El 'truco' de Barcelona tras el acuerdo de las Tres Xemeneies del Paral·lel: suelo más caro que en el 22@

¿Cuánto valen las Tres Xemeneies del Paral·lel? La pregunta tiene miga y ha sido motivo de disputa en los últimos meses entre el Ayuntamiento de Barcelona y el dueño mayoritario del icónico complejo del Poble-sec, Conren Tramway. Tras enquistarse las negociaciones durante una década sobre la recalificación de los edificios en desuso, el gobierno de la alcaldesa Ada Colau y el promotor que proyecta instalar oficinas en uno de los inmuebles han logrado un pacto para repartir el beneficio que genere la operación. La clave ha sido fijar el precio del suelo en 1.750 euros por metro cuadrado. El importe consensuado para desencallar una reforma de calado supera el coste medio de los terrenos en el 22@, zona que concentró más del 60% de la inversión en oficinas en la ciudad en 2022. La tasación media en el distrito tecnológico se sitúa en 1.270 euros.

Merece explicación detallada dónde radica la importancia de la estimación. No se trata de si resulta caro o barato de cara a una hipotética venta, dado que Conren Tramway no piensa en deshacerse del activo, sino que alquilará los despachos. Lo relevante del coste es que determina las contrapartidas que el propietario tiene que asumir para que el consistorio cree equipamientos y vivienda asequible, así como rehabilitar el parque de las Tres Xemeneies. Por simplificar: a mayor precio del suelo, más elevada es la compensación que el consistorio exige a Conren Tramway a cambio de permitirle comercializar el edificio Torre, el más alto. 

Barcelona sella el acuerdo económico que desencalla el "agujero negro" de las Tres Xemeneies del Paral·lel

Pagar antes de cobrar

Al recalificarse el espacio para abrirse a oficinas de todo tipo de empresas, el solar se revaloriza de 13 millones a 35,5 millones de euros. La mitad -11,2 millones- se ceden en compensaciones a la ciudad. El pago no está condicionado a que la operación inmobiliaria resulte exitosa: mucho antes de que haya empresas que se muden al Paral·lel, Conren Tramway tendrá que costear las contrapartidas en diferentes fases a lo largo de 2024, cuando se intuye que habrán finalizado los trámites y podrían empezar las obras para adecuar el antiguo recinto fabril. Lógicamente hasta que no estén acabadas las obras no se podrán instalar inquilinos en los nuevos espacios y cobrarles alquileres.

Un abismo en las tasaciones

Hasta hace poco, medía un abismo entre las tasaciones a un lado y otro de la mesa de negociación. Mientras que el ejecutivo municipal calculaba que debía ascender a unos 2.000 euros por metro cuadrado -algunas fuentes aseguran que llegó a subirlo a 2.600 euros-, Conren Tramway instaba a que, como mucho, el precio se igualara a los 1.270 euros de media del 22@ o fuera inferior. La propiedad consideraba ilógico que resultara más caro el Paral·lel -que no se ha significado como un polo de atracción de oficinas- que la zona más apetitosa para las compañías que se asientan en Barcelona.

Al final, ambas partes han cedido para alcanzar un punto intermedio que desbloquee la recalificación, que empezará a cursarse este mes. El importe convenido es “muy superior” al del distrito tecnológico, definen fuentes municipales. Añaden que la cantidad es “coherente” con una “ubicación de primer orden” -“a poca distancia del puerto y la plaza Espanya”, destacan- y se halla “en la línea de operaciones en ámbitos de similar nivel”. 

Las mismas fuentes esgrimen que el compromiso se basa en una premisa que el ayuntamiento ha sostenido desde el inicio de las conversaciones para que la contribución por parte del promotor aumentara de un 10% que la ley fija hasta un 50%. “Es decir, cinco veces más que el requerimiento legal”, recalcan en el gobierno local. Defiende que el “reparto a partes iguales de la plusvalía del suelo” otorga “capacidad financiera” al consistorio para dotar al Poble Sec “de nuevos equipamientos y mejores zonas verdes, así como un beneficio razonable para la propiedad”.

Un edificio entero de oficinas

Meses atrás, Conren Tramway juzgó excesivas las contraprestaciones que el ayuntamiento reclamaba. Pese a que sus máximos responsables escenificaron la entente con Colau la semana pasada, la firma no ha ocultado que perduran “diferencias muy significativas” con el ayuntamiento. En cualquier caso, la compañía ha resaltado el consenso alcanzado, que le permite construir oficinas para empresas en un edificio de unos 20.300 metros cuadrados. El gobierno Colau ha renunciado a partir la finca, quedarse con una parte y ubicar servicios municipales, una pretensión con la que la promotora no tragaba.

De cara al año que viene, la propiedad debe ceder un edificio anexo de 2.500 metros cuadrados para que el ayuntamiento traslade aquí el Centro de Coordinación Operativa de Emergencias de Barcelona (Cecor) y asumir 2,7 millones de euros para rehabilitar el parque de las Tres Xemeneies. A su vez, abonará 2,2 millones correspondientes al 10% del aprovechamiento urbanístico y un pago adicional de cuatro millones, destinados a habilitar centros para alojar servicios públicos y pisos asequibles en el barrio. 

El tirón de la zona

En todo caso, ¿un precio por encima del que se estila en el 22@ puede ser un lastre para captar clientes para las oficinas de las Tres Xemeneies? Fuentes del sector inmobiliario confirman que, ciertamente, el precio es más elevado que lo usual en el distrito más concurrido por las empresas que se asientan en Barcelona. No obstante, subrayan que en el 22@ se han dado operaciones premium que rondan los 2.000 euros por metro cuadrado e, incluso, por encima de esa cantidad. En cualquier caso, concluyen que el precio no debería suponer un impedimento para atraer compañías hacia el Poble Sec.

“El 22@ tiene más suelo y más posibilidades de tener más oferta, así que es normal que el precio sea más alto en el Paral·lel, porque la oferta es más baja, pero no es desorbitado”, calibra el director del departamento de oficinas de la consultora inmobiliaria Forcadell, Manel de Bes. Añade que “aunque no sea donde está más puesto el foco, el Paral·lel puede tener una buena capacidad de atracción, por estar cerca del centro, del puerto y el World Trade Center”.

El director de estudios de Pisos.com, Ferran Font, opina que “no sería justo” evaluar la reforma urbanística por la tasación del metro cuadrado. “Es difícil de cuantificar, pero tiene valor que se den nuevos usos a esos equipamientos, que generan puestos de trabajo e impacto en el entorno inmediato, porque son dinamizadores de la actividad económica. El precio es un factor primordial, pero la ciudad gana por la operación en conjunto”, aprecia.

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