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CRECIMIENTO CONSTANTE

Por qué L'Hospitalet de Llobregat es la ciudad española donde más ha crecido el precio de la vivienda en cinco años

El coste de los pisos han aumentado un 58% y se sitúa en 2.198,6 euros el metro cuadrado, aunque no ha llegado a máximos históricos pre-crisis

La ciudad partía de cifras muy bajas durante la recesión, pero su comportamiento está vinculado al de BCN y a la expansión ciudadana en la metrópolis

Anna Rocasalva

Imagen de la Plaza Europa de l’Hospitalet de Llobregat.

Imagen de la Plaza Europa de l’Hospitalet de Llobregat. / Ferràn Nadeu

El precio de la vivienda en L’Hospitalet del Llobregat (Barcelonès) ha sufrido un notable aumento en los últimos en cinco años. Concretamente, en un 57,97%, según los últimos datos del Ministerio de Fomento del segundo trimestre del 2019, que sitúa actualmente el coste medio de los pisos en 2.198,6 euros el metro cuadrado en el segundo municipio más poblado de Catalunya.

Esto no significa que sea la ciudad con los domicilios más caros de España -un podio que ostentan las localidades de Eivissa capital y Santa Eulàlia des Riu (Eivissa) y el municipio de Sant Cugat del Vallès (Barcelona)-, o que ni siquiera haya llegado a los máximos históricos de antes de la crisis, cuando el precio del metro cuadrado de la vivienda de L’Hospitalet en el segundo trimestre de 2008 se situaba por encima de los 3.000 euros. 

Sin embargo, sí que ha sido la localidad que ha experimentado el mayor crecimiento constante en el mínimo tiempo de un lustro, a diferencia de otras ciudades como Barcelona, cuyos precios se han ido estancando. 

Por ejemplo, si se comparan las cifras del segundo trimestre del 2018 con las del mismo período en el 2019, se puede observar que el coste de la vivienda en la capital catalana ha crecido un 3,64%, mientras que en L’Hospitalet lo ha hecho en un 14,04%.

Las consecuencias del 'efecto Barcelona'

Las claves de este aumento, progresivo y constante, del precio de los pisos en L’Hospitalet son varias. La primera y más evidente, que la localidad catalana partía de cifras muy bajas, porque durante los años de la crisis económica los precios se hundieron, por lo que es natural que la diferencia de cifras entre el antes y el ahora sea mucho más apreciable, en contraste con otras ciudades que se mantuvieron más estables. 

Durante los años de la crisis, L’Hospitalet pasó de una valoración media de 3.298,9 euros el precio del metro cuadrado en el segundo trimestre del 2008 (muy cerca de las cifras actuales de Sant Cugat del Vallès, la ciudad catalana más cara) a 1.391,8 euros en el segundo trimestre del 2014, su mínimo histórico en estos últimos años. Es decir, una caída del 57,81%.

De esta forma, a diferencia de municipios de perfil más turístico como el de las islas Baleares, cuyo precio de las viviendas se recuperó muy rápido de la recesión económica, a L’Hospitalet le ha costado más reponerse, aunque en estos últimos cinco años haya cogido velocidad de crucero.

L'Hospitalet partía de cifras muy bajas, porque durante los años de la crisis los precios se hundieron

Para Eduard Vilaplana, coordinador de 'Idealista Barcelona', la clave del fenómeno radica en lo que él llama 'efecto Barcelona'. “El precio de la vivienda de L’Hospitalet está muy vinculado al de la capital catalana y a la expansión ciudadana hacia la primera y segunda corona metropolitanas. Barcelona se ha estabilizado o incluso decrece, según los análisis de 'Idealista' sobre la tendencia de los precios y la expectativa de ofertas. En cambio las cifras en el resto de la metrópolis aumentan porque la demanda se ha desplazado hacia fuera”, explica. 

En este sentido, ciudades como Sant Cugat, Castelldefels, Sabadell, El Prat o Cornellà (con aumentos del 50.63%, el 47.62%, el 40.86%, el 40.55% y el 40.55%, respectivamente) comparten esta tendencia al alza de L’Hospitalet en este último lustro, aunque esta sigue siendo la que más despunta.

“Barcelona ya no puede crecer más y eso provoca una presión de la demanda interna y externa en un territorio relativamente pequeño y es normal que se busquen segundas y terceras opciones que van desde Mataró, pasando por Terrassa, Sabadell y hasta el Baix Llobregat, con localidades como Castelldefels”, comenta Vilaplana. “Sin embargo, de todas ellas, L’Hospitalet es la que está mejor interconectada con la capital y, además, también cuenta con áreas de desarrollo económico, viviendas de obra nueva y un territorio con posibilidades de más urbanización”, remarca.

Un futuro incierto

Santa Eulàlia, la Torrassa y el Centre son los barrios de L’Hospitalet donde más ha subido el precio de la vivienda en este último año, según los análisis del portal inmobiliario 'Idealista', basados en tendencias y expectativas de ofertas. Sin embargo, la localidad catalana sigue lejos de sus máximos históricos anteriores a la crisis.

¿Significa eso que las cifras seguirán subiendo como hasta ahora? Para hacer una aproximación a lo que depara el futuro de L’Hospitalet hay que fijarse en otros factores supralocales vinculados a la situación del mercado laboral y la renta per cápita. En otras palabras, si bien es cierto que el paro ha bajado con la recuperación económica, el mercado laboral sigue sin ser lo suficientemente estable, con unos sueldos situados en unos niveles medio-bajos, cosa que propicia una gran masa de potenciales inquilinos.

El precio de la vivienda de L’Hospitalet está muy vinculado al de Barcelona y a la expansión ciudadana hacia la primera y segunda corona metropolitana

“El mercado hipotecario es ahora más exigente y el laboral, cada vez más precario. Estos hechos fomentan que haya más demanda de alquiler, una demanda que crece en una proporción difícil de absorber”, alerta el coordinador de Idealista.

En este sentido, el último análisis del sector inmobiliario del portal inmobiliario 'Fotocasa' sobre los datos de rentabilidad de los 20 municipios españoles con más habitantes revela que la ciudad más rentable de España para comprar una vivienda y ponerla en alquiler es L’Hospitalet de Llobregat, con una rentabilidad del 6,3%.

“En cualquier caso, lo que suceda en Barcelona terminará pasando a las demás ciudades de alrededor pero con retraso. Tanto si la capital catalana continúa creciendo, como si se estabiliza, también lo hará L’Hospitalet con el tiempo. Barcelona marcará la pauta, aunque si se construye más obra nueva en L’Hospitalet es posible que la subida de precios tenga más recorrido”, concluye Vilaplana.

Rehabilitación y renovación, prioridad municipal

Preguntado sobre las posibles causas del aumento del precio de la vivienda en L’Hospitalet, el primer teniente de alcaldesa del municipio, Francesc Josep Belver, insiste en contextualizar las cifras explicando que "estas siguen siendo inferiores a la época pre-crisis y a las de la Barcelona actual, tanto en la compra como en el alquiler [que sitúa en cerca de unos 700 euros al mes]".

L'Hospitalet quiere imponer un recargo del 50% del IBI a los grandes tenedores con pisos vacíos a partir de enero

“En la ciudad tenemos un parque de unas 110.000 viviendas aproximadamente, un 80% de las cuales fueron construidas entre los años 60 y 70. Por ello, desde el consistorio queremos seguir potenciando la rehabilitación de la vivienda privada e impulsando la promoción de la vivienda protegida en todas sus formas, en la obra nueva”, comenta. Belver también afirma que la prioridad del Ayuntamiento en materia de vivienda radica en dos factores básicos: la rehabilitación y la renovación.

Asimismo, el primer teniente de alcaldesa también lamenta que “la ausencia” de políticas públicas estatales en esta materia hace difícil poder desarrollar programas locales de vivienda social que tengan un impacto en el mercado. “Un impacto que debería ser del 16% respecto al parque de vivienda total”, argumenta.

Sin embargo, Belver valora muy positivamente el hecho de que L’Hospitalet haya aprobado un recargo del 50% del IBI a los grandes tenedores que tengan viviendas vacías durante más de dos años -que calcula que podría suponer entre 1.000 y 2.000 domicilios-, una normativa que espera que el consistorio pueda empezar a aplicar “a partir de enero del 2020”.

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