millones de euros, en línea con los volúmenes del 2015 y 2016. "Alcanzar esta cifra en el actual ejercicio será especialmente relevante si se tiene en cuenta que, además, no se repetirán las macrooperaciones protagonizadas por la socimi Merlin en los dos años anteriores (compra de Testa en el 2015 y fusión con Metrovacesa en el 2016)".

"Se trata de datos muy positivos y que confirman el interés de los inversores por el sector inmobiliario español", ha destacado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España. "La demanda por parte de los inversores sigue en cotas altas y el pipeline de operaciones apunta a que la actividad mantendrá su fortaleza al final del ejercicio", ha añadido.

Por sectores, destaca el crecimiento de la inversión captada por el sector hotelero en los primeros nueves meses de 2017 en relación al mismo período del ejercicio anterior. Hasta septiembre recibió 2.400 millones de euros en inversiones, cifra que representa el 23% de la inversión total frente al 14% del año anterior. El auge obedece a la gran cantidad de operaciones registradas por todo el territorio nacional.