¿Me puedo fiar de los precios de los portales inmobiliarios?

Idealista, Fotocasa, Pisos.com… quien haya tenido que buscar casa para alquiler se sabrá de memoria estos portales inmobiliarios. Muchos habrán tenido alertas para ser los primeros en llamar a un piso que se acaba de publicar. Cuando entras en alguno de estas páginas de vivienda, los precios, sobre todo de alquiler, son parecidos por zonas y municipios. ¿Hasta qué punto me puedo fiar de los precios de estos portales?

Según Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler en España cerró 2019 con un incremento anual del 5,1% hasta los 10,18 euros/m2 al mes. El precio alcanzado en diciembre es el más alto de todo el histórico de Fotocasa, que se estudia desde 2006. El precio por metro cuadrado es parecido al que muestra Idelista, donde apuntan que el precio de la vivienda en alquiler creció un 4,8% 2019, dejando el precio por metro cuadrado en 10,9 euros mensuales, casi 80 céntimos más caro por metro cuadrado.

Por otro lado, desde pisos.com señalan que el precio medio del alquiler cerró el año con una subida del 8,54%. De esta manera, la renta media de alquiler fue de 966 euros mensuales, cayendo un -2,03% frente a noviembre y un -1,63% frente a septiembre. Según este portal, los precios se han estancado: “Era inevitable que los alquileres volvieran a una senda sostenible tras tocar techo. Las medidas que se avecinan van a introducir serias diferencias entre regiones y ciudades”.

Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, explica que en municipios medianos y grandes, los precios son, sin duda, orientativos del mercado. Recalca que los portales inmobiliarios más importantes no tienen la misma presencia en cada barrio, es decir, uno u otro dominan más la zona, “por lo que aconsejo cotejar la información con varios portales”.

Por su parte Irene Lebrusán, doctora en sociología y autora junto al CSIC del libro "La vivienda en la vejez. Problemas y estrategias para envejecer en sociedad", se muestra más rotunda y afirma que los precios sí que están inflados por los portales inmobiliarios. Así explica que hay una serie de viviendas que superan con creces el precio del mercado y que “saben que no las van a alquilar”, que suben la media del precio de la zona.

Para Lebrusán, el principal problema de que aparezcan estos precios más elevados que el resto “es que marcan una referencia para el siguiente usuario porque comparas con los precios de la zona”. Según Molet, los precios de partida “casi siempre están subidos, el famoso colchón esperando rebaja”. Esto ocurre no solo en España, ha confirmado que es práctica habitual en todo el mundo. Suecia, Suiza EE UU, China… el mercado de vivienda de segunda mano funciona con el regateo exactamente igual que en España.

Sin embargo, reconoce que el precio publicado por el portal es el importe que pide el propietario, “la realidad es otra”. Por ello, asegura que “la inmensa mayoría de los propietarios se ven obligados a negociar y bajar el precio del inmueble”. Para el experto, el precio siempre es el precio de mercado, donde coincide la oferta y la demanda. “Los portales dan información y el mercado es muy sabio”.

Sin precio de referencia

La doctora en sociología e investigadora postdoctoral en la Universidad de Harvard asegura que uno de los principales problemas de los altos precios en los portales inmobiliario es que no hay un precio de referencia. Asimismo, considera que no hay un control sobre cómo funcionan los precios de los portales, pero “tampoco sobre la calidad de vivienda que se está poniendo en alquiler”.

De esta manera, Lebrusán resume que el inquilino no sabe nunca el precio exacto de la vivienda, porque el otro observatorio que existe, el del Ministerio, se hace a través de las fianzas en cada organismo de cada municipio, pero “no todo el mundo lo hace”. No obstante, matiza que con la última normativa que se ha puesto en marcha este proceso va a estar más controlado. 

“Si la fianza no es depositada, no existe un registro sobre el precio al que se está alquilando. Así que unos indicadores están por debajo del precio real y otros por encima, porque se están considerando viviendas que no se van alquilar y la otra referencia no está contando precios de viviendas sí alquiladas”, explica la socióloga.

Parece que no hay fácil solución, porque a pesar de que los portales inmobiliarios tienen precios más altos de lo que deberían ser, según Irene Lebrusán, “tu como inquilino vas a ver que en determinado barrio no lo puedes pagar y te vas a ir a otro”. Por ello, considera que lo que se produce es “una especia de burbuja inmobiliaria, porque los precios que se piden son muy superiores a lo que debería ser”. Para resumir, los portales inmobiliarios tienen una gran influencia sobre el precio final de las viviendas.

La forma de realizar informes de precios de Idealista

Desde Idealista se han puesto en contacto con BYZness y recalcan que "es falso que los anuncios fuera de mercado, tanto por tipología como precio, puedan desvirtuar los informes de precio". Tal y como apuntan desde el portal inmobiliario, para la realización de sus informes utilizan 3 capas de seguridad que impiden que "ningún anuncio de este tipo puede ser contabilizado". Idealista explica que en primer lugar, si un anuncio no recibe contactos durante un tiempo (variable en función del dinamismo de ese mercado concreto) es automáticamente excluido de la muestra.

A continuación, realizan una desviación típica que elimina aquellos precios estadísticamente atípicos, que tampoco son contabilizados en el informe. Por último, "una vez contamos con la muestra definitiva el precio medio se calcula utilizando la mediana en vez de la media aritmética. Esta forma de cálculo sigue el estándar internacional para los precios inmobiliarios", puntulizan.

También señalan que sus informes de precio se realizan con todas las viviendas que han estado anunciadas en su base de datos durante un mes, independientemente de si han sido vendidas/alquiladas o no. Por tanto, aseguran que los informes "reflejan el mercado al completo, incluyendo lo que se ha alquilado y lo que no".

Finalmente, quieren aclarar que los anunciantes "ponen libremente" a sus viviendas y añaden que no participan en el proceso de comercialización de las mismas, más allá de ofrecer a los anunciantes la plataforma tecnológica para mostrarlos.