La legalización de locales como viviendas cae a la mitad en un año en Barcelona

Por las fotos a veces nadie lo diría, pero tan pronto llega a cada visita, Elisabeth F. descubre que buena parte de los pisos de compra a los que ella puede aspirar en Barcelona son locales comerciales acondicionados como vivienda. Para entrar le abren una persiana metálica o una puerta a pie de calle. "Algunos están muy bien, pero me dicen las inmobiliarias que no pueden tener cédula, y entonces hay problemas con la hipoteca", relata. Anunciados como 'lofts', estudios o 'apartamentos', numerosos bajos sin uso en la ciudad se van transformando en pisos, aunque pocos lo hacen de forma legal y con cédula de habitabilidad. La cifra de 2023 es la más baja de los últimos ocho años.

El año pasado el ayuntamiento dio luz verde solo a 69 cambios de uso de local a vivienda, la mitad que un año antes. Son poco más de una tercera parte de los validados en 2019, cuando se alcanzó una punta de 208 autorizaciones. El resto, cientos de casos en el mercado inmobiliario en estos momentos, han asumido la imposibilidad del cambio (por las características del espacio o la densidad de la finca) pero igualmente operan como viviendas de facto. Los nuevos compradores las destinan sobre todo al mercado de alquiler.

El cribaje municipal de peticiones en 2023 deja exactamente 4 autorizaciones en el Eixample y otras 4 Ciutat Vella; 10 en Sants-Montjuïc; 5 en Les Corts y en Gràcia; 9 en Sarrià-Sant Gervasi y en Sant Andreu; 8 en Horta-Guinardó y en Nou Barris; y 7 en Sant Martí. El consistorio atribuye la reducción de vistobuenos a una menor demanda, aunque, en la práctica, muchas inmobiliarias y arquitectos renuncian a intentarlo (por los costes) si ya saben de antemano que no cumplirá.

La reducción de reconversiones legales se da en todos los distritos. En los últimos años lideraba el trasvase Sants-Montjuïc, que en 2019 sumó 40 pisos por esta vía y en 2022 fueron ya solo 25. También despuntaba Horta-Guinardó, por sus numerosas callejuelas de poco paso con locales comerciales y almacenes cerrados durante años.

Equilibrio residencial y comercial

Fuentes del área de Urbanismo señalan que el ayuntamiento prevé el cambio de uso como medida para "ampliar el parque residencial", pero sin perder de vista el tejido y riqueza comercial de la ciudad. Por ello, subrayan que "en cada operación se vela para que se cumplan todos los requisitos y las viviendas cumplan las condiciones de habitabilidad exigibles para asegurar que se pueda vivir en buenas condiciones".

El consistorio enfatiza que la normativa vigente establece diversos condicionantes para poder usar locales de planta baja como vivienda, tal y como espefica la modificación del artículo 255 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano. Para empezar, no ubicarse en una zona de la ciudad afectada por limitaciones de planificaciones urbanísticas.

Además, hay zonas donde se han desarrollado requisitos especiales para preservar el comercio de barrio y garantizar la mezcla de usos. Es el caso del núcleo de Gràcia, donde se aceptan en calles que no sean ejes comerciales y se condicionan a que sean de protección, mismos criterios que se aplican en la Modificación del Plan General Metropolitano del Clot i Camp de l’Arpa que se aprobó inicialmente el mes pasado. Al igual que en el caso del 22@, donde en el "ámbito de tejidos de vivienda a consolidar se propone admitier la vivienda en planta baja de forma combinada con la actividad comercial", agregan las mismas fuentes.

Densidad, el escollo invisible

Pero además de los filtros urbanísticos, es necesario que el "espacio disponga o pueda disponer tras realizar obras de adecuación" de las condiciones mínimas de habitabilidad que recoge el decreto 141/2012 de la Generalitat, y que abarcan desde dimensiones hasta ventilación. No obstante, incluso cumpliendo con estas, en Barcelona se cuentan por cientos los bajos con tamaño superior, luminosidad e incluso reformas de calidad que no pueden culminar el cambio de uso porque incumplir un factor menos visible: los criterios de densidad. Es decir, su legalización supondría un incremento de densidad de viviendas superior al admitido en la cualificación urbanística del suelo.

"La normativa es local y autonómica. Si el local incumple alguno de estos requisitos y por tanto no puede obtener la cédula de habitabilidad se considera una infravivienda y no sería aptar para la residencia de personas", rematan desde Urbanismo. De ese modo, aunque muchos potenciales compradores o inquilinos suelen pensar que los pisos sin cédula son cuchitriles o mazmorras sin luz, puede darse el caso también de 'lofts' o estudios de diseño vetados por ubicarse en barrios muy densos. 

Quien obtiene la cédula y ejerce el cambio de uso revaloriza sustancialmente la propiedad en el caso de reventa. Pero en los últimos años y ante el déficit de vivienda que vive Barcelona se ha extendido la práctica por parte de inversores de adquirir dichos espacios (antes o después de reformarlos) con el objetivo de alquilarlos. A estos compradores no les afecta que las hipotecas se limiten en locales a un máximo del 60% del precio, dado que suelen ser pagos al contado. Y es que para muchos inquilinos, la falta de cédula no es un problema si el piso ofrece confort y está actualizado. Prueba de ello es que se alquilan con frecuencia a más de 850 euros. Y en el caso de cutrepisos, hay población más vulnerable que los acepta porque su precio es muy inferior a la media (a partir de 650 euros).

El fenómeno sin datos oficiales

Es imposible saber cuántas viviendas sin cédula se están comercializando actualmente en los portales inmobiliarios. Algunos anuncios lo dicen explícitamente, pero otros muchos solo mencionan que son "bajos" sin detallar si se puede residir legalmente en ellos. En Idealista, por ejemplo, de los casi 14.000 pisos en venta anuncidos, un total de 1.418 correspondían este lunes a plantas bajas. Entre ellas hay viviendas de construcción reciente y cuyo uso catastral siempre ha sido residencial, otras con uso cambiado legalmente y muchas que detallan "no puede obtenerse la cédula" pese a definirse como "recién reformadas".

Los precios de los pisos en venta sin cédula van de los 52.000 euros en barrios periféricos -en muchos casos con okupas dentro-, hasta más de 200.000 euros por diseños "neoyorquinos" e incluso dimensiones de más de 100 metros cuadrados. La vecina que abría este artículo, Elisabeth F., de 32 años, tras muchos meses de búsqueda constata que "cada vez hay más bajos reformados". Su límite de 180.000 euros le aboca a esta oferta, dice, ante el auge de los precios en el resto de pisos disponibles en Barcelona.

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