06 abr 2020

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El problema de la vivienda

Los precios del alquiler en Barcelona tocan techo

TRINO

Los precios del alquiler en Barcelona tocan techo

Josep Maria Montaner y Javier Burón

Al drecreto ley que se aprueba este viernes le sigue faltando poder penalizar los incrementos abusivos

A lo largo del 2018 hubo indicios hoy confirmados: los precios del alquiler en Barcelona empiezan a crecer a un ritmo menor y, en algunos barrios, se han estabilizado. El informe 2017 del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB) ya apuntaba esta tendencia, y el año pasado empezaron a reflejarlo los portales inmobiliarios. Sin embargo, la situación no deja de ser preocupante, ya que siguen estando demasiado altos para unos salarios que no han recuperado el poder adquisitivo de hace una década; y Barcelona sigue siendo la ciudad española con el alquiler más caro, con una media de 17,3 euros por metro cuadrado; un alza de precios que se ha extendido por el Área Metropolitana.

Es importante debatir sobre las razones que han llevado a que los  precios hayan tocado techo. Aunque sea cierto que responde a una demanda interna que no da más de sí, es insuficiente un argumento desde la mera lógica del mercado. Hay un desajuste entre una demanda que puede acceder a precios entre 600 y 900 euros y una oferta que sitúa la mayor parte de los pisos disponibles por encima de 1.000 (la media es de 948 euros al mes), cifras inasumibles para una parte importante de la ciudadanía. Ello implica para el 53% de los inquilinos la sobrecarga de dedicar más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler y los suministros, algo muy negativo para la propia economía.

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Ciertamente, la oferta está limitada por la disponibilidad de vivienda, suelo y derecho edificatorios no agotados. Y este incremento de la demanda ha estado ocasionado por tres factores: la oferta turística, que ha actuado previamente sobre una parte de las viviendas disponibles (aunque los hoteles estén limitados por el PEUAT y los apartamentos turísticos ilegales, que hoy tienen un número tope de autorizados de 9.600, se estén sancionando); el incremento de la demanda foránea, para ejecutivos, profesionales, investigadores y estudiantes, con recursos generalmente mayores que los residentes; y la propia demanda interna que, dada la creación de empleo precario, recurre al alquiler. Sobre estos factores locales ha actuado uno global: la financiarización,  que ha  convertido lo que debería ser un derecho, la vivienda, en fuente de negocio para los fondos de inversión oportunistas y especulativos.

Es esquemático responder con fórmulas como 'el mercado se autorregula' o 'es un problema de oferta; si se dispone de más vivienda, los precios bajarán'. Los millones de viviendas construidos durante la burbuja inmobiliaria, lejos de reducir los precios, multiplicaron por dos el de la vivienda y por cuatro el del suelo.

En Barcelona

En el caso de Barcelona, deberíamos reconocer la influencia del papel activo de las entidades y movimientos que luchan por el derecho a la vivienda, como la PAH, parando desahucios, o el Sindicado de Inquilinos, defendiéndolos de los incrementos excesivos. Y aún no es mesurable cómo pueden haber influido medidas desde lo público, como la compra de vivienda por parte del Ayuntamiento; el cambio en la Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal en la Obras, que garantiza los derechos de los inquilinos en las rehabilitaciones (ya se han realizado 250 informes); o la nueva disciplina de vivienda, que penaliza el acoso inmobiliario. Y no se pueden prever los efectos de disponer de más vivienda asequible en los próximos años; o de la aplicación de la modificación del planeamiento que introduce la obligación de producir un 30% de vivienda protegida en obra nueva y rehabilitación de un cierto tamaño.

Ha de haber tenido efecto transmitir el mensaje de que necesitamos un mercado inmobiliario transparente y legal. Es decir, que son bienvenidos los inversores y gestores responsables (con los que las administraciones públicas buscan formas de cooperación, como el operador metropolitano de alquiler), pero no lo son los fondos de inversión, depredadores de nuestra valiosa herencia urbana y social, que no respetan las leyes locales, los derechos de la ciudadanía y la salud del sector inmobiliario.

Queda pendiente una medida imprescindible y urgente: la regulación de los  precios de los alquileres. El decreto ley sobre vivienda que se aprueba este viernes contempla los dos pasos previos: la existencia de índices oficiales de referencia, tal como ya hace casi dos años existe en Catalunya, y el establecimiento de medidas de fomento para alquileres asequibles y duraderos. Sigue faltando poder penalizar los incrementos abusivos. 

Unas condiciones de regulación y estabilidad son mejores para la mayoría de agentes, incluidos aquellos promotores con un proyecto empresarial de largo alcance, que han de ver a los especuladores cortoplacistas como una amenaza a la sostenibilidad del mercado y al bienestar de la sociedad.