¿Tienes un hipoteca a interés variable? La nueva legislación hipotecaria puede beneficiarte

El pasado día 23 de noviembre, el Gobierno, mediante el instrumento del Real Decreto-ley, aprobó de urgencia una norma (en concreto, el Real Decreto-ley 19/2022) que, entre otras cuestiones, impacta de pleno en múltiples aspectos de interés para los deudores hipotecarios y sus préstamos hipotecarios, tales como son las amortizaciones anticipadas, las novaciones para cambio de condiciones de tipo de interés, así como las subrogaciones de acreedor para cambiar nuestra hipoteca de un banco a otro. A la vista de la importancia de estas recientes novedades, parece pertinente y necesario dar a conocer al gran público estas modificaciones, para que así todas las personas interesadas puedan tener conocimiento de estos cambios y beneficiarse, en su caso, de ellas.

Así pues, por lo que se refiere al sentido y utilidad de la norma, es necesario indicar que, el Gobierno, mediante la misma, pretende articular un conjunto de instrumentos para paliar el gran impacto que la subida de los tipos de interés está teniendo en la economía doméstica de muchas familias. Como es sabido, a causa de múltiples factores, la inflación (esto es, un aumento generalizado del precio de todos los bienes y servicios) se ha disparado en los últimos meses, lo que ha provocado que, para tratar de atajarla, el Banco Central Europeo se haya visto obligado a enfilar una senda de subidas de tipos de interés, con el objetivo de incrementar los costes de financiación de familias y empresas y, de esta manera, enfriar la demanda agregada y, por lo tanto, reducir este incremento de la inflación tan notable que estamos sufriendo todos en los últimos meses. No obstante, esta medida impacta de forma muy notable en las economías de las familias que tienen un préstamo hipotecario a tipo variable, pues a medida que se ejecutan las revisiones de sus cuotas hipotecarias, se producen en estas incrementos de cientos de euros, lo que tensiona gravemente el presupuesto doméstico de muchos hogares.

Para combatir esta situación, más allá de la aprobación de un 'Código de Buenas Prácticas' bancarias para ayudar a los deudores en situaciones más vulnerables, la nueva norma introduce un conjunto de reformas en la legislación hipotecaria, de las que pueden beneficiarse todos los deudores hipotecarios, entre las que destacamos las siguientes:

En primer lugar, para aquellos deudores que tengan dinero ahorrado y quieran amortizar anticipadamente su préstamo a interés variable para evitar pagar esta subida de tipos de interés, se aprueba una suspensión temporal, desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, por lo que se refiere a las comisiones de amortización anticipada (total o parcial), de préstamos hipotecarios a tipo variable.

En segundo lugar, para aquellos deudores que quieran acabar con la incertidumbre que les da un préstamo a tipo variable, y transformarlo a tipo fijo, pero sin cambiar de entidad, se aprueba una suspensión temporal, desde el 24 de noviembre de 2022 hasta el 31 de diciembre de 2023, en el cobro de comisiones por conversión de préstamos hipotecarios, de tipo variable a tipo fijo, para incentivar este cambio y conseguir así que eventuales incrementos posteriores de los tipos de interés no afecten más al deudor.

En tercer lugar, para aquellos deudores que se planteen cambiar su préstamo hipotecario a otro banco que les ofrece mejores condiciones, y aprovechar el trámite para cambiar su préstamo de tipo variable a tipo fijo, se modifica con carácter permanente la normativa reguladora de las comisiones que pueden cobrar los bancos cuando el deudor realiza una novación de condiciones para cambiar de tipo variable a tipo fijo, o una subrogación de acreedor con cambio de tipo de interés, de variable a fijo (esto es, un cambio de su préstamo hipotecario de un banco a otro, que le ofrece mejores condiciones). Así, cuando se realice una novación para cambiar de tipo variable a tipo fijo (sin amortización anticipada), el banco no nos podrá cobrar comisión alguna, mientras que si se realiza esta subrogación con cambio de tipo variable a tipo fijo, el banco que abandonamos, como mucho, nos podrá cobrar una comisión igual a la pérdida financiera que sufra, con un límite del 0,05% (antes, el límite era superior, en concreto, del 0,15%).

En cuarto y último lugar, por lo que se refiere al procedimiento para trasladar nuestro préstamo hipotecario de un banco a otro que nos ofrece mejores condiciones, también se modifica la Ley 2/1994, reguladora del procedimiento de subrogación de préstamos hipotecarios, para ampliar el ámbito subjetivo de la norma a todos los préstamos concedidos por prestamistas inmobiliarios, así como para agilizar el proceso de subrogación y poner soluciones a eventuales obstáculos que, en su caso, determinadas entidades pudieran establecer para ralentizar o entorpecer el hecho de que sus clientes trasladen su préstamo hipotecario a otra entidad que les ofrece mejores condiciones.