Por qué los Puig, los March o la Fundación La Caixa compran masivamente acciones de Colonial

Colonial vive en los últimos meses un runrún de movimientos accionariales. En sus últimos resultados, la inmobiliaria del Ibex 35 ajustó un 9% el valor de su cartera, al calor de la subida de los tipos de interés, depreciándola en 1.157 millones de euros. Sin embargo, los resultados operativos mejoraron los del año anterior, con buena ocupación en sus edificios, logrando el mayor beneficio recurrente de su historia y con planes de seguir elevando su dividendo.

La cotización está en una tendencia bajista, por debajo de los mínimos registrados por la pandemia y a precios similares a los que la valoraba el mercado entre 2014 y 2017, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, que acabó con el rescate y recapitalización de la compañía.

En este contexto adverso a nivel bursátil, en los últimos meses varios inversores institucionales han ido comprando de forma masiva títulos de Colonial. En marzo de 2022, el vehículo de inversión de la familia Puig declaró tener el 3% del capital, una posición que amplió hasta casi el 7,4% en mayo de 2023, que ha seguido incrementando hasta la actualidad, que ya roza el 8%. En agosto del pasado año, irrumpió también Corporación Financiera Alba, el brazo inversor de la familia March, que compró el 3% de la inmobiliaria, hasta alcanzar el 5% a finales de año. El colofón, al menos por ahora, lo ha puesto la Fundación La Caixa, que ha incrementado su posición en el accionariado de Colonial en 2024, hasta el 3%, después de diez años sin comprar ni un solo título.

Actualmente, aproximadamente el 65% del accionariado de la empresa liderada por Pere Viñolas y presidida por Juan José Brugera está controlado por inversores institucionales que realizan inversiones a largo plazo. Lidera el fondo soberano de Catar, que tiene el 19% de la inmobiliaria, seguido del empresario mexicano Carlos Fernández González (14,8%) o el colombiano Alejandro Santo Domingo (7,1%), además de los mencionados, entre los que solo faltaría BlackRock, cuya posición cambia periódicamente, y Crédit Agricole.

¿Por qué los inversores institucionales están comprando acciones de Colonial?

Las razones detrás de la entrada de estos inversores institucionales en Colonial son varias. La primera, el precio de su cotización no refleja el verdadero valor de los activos de la compañía. Según los resultados anuales de 2023, los inmuebles de la compañía, restada su deuda, se sitúan en 9,95 euros por acción, frente a los 5-5,5 euros a los que cotiza. Esto supone, en la práctica, un precio bursátil un 50% inferior con respecto a lo que valdrían en el mercado inmobiliario, un descuento muy sustancial.

En línea con esto, la rentabilidad de la compañía, entendida como el dividendo que reparte sobre el precio de cotización, más allá del capital que reserva para posibles contingencias, oscila entre el 4,9% y el 5,4%, dependiendo el precio exacto de la acción en bolsa. Según CBRE, el retorno que ofrece comprar un edificio de primera calidad en el centro de Madrid o Barcelona, se sitúa entre el 4,75% y el 4,9%, por debajo del dividendo repartido por Colonial y sin tener en cuenta los costes asociados a la compra un inmueble.

Inmuebles céntricos

Sumado a esto, los inversores que han entrado en el accionariado o ampliado su posición conocen a la perfección Colonial y su equipo gestor. Ponen 'cara y ojos' a los edificios que tiene la empresa y los inquilinos que los ocupan. En su mayoría, la inmobiliaria tiene entre sus clientes compañías con alta calidad crediticia, que responden bien ante las alzas anuales de sus rentas, que están indexadas a la inflación. Tanto es así, que la empresa ha subido un 8% las rentas por alquileres en el último año, por encima de otras compañías europeas, como NSI, Merlin Properties, Covivo o Gecina,

La mayor parte de los inmuebles de Colonial se ubican en los que se denomina prime o cbd ("central business district"), equivalente al centro de la ciudad, incluidos los distritos de negocios. En las crisis, estos activos son los que menos caída de valor sufren, salvo que estén valorados a rentabilidades muy bajas, y son los primeros en recuperarse cuando se recupera la tendencia alcista. Además, frente a los edificios ubicados en las afueras, para los bien ubicados sí hay inversores dispuestos a comprar.

La diferencia entre las oficinas en Estados Unidos y España

Uno de los motivos del descalabro bursátil de Colonial, según los expertos consultados, es la situación del mercado de oficinas en Estados Unidos. En este país, en algunas de las mayores ciudades, los edificios tienen una gran desocupación, fruto del crecimiento del teletrabajo y las grandes distancias que tienen que recorrer los empleados hasta sus oficinas. Esto no ocurre, en gran medida en España, donde el "commuting" (desplazamiento al puesto de trabajo) es mucho más corto, incluso en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona. Únicamente, en la capital catalana, en la zona del 22@, se está registrando un aumento de la desocupación en los edificios, fruto del final de obras de numerosos proyectos.

En el caso de Colonial, la ocupación de sus edificios es del 100% en París, que ocupa la mayor parte de su cartera y sus rentas, y del 97% y 85% en Madrid y Barcelona, respectivamente. Salvo en el caso concreto de la Ciudad Condal, donde tiene menos activos, según su valoración, las cifras se pueden considerar en el argot inmobiliario como 'plena ocupación'. Estas cifras son superiores a las de todas las inmobiliarias europeas comparables.

Casi 3.000 millones 'ociosos'

En este contexto, hay que sumar que Colonial dispone de una liquidez financiera que cifran en 2.857 millones de euros, similar a la capitalización de la empresa, situada ligeramente por encima de los 2.900 millones. Este capital podría destinarse a potenciales inversiones de activos individuales, pero también de carteras de inmuebles o compañías. No sería la primera vez que la inmobiliaria aborda una operación corporativa, ya que adquirió Axiare, con activos valorados en 1.700 millones, a través de una oferta pública de adquisición, en 2018.

El equipo gestor de Colonial no ha escondido tampoco su interés por expandir la empresa a otras geografías. "Pienso que dentro de 10 o 15 años puede ser una compañía el doble de la que es hoy, con oficinas en algún otro país, como pueden ser Alemania e Italia", aseguró Juan José Brugera, su presidente, en una entrevista con 'activos', el vertical económico de Prensa Ibérica.

Al calor de la estabilización de los tipos de interés, el mercado de capitales y de operaciones inmobiliarias se está despertando. Quizás, en unos meses, se abra la primera ventana para Colonial de volver a estar en posición compradora, después de haber vendido más de 550 millones de euros en inmuebles ya maduros.