La falta de pisos de alquiler dispara la oferta sin cédula de habitabilidad

Cada vez es más común ver a un vecino levantar la persiana de lo que parece un bajo comercial de Barcelona, pero que tras la reja no tiene un escaparate sino una puerta de vivienda o un cristal translúcido que proporciona claridad e intimidad a sus moradores. Son antiguos negocios convertidos en hogares, a veces con un cambio de uso aprobado que legaliza su nueva situación, pero otras muchas en situación irregular al no contar con la pertinente cédula de habitabilidad por condiciones inadecuadas de tamaño y ventilación o porque están en zonas densas donde ya no se dan más licencias. Desde principios de 2021 hasta mitad de junio de este año, el ayuntamiento ha concedido un total de 205 permisos de cambio de uso, pero son muchísimos más los espacios que no pueden legalizarse actualmente aunque en ellos residen miles de barceloneses. Las patronales de agentes de la propiedad y administradores de fincas reivindican mayor flexibilidad en la normativa para abastecer el deficitario mercado del alquiler, mientras que entidades sociales se muestran contrarias ante el riesgo de alentar las infraviviendas.

Cada vez que los precios de la vivienda (alquiler o venta) suben en Barcelona -quedando fuera del presupuesto de muchos ciudadanos- se incrementa la demanda de esta alternativa más asequible, en tanto que la carencia de cédula baja claramente los precios. Según datos de Idealista, el precio del metro cuadrado en alquiler de vivienda en la capital catalana alcanzó los 17,6 euros en agosto en sus anuncios, mientras que el precio de venta llegó a 4.085. En Fotocasa, fue respectivamente de 18,4 y 4.401 (julio). Acumulan subidas que en los arrendamientos son de dos dígitos, sobre todo por la escasez de oferta.

En ese escenario, muchos usuarios han de echar mano de las alternativas que queden a su alcance para alquilar o comprar, aunque no estén legalizadas como viviendas. De hecho, en la actualidad muchos inversores adquieren locales comerciales cerrados, almacenes u oficinas para rehabilitarlos y alquilarlos para que alguien viva en ellos. En otras ocasiones, el propio interesado es el que inicia esta aventura, por ser la única que puede pagar. En consecuencia, salen al mercado cientos de 'pisos' sin cédula, habitualmente bajo la denominación de 'loft' o 'estudio'. Los anuncios en los portales suelen especificar ya esta situación, remarcando que "es posible empadronarse", como confirma el ayuntamiento.

El filtro municipal

Se da así la paradoja de que el consistorio deniega cientos de peticiones de cambio de uso en base a normativa urbanística o a la densidad residencial ya copada en dicha área, pero en cambio admite su utilización como hogares con dichos empadronamientos. Un permiso nacido para ofrecer acceso a las prestaciones sociales a los vecinos más vulnerables. Y no bastan solo esos requisitos municipales, sino que también se precisa la cédula de habitabilidad que la Generalitat regula en el decreto 141/2012 en base a dimensiones, ventilación cruzada y otros requisitos.

En este sentido, fuentes municipales señalan que además de promover la construcción de vivienda social, también "se buscan fórmulas diferentes como por ejemplo la reconversión de bajos en pisos habitables", por lo que las licencias han ido creciendo. "Desde el ayuntamiento velamos porque en cada operación de estas se cumplan todos los requisitos", añaden. En zonas concretas como la Vila de Gràcia (fuera de ejes comerciales) se permite con la condición de que esos bajos pasen a ser de protección. E insisten en que ha de servir para hacer frente a la emergencia habitacional, por lo que se tramita como licencia urbanística ligada a la cédula y la densidad, sin que esté previsto rebajar los parámetros.

Especulación versus precio asequible

Y es que cuando se alcanza el cambio de uso el valor de tasación o de renta se dispara, con el evidente riesgo de especulación. Sin embargo, en la actualidad cuando se deniega, todos esos antiguos locales o estudios (muchos en entresuelos) inician una trayectoria extraoficial que va desde la infravivienda (se ofertan habitáculos de hasta 16 metros cuadrados) a espacios con buenas condiciones de habilidad (incluso reformas de lujo o diseño) pero que jamás podrán legalizarse por su situación urbanística. Este perfil es común en muchos 'lofts' de Poblenou, pero también cada vez más en locales comerciales en desuso.

Hace unos días, el portal Idealista ofertaba más de 17.000 viviendas en venta en Barcelona, de las que 1.608 eran bajos. Muchos de ellos, perfectamente residenciales. Es en esta tipología donde se suele dar más el cambio de uso. Ni este portal ni otros tienen un filtro sobre la cédula, pero repasando la oferta se aprecia que por debajo de 180.000 euros en zonas no periféricas es común que carezcan de ella. Incluso hay casos de más de 230.000 euros en puntos del Eixample. Y se apunta que es una "inversión ideal para alquilar a inquilinos jóvenes extranjeros, con alta demanda".

En el ámbito del alquiler, con poco más de 4.500 opciones en la ciudad, los precios más modestos se dan en plantas bajas, donde se pueden conseguir viviendas sin cédula desde 540 euros al mes en los barrios más humildes. El problema que pueden entrañar, explica un agente de la propiedad, es que los bancos no dan más del 60% de las hipotecas en caso de compra (de ahí que los adquieran inversores al contado) y que al alquilar debe constar que son locales y por tanto hay que facturarlos con IVA. Hay que documentar que no hay actividad económica para que no se dispare también el coste del agua, puesto que el subministro a negocios es más caro que el doméstico. Sin olvidar que la cobertura de los seguros no es equiparable a un piso, y en caso de siniestro el morador puede verse en apuros.

Visiones contrapuestas

En este marco, y dado que la realidad supera la normativa, el Col·legi d'Agents de la Propietat de Barcelona y el de Administradors de Finques de Barcelona-Lleida insisten en que un cambio normativo que flexibilizara el paso a uso residencial paliaría la grave falta de viviendas de alquiler en la capital catalana. Consideran que la regulación está desfasada y no se adapta a las nuevas formas de vida. El responsable de Relaciones colegiales y Formación de la primera patronal, Juan José Aguilera, opina que ante la imposibilidad de crecimiento geográfico de la ciudad, solo se puede contemplar la recalificación de suelos industriales (como en Zona Franca) y los cambios de usos que, sin detrimento del tejido comercial local, se ciñan a calles secundarias sin apenas actividad económica donde hay espacios que suman años cerrados, okupados o habitados sin regular, con el consiguiente riesgo.

El gerente de los administradores, Llorenç Viñas, agrega que han pedido a ayuntamiento y Govern que muevan ficha, en base a datos como el creciente número de locales cerrados tras la pandemia. Podrían ser espacios de alquiler asequible especialmente indicados para personas mayores con problemas de movilidad, al tener el acceso a pie de calle, o para jóvenes que se emancipan, e incluso de arrendamiento de temporada para profesionales de paso.

Pero desde el ámbito social, hay disconformidad. En el Sindicat de Llogateres aducen que las cédulas garantizan mínimos y condiciones adecuadas, y que no se debe hacer negocio con quienes no pueden permitirse algo mejor. "Si hay condiciones, que se regularice; y si no, que se sancione", señala un portavoz, que también alerta de que hay muchos pisos grandes utilizados como despachos que deberían recuperar su función original de vivienda, pasando su actividad a bajos.

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