Fondos de inversión en busca de oportunidades

Hoteles, un negocio en venta

Todavía hay una distancia significativa entre lo que quieren pagar los compradores y lo que quieren recibir los vendedores

Imagen de una de las habitaciones del Hotel Miramar, en Barcelona.

Imagen de una de las habitaciones del Hotel Miramar, en Barcelona. / EL PERIÓDICO

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El fondo Atalaya, creado por Andbank para invertir en el sector hotelero español tiene 60 operaciones de compra en el radar. De esas, entre 15 y 20 están con carta de compra, porque cuadran en las zonas en las que el fondo está buscando alternativas. Y además, está en «conversaciones profundas» –según cuenta Eduard Martín Quero, responsable del fondo– con la propiedad de una decena de establecimientos a los que el instrumento inversor está a punto de hacer las primeras ofertas.

«Con lo que no sería descartable que en los primeros meses del 2021 empecemos a comprar hoteles», afirma. Atalaya es solo uno de los inversores institucionales que operan en el sector sol y playa español en busca de oportunidades de inversión.

El planteamiento del fondo es sencillo: encontrar hoteles en primera línea de playa que puedan figurar entre las preferencias de los turistas ingleses, alemanes o noruegos para cuando el COVID les permita volver y elevar la valoración actual de esos establecimientos. «Su valor ha caído entre el 20 y el 25% por la crisis sanitaria», asegura Martín. Espera invertir unos 150 millones de euros en la compra, y venderlos luego en el plazo de cinco a seis años, con precios iguales a los de 2019. «Hemos querido ser conservadores en nuestro plan de negocio», puntualiza.

Cuando esa estrategia haya conseguido autocumplirse, los inversores del fondo habrán obtenido una rentabilidad por encima del 13%. Antes de la pandemia conseguir un 5% o un 6% era un rendimiento más que aceptable. Oriol Serra es socio fundador de Yurbban Hotels, una cadena con dos establecimientos de cuatro estrellas en Barcelona, además de apartamentos –antes turísticos –, e intenta aprovechar el momento actual para crecer.

Están en modo comprador en el mercado hotelero de Barcelona. «Hay muchos hoteles a la venta, pero los precios a los que están dispuestos a vender no casan con los de compra», explica. Todavía hay una distancia significativa entre lo que quieren pagar los compradores y lo que quieren recibir los vendedores. «Ahora, la oferta es alta. Hay hoteles, pero todavía los precios son elevados, todavía no se ha ajustado el riesgo que asume el comprador con la adquisición» dice.

Serra está en modo comprador. Sabe que hay un buen número de hoteles a la venta en Barcelona y otras ciudades. «Estamos obligados por un pacto de confidencialidad a no explicar cuáles son las operaciones, pero las hay”, precisa. No obstante, otras fuentes en el sector pueden ser algo más precisas. «El Juan Carlos I está en el mercado, cerrado y en venta. También Hotusa ha puesto a través de una agencia especializada algunos activos a la venta», cuenta Albert Grau, socio y codirector de Cushman&Wakefield Hospitality. «Nosotros tenemos algunos proyectos: un par de hoteles de cuatro estrellas. También tenemos algún perfil de tres estrellas, más económico», explica.

Oferta en Barcelona

No son los únicos. El Mandarín, Florida y Miramar están también en el mercado, según explica una fuente bancaria. “Los dos segundos, de hecho, no han salido del mercado», agrega, «Además hay entre tres y cuatro hoteles pequeños, de entre 30 y 40 habitaciones a la venta en Barcelona», agregan. No hace falta ir muy lejos, incluso en los portales inmobiliarios es posible encontrar establecimientos que buscan comprador. Nadie duda a estas alturas de que el sector hotelero en España esta en venta. No falta la oferta y, desde luego, tampoco la demanda. En los últimos meses cinco potentes fondos inversores (Azora, Millenium Hotels, RLH Properties y Grupo Platinium Estates) han decidido destinar cerca de 2.500 millones de euros para la adquisición de activos hoteleros en diferentes destinos vacacionales del país, entre los que destacan San Sebastián, Córdoba y Málaga, informa Ramón Ferrando.

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Azora ha captado cerca de 700 millones de euros para invertir en hoteles del Mediterráneo. La firma compró hace un año cinco establecimientos hoteleros en Benidorm al grupo Med Playa y ahora planea multiplicar su inversión. La compañía busca tener una capacidad de inversión directa de más de 1.500 millones de euros. También la gestora británica Schroders trabaja en la compra de activos hoteleros en España con un fondo de 500 millones de euros.

Pero oferta y demanda siguen lejos en las valoraciones, particularmente en los hoteles urbanos. «Los hoteleros no han asumido que el valor de sus activos ha caído más de lo que piensan», explica Jorge Núñez, responsable del sector hotelero de CBRE. Pero hay otro elemento que dificulta que las operaciones se lleven a cabo: los bancos no están dispuestos a financiar. «No somos capaces de asegurar un plan de negocio a tres años en el sector», explica un banquero. Y solo la eficacia de la vacuna puede modificar el análisis.