Un euríbor imparable arrastra la cuota de la hipoteca

El día a día de muchos choca con las múltiples trabas para llegar a fin de mes. El alto coste de la vida se refleja en los supermercados, en las gasolineras y hasta en las suscripciones. El panorama de las hipotecas, sin embargo, supera todas las expectativas. El crecimiento del euríbor -índice que sirve de referencia para la mayoría de estos créditos- ha pasado de una media del -0,477% en enero de este año al 1,249% al cierre de agosto. Es el escenario más caro de la última década, aunque la escalada no cesa y la media en el mes de septiembre ya se acerca al 1,9%. Esto no concierne a las personas que firmaron una hipoteca fija, aunque sí que tendrán que tenerlo en cuenta aquellas que hayan contratado una variable. La subida en el pago mensual será de unos 122 euros de media, lo que supone 1.500 euros más al año. Pero, ¿cómo enfrentar la subida?¿hasta cuándo durará?

Si persiste el contexto actual, en 2023, la hipoteca absorberá prácticamente cuatro de cada diez euros que gana una familia, como indica el último estudio inmobiliario de CaixaBank Research. En 2021, las circunstancias eran más favorables y el esfuerzo para pagar la hipoteca no llegaba al 34% del total de ingresos. "A muchas familias ya les empezará a hacer mella la subida. Y si el euríbor termina en el 2%, el encarecimiento pasará a ser de 200 euros al mes", considera Ricard Garriga, CEO de Trioteca. Por otra parte, la subida del euríbor creará una barrera de entrada para aquellos más vulnerables económicamente. "El 7% de los que demandan una hipoteca se verán fuera del mercado", explica Juan Villén, responsable de hipotecas en Idealista.

Pendientes de la inflación

El ritmo de crecimiento del índice es tan elevado que las previsiones de expertos se van quedando cortas conforme avanzan las semanas. "Respecto a la evolución del euríbor, el tiempo dirá porque todo depende del avance de la inflación", según Miquel Riera, responsable de hipotecas de HelpMycash. Es la lucha por contener esos precios que no dan tregua la que empuja a los bancos centrales a subir los tipos de interés de forma rápida y agresiva, y eso se acaba trasladando a las hipotecas.

El pasado jueves, de hecho, el BCE acometió su última subida de tipos hasta el 1,25% ante las expectativas de inflación elevadas, y no será la última. Si la política monetaria tiene éxito, el escenario de futuro permitirá al euribor contenerse. El dilema aparecerá si no funciona como se espera, porque entonces requerirá seguir en la misma línea, con el peligro de frenar la economía y generar morosidad. Es difícil hacer una previsión a futuro, pero la mayoría de los expertos creen que el euríbor seguirá alto hasta 2024 y entonces empezará a bajar. "Todavía se está muy lejos de los máximos que se registraron en la crisis financiera del 2008", señala Judit Montoriol, experta de CaixaBank Research. Los expertos aclaran que la crisis actual no tiene "nada que ver" con la crisis financiera de entonces: los bancos responden mejor porque tienen dinero y quieren prestarlo y los hogares tienen más ahorro.

Este cambio de escenario brusco ha obligado a las entidades financieras a virar su estrategia. Ante un largo escenario de tipos negativos como el que se vivió anteriormente a la pandemia, los bancos fomentaban las hipotecas fijas. Con tal subida del euríbor, ahora tratan de hacer lo mismo con las variables."Las hipotecas variables bajan cada vez más de precio y las fijas suben. Hay bancos que las han subido radicalmente al 3% o al 4%, aunque todavía los hay que las ofrecen mixtas o fijas en torno al 1,5%", añade Garriga.

Los que todavía tengan una hipoteca variable deberán hacer cálculos. "Es cierto que hace seis meses había mejores opciones porque las fijas no habían subido tanto de precio, pero todavía las hay", apunta Villén. Las opciones son: subrogación, cancelar y formalizarla en otra entidad o renegociar el préstamo en el mismo banco.

Cómo evitar la quiebra

Sin embargo, hay núcleos familiares que no verán el modo de poder salir adelante con los pagos de sus préstamos hipotecarios. Estos pueden encontrar un bote salvavidas en el ‘Código de buenas prácticas’, un mecanismo que permite a quienes a él se acogen -si cumplen ciertos requisitos- obtener facilidades para poder pagar. "Entre ellas está la posibilidad de abonar solo los intereses durante cinco años o la reducción del interés a euríbor +0,25% durante un lustro", según HelpMyCash. Además, si las mensualidades superan el 50% de los ingresos de la familia, el banco podrá perdonar una parte del capital pendiente del préstamo.

El negocio inmobiliario

Los precios de los inmuebles no facilitan embarcarse ni terminar de pagar una hipoteca. El precio de la vivienda subió un 5,2% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, según Fotocasa. Aunque este crecimiento podría ralentizarse a partir de 2023. Precede una etapa de ‘boom’ inmobiliario gracias a los bajos tipos, la necesidad de conseguir una casa más grande a raíz del confinamiento, el ahorro por el bajo gasto y el acceso al mercado por parte de los ‘millennials’. Ahora, el sector cambia de rumbo y se atisba una desaceleración por el agotamiento de la demanda y la subida del precio del dinero. Aunque, a diferencia de lo que ocurrió en 2008, no se espera que la situación desemboque en una contracción de la actividad.

Se prevé que el número de compraventas descenderá un 2,8% en 2022 y un 10,8% en 2023, como refleja el ‘reloj inmobiliario’ de CaixaBank Research. Se esperan 550.000 compraventas este año y 491.000 el siguiente. Y a raíz de ese estancamiento, los precios deberían ir detrás, aunque tardarán un poco más en seguir la tendencia. Se estima que el aumento del coste de la vivienda pasará de un crecimiento del 6,6% en 2022 a uno del 2,2% en el 2023. La economista de CaixaBank Research sostiene que "el ciclo será corto y en 2024 ya se podrá ver un crecimiento sostenido de los precios de la vivienda".

Retos para el sector

El sector inmobiliario se enfrenta a numerosos retos, como el encarecimiento de los costes de construcción o la situación del mercado del gas. Aunque uno de los que muestra más problemática es la dificultad de acceso a la vivienda, según Sergio Nasarre, catedrático de derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili. El profesor enfatiza que la dificultad de acceso a la vivienda por parte de la población hace que otros compren por ellos para "convertirlos en arrendatarios", mientras que las políticas públicas promueven el alquiler como el futuro. "Si se paga un alquiler no se puede ahorrar. Y el precio del arrendamiento está completamente desbocado", añade.

Según el catedrático, en 2007 había un 80% de españoles propietarios, con o sin hipoteca, mientras que la cifra ha descendido hasta el 75,1%. "La tendencia es ser una sociedad de caseros", concluye Nasarre. 

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