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Pancartas y pintadas contra el turismo masivo en un edificio del barrio de la Barceloneta.

El alquiler turístico ilegal invade al área metropolitana por el celo de Barcelona

Aitana Glasser / Àlex Rebollo / Manuel Arenas | 27 julio 2019

Castelldefels, L'Hospitalet y Badalona sufren el mayor desequilibrio entre licencias en regla y anuncios activos

Los ayuntamientos del Baix Llobregat optan finalmente por echar freno a las licencias ante el auge del fenómeno

Hace ya algunos años que el negocio de los pisos turísticos ilegales y sus riesgos derivados de gentrificación y turismo desordenado golpearon los barrios barceloneses. Según el último balance del Ayuntamiento de Barcelona, en estos dos años se han cerrado en la gran ciudad 3.000 pisos turísticos ilegales y se ha cesado la actividad de otros 1.862. Ahora, sobre todo en verano, la tendencia al alza es que, ante la beligerancia del ejecutivo de Colau, el negocio turístico intente escapar de la presión barcelonesa expandiéndose al área metropolitana -donde los consistorios tienen menos recursos y las competencias para regular son en ocasiones difusas- para establecerse, cuyas grandes ciudades costeras actúan de factor de atracción para usuarios de plataformas como Airbnb, especialmente por sus playas.

Un ejemplo de esta tendencia son las ciudades costeras de la comarca del Baix Llobregat, que han paralizado a través de moratorias  las licencias de uso turístico. En Castelldefels, sin ir más lejos, el consistorio reconoce que, a través de un estudio realizado antes de aprobar la moratoria, pudo comprobar que hay unas 1.300 plazas en Viviendas de Uso Turístico (VUT) que escapan del control del Ayuntamiento, ya que no se incluyen dentro de las  viviendas registradas y legalizadas, que son tan solo 347.

Otro ejemplo paradigmático es el de L'Hospitalet, donde la base de datos de la plataforma Airdna, que contabiliza los anuncios turísticos a tiempo real por ciudades -tal y como se explica en la metolodogía del final de este reportaje-, arroja cerca de mil viviendas turísticas en la ciudad, mientras que los datos oficiales del consistorio indican que únicamente la mitad están registradas: 483 VUT registradas. 

Por su parte, en Badalona el Ayuntamiento afirma que en la ciudad hay actualmente 68 VUT, dato que contrasta con las VUTs que constan en el registro público de la Generalitat: 122, que a su vez contrastan con los anuncios turísticos activos que Airdna ubica en la ciudad actualmente: unos 300. Sobre las VUT ilegales, el consistorio únicamente indica que hay abiertos 12 expedientes sancionadores "para pisos que no cumplen con la normativa". 

A menudo ocurre que las administraciones competentes -ayuntamientos y Generalitat- se responsabilizan recíprocamente acerca de la competencia sobre las licencias turísticas, sobre la cual la ley es ciertamente ambigua, hecho que aprovechan las plataformas para seguir sacando rédito al vacío de poder situándose al margen de la ley. En cualquier caso, el ciudadano está legalmente obligado a comunicar a los consistorios el uso turístico de las viviendas, si bien la Generalitat tiene junto con las administraciones municipales capacidad sancionadora. 

La costa del Baix Llobregat

Aunque la casuística es muy variada, localidades costeras ya han tomado cartas en el asunto y han decidido paralizar las licencias para nuevas viviendas de uso turístico. Es el caso de Castelldefels, Gavà, El Prat y Viladecans, que han interpuesto moratorias mientras estudian cómo regular la situación. 

El caso más llamativo es el de Castelldefels, donde según el Ayuntamiento hay actualmente 347 viviendas de uso turístico registradas. La alarmante cifra llevó a la Junta de Gobierno local a aprobar en mayo la suspensión de licencias durante un año, después de haber realizado un estudio para analizar la situación y tomar medidas, explica la teniente de alcalde de Turismo, Eva López. Dicho análisis concluyó que las únicas zonas con capacidad para albergar más viviendas turísticas son los barrios de Montmar y Bellamar, más alejados de la costa, donde se permite ubicar un máximo de 40 VUTs, aunque solo en casas unifamiliares.

Tanto Castelldefels como Gavà, El Prat y Viladecans tienen activadas moratorias para parar las licencias turísticas

Respecto a las viviendas ilegales, López asegura que el consistorio no ha interpuesto ninguna sanción pero "es consciente" de que la cifra de pisos activos es superior a la oficial. “Analizando la oferta hotelera se ha hecho una estimación, aunque no es del todo fiable, y se ha visto que hay unas 1.300 plazas en pisos que podrían ser VUT pero no son legales”, afirma la concejala, quien añade que su administración está estudiando cómo verificar los datos y actuar.

“La competencia es de la Generalitat, pero desde Turismo no tenemos ningún input y somos nosotros quienes tenemos que actuar”, alega la edil. Los datos de 'Airdna' cifran en unas 450 las viviendas de uso turístico activas en Castelldefels, la inmensa mayoría ubicadas en la zona de playa, lo que supone una diferencia de unas 100 viviendas entre los datos oficiales y los registrados por la plataforma.

Parecido al de Castelldelfels es el caso de Gavà, donde el consistorio decidió en abril paralizar los permisos para abrir o ampliar viviendas de uso turístico a raíz del aumento de licencias que ha experimentado la ciudad, donde en poco más de un año se han duplicado los, pasando de las 105 viviendas de uso turístico registradas en 2017 a las 212 que hay actualmente, según el Ayuntamiento. Desde el consistorio aseguran que no constan multas y que no se han detectado VUT ilegales, ya que solo se registró una queja y tras realizar la correspondiente inspección se comprobó que era un piso legalizado.

Nuevas licencias de uso turístico en L'Hospitalet

Tras dos años de moratoria, en marzo del 2019 la Generalitat aprobó la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) de L’Hospitalet de Llobregat, hecho que permite al gran municipio propulsar nuevas licencias. Fuentes municipales destacan que, aunque se pueden aceptar nuevas VUTs, éstas solo pueden estar en bloques donde no convivan pisos turísticos y viviendas de uso residencial. No obstante, la medida no tiene carácter retroactivo, por lo que los pisos turísticos situados en comunidades de vecinos que obtuvieron el permiso antes del nuevo plan no perderán su licencia.

Según los datos facilitados por el consistorio, L'Hospitalet tiene oficialmente registradas un total de 483 viviendas de uso turístico, casi la mitad de las detectadas por la base de datos 'Airdna', que señala que en la ciudad hay 981 viviendas turísticas, de las cuales el 59% se ofertan como apartamentos enteros en las respectivas plataformas.

Frente a las 483 legalizadas, 'Airdna' contabiliza 981 anuncios turísticos activos actualmente en L'Hospitalet

De los pisos detectados por 'Airdna', el 83% pertenecen a Airbnb, el 6% a Homeaway y el 11% restante se anuncia en ambas plataformas. Cristian Alcázar, teniente de alcalde de Bienestar y Derechos Sociales, Deportes y Juventud del Ayuntamiento de L’Hospitalet, destaca el posicionamiento estratégico de la ciudad en la recepción del turismo debido a la proximidad con Barcelona, pero resta importancia a que las VUT sean un problema en la ciudad y comenta que “L'Hospitalet tiene un parque de 110.010 viviendas, de las cuales las VUT representan solo el 0’44%”.
 

Alcázar también señala que, este año, el Ayuntamiento ha recibido 12 solicitudes, lejos de las “hasta 160” registradas en los años anteriores. Aunque por ahora no han realizado sanciones a pisos turísticos sin licencia –sí que se ha actuado en casos quejas por molestias vecinales-, el Ayuntamiento está elaborando un protocolo que “gestione y contabilice” las VUTs ilegales en la ciudad para aplicar sanciones.

Medidas de "prevención" en El Prat y Viladecans

Diferente es, pese a la proximidad, el caso de Viladecans. Según el Ayuntamiento, hay actualmente 16 viviendas de uso turístico en el municipio, aunque 'Airdna' dobla la cantidad y cifra en 33 los apartamentos activos a fecha de la segunda semana de julio, lo que indica que la mitad de los pisos ubicados en la ciudad no estarían legalizados.

Pese a ello, desde el consistorio aseguran que investigan los anuncios publicados, y que por ahora solo han iniciado una investigación sobre uno que no tienen registrado. La cantidad oficial dista de la registrada en municipios vecinos, pero aun así, el Ayuntamiento de Viladecans también decidió paralizar los permisos durante un año, en este caso como "medida preventiva", explica Carmen Gimeno, tenienta de alcaldía de Turismo.

El Prat fue uno de los primero municipios metropolitanos en suspender la otorgación de licencias ante el auge del fenómeno

Durante la moratoria, el consistorio elaborará “un estudio para ver el impacto que pueden tener este tipo de establecimientos” y para determinar “cómo queremos que sea nuestro modelo turístico”. Así, se quiere evitar este tipo de viviendas, que “no son lo deseable” para la ciudad, y apostar en su lugar por los hoteles. “Disponemos de tres hoteles con una ocupación muy alta, y pronto se pondrá en marcha otro más, ya que nosotros apostamos más por este modelo de turismo”, reitera la concejala.

El Prat de Llobregat fue de los primeros municipios de la zona en aplicar una moratoria en la concesión de licencias de viviendas de uso turístico. Lo hizo en verano de 2017 y volvió a renovarla en 2018. Durante este tiempo ha trabajado en la elaboración de una nueva regulación, que está previsto que entre en vigor este mes, antes del fin de la moratoria.

Según el Ayuntamiento, en la ciudad hay 19 VUT autorizadas desde antes que entrara en vigor el acuerdo de suspensión en agosto de 2017, cifra que coincide con la de la Generalitat pero que dista mucho de la que ofrece Airdna. Según el portal, en la ciudad baixllobregatense hay 101 apartamentos de uso turístico activos, el 63% ofertando habitaciones privadas, el 23% apartamentos enteros y 15 habitaciones compartidas.

Fuentes municipales apuntan que, pese a que el consistorio no dispone de un censo de viviendas ilegales, cada vez que recibe la denuncia de un piso dedicado irregularmente al uso turístico actúa para investigarlo. De momento, ha impuesto un expediente de cese de título, que fue acompañado de una sanción económica.

La nueva normativa, que empezará a aplicarse este verano, establece tres requisitos a los apartamentos para la obtención de la licencia municipal de uso turístico: que todo el bloque de viviendas sea de uso turístico y tengan entrada independiente; que estén ubicados en calles de un ancho mínimo de 8 metros y que estén a una distancia mínima de 50 metros entre ellos.

Sant Adrià de Besòs

Según la base de datos 'Airdna', en Sant Adrià de Besòs (Barcelonès, 36.669 habitantes) hay actualmente unos 227 anuncios activos para alquilar un alojamiento turístico en la ciudad, de los cuales el 77% son de Airbnb, el 12% de Homeaway y el 11% restante se halla en ambas plataformas. De todos ellos, la gran mayoría, el 75% -unas 171 viviendas-, están disponibles para ser alquilados como apartamento entero y no como habitación privada (55).

En contraste con el dato de 'Airdna', el Ayuntamiento de Sant Adrià de Besòs confirma que el consistorio tiene constancia de 130 VUT registradas en la ciudad de un total de 22.000 viviendas, lo que arrojaría una diferencia de casi 100 alojamientos turísticos disponibles actualmente no legalizados. Este dato contrasta a su vez ligeramente con el de la Generalitat de Catalunya, que lista un total de 113 viviendas de uso turístico en el municipio.

"Ahora mismo, no puedo negarme a declarar de uso turístico 30 pisos de una empresa", dice la concejala de Sant Adrià

Sobre esta diferencia, la teniente de alcaldía del área de Territorio, Ruth Soto, reconoce que la única posibilidad para que el Ayuntamiento detecte una posible vivienda ilegal es que un vecino solicite -los consistorios no suelen realizar inspecciones de oficio- vía instancia inspeccionar una vivienda determinada por las molestias que ésta puede estar causándole. "Desde el pasado mes de mayo, unos 4 vecinos nos han consultado y, en todos los casos, las viviendas habían sido declaradas como de uso turístico", apunta Soto.

Actualmente, y a diferencia de otros municipios, Sant Adrià de Besòs no tiene activada una moratoria que limite las licencias turísticas. "Ahora mismo, yo no puedo negarme a declarar de uso turístico 30 pisos que pertenezcan a una empresa", remarca la concejala. Por ello, el consistorio tiene previsto encarrilar a final de año una modificación en el Plan General Metropolitano (PGM) que determine y delimite en qué zonas de la ciudad se puede limitar el establecimiento de viviendas turísticas.

En otro municipio del Barcelonès, Santa Coloma de Gramenet, hay actualmente 34 viviendas turísticas en régimen de apartamento -no de VUT-, según informa el consistorio, y todas ellas pertenecen a edificios dedicados en su totalidad tal efecto, ya que "en el 2016, cuando vimos lo que ocurría en los barrios de Barcelona, modificamos el Plan de usos comerciales para blindarnos y limitar que no pudieran convivir en un mismo edificio el uso turístico y el residencial", explica el primer teniente de alcaldía Esteve Serrano. Según 'Airdna', en el municipio hay actualmente unos 70 anuncios de alquiler turístico activos, y Serrano puntualiza que "peticiones de licencias nos han llegado muchas, pero en base a la modificación del 2016 las hemos ido denegando". El consistorio colomense ha ordenado el cese de actividad en únicamente dos viviendas a raíz de quejas de vecinos.

Los casos de Sant Boi y Cornellà de Llobregat

En Sant Boi hay actualmente 8 viviendas de uso turístico, según el Ayunttamiento, aunque en el listado de la Generalitat figuran solo tres. “Para una población de 83.000 habitantes, ocho pisos son muy pocos”, apunta el primer teniente de alcaldía, José Ángel Carcelén. Sin embargo, los datos son de nuevo bastante inferiores a los registrados en 'Airdna', que ubica un total de 32 viviendas turísticas activos en Sant Boi, todos ellos publicitados en la plataforma Airbnb.

El edil asegura, no obstante, que el consistorio solo tiene constancia de un caso sin licencia sobre el que ya se está actuando. Además, defiende que la regulación de este tipo de viviendas es "uno de los objetivos del mandato", ya que “aunque ahora no suponen un problema en la ciudad, pueden llegar a generarlos”, sobre todo con los vecinos. 

Por ello, desde Sant Boi abogan por permitir su apertura pero regular su ubicación para "que se instalen en una comunidad donde todo el bloque sea de pisos de uso turístico", y evitar así que haya "pisos individuales" en comunidades de vecinos, "que es lo que genera molestias", apunta Carcelén. Mientras tanto, el Ayuntamiento no descarta aplicar una moratoria hasta que se pueda “regular y ordenar” la situación.

Desde el Ayuntamiento de Cornellà se limitan a remitir a la base de datos de la Generalitat, según la cual hay en la ciudad un total de 26 apartamentos de uso turístico, pero no se pronuncian acerca de la posible existencia de pisos turísticos ilegales. La cifra que ofrece 'Airdna', no obstante, casi cuadriplica la que consta en el registro del Govern, ya que ubica un total de 95 apartamentos activos en la ciudad, el 93% publicitados en Airbnb.

El Ayuntamiento de Montgat no ha contestado a las preguntas formuladas por este diario.

Vallès Occidental y Maresme

Pese a no ser municipios costeros, la cifra de viviendas de uso turístico crece en el Vallès Occidental. Así lo expone la memoria del Plan de Alojamientos Turísticos publicada por el Consorci Comarcal del Vallès Occidental, desde donde apunta que la oferta “se ha doblado en los dos últimos años”.


Uno de los casos más destacados es Sant Cugat. Mientras que a lo largo de 2018 sólo se registraron 38 solicitudes para obtener una licencia de VUTs, únicamente en el primer trimestre de 2019 el Ayuntamiento ya había recibido 20 solicitudes. Ante este auge, en abril, el consistorio decretó la suspensión de la concesión de licencias hasta abril de 2020. Según los datos facilitados por el Ayuntamiento, en Sant Cugat hay un total de 101 VUTs registradas. Si nos trasladamos a las cifras que ofrece ‘Airdna’, el número se eleva hasta las 146 viviendas de uso turístico, ofertadas en su mayoría por ‘Airbnb’, de las cuales el 57% de los pisos se alquilan de forma íntegra. Pese a la moratoria, desde el consistorio apuntan que no se ha aplicado ninguna sanción y que “no es un problema prioritario de la ciudad”.


Terrassa y Sabadell dibujan un perfil similar. Son la tercera y quinta ciudad con más habitantes de Catalunya, pero no presentan una gran oferta de pisos turísticos. Al Ayuntamiento de Terrassa le constan 38 pisos con licencia, mientras que ‘Airdna’ señala que en la cocapital vallesana conviven 85 VUTs, lo que supone un total de 47 ofertas no registradas por la administración. En Sabadell, el consistorio informa de 52 viviendas turísticas, por las 97 de ‘Airdna’, una diferencia de 45 pisos ofertados. Ninguna de las dos ciudades ha aplicado sanciones, aunque el equipo Licencias de Actividades del Ayuntamiento de Sabadell “ha elaborado un protocolo para llevar a cabo el registro y el control sobre los VUTs”, según explican desde el consistorio.


En ambas ciudades, los datos publicados por ‘Airdna’ se asemejan a la memoria del Consorci Comarcal del Vallès Occidental, que, a finales de 2018 señalaba que en Sabadell había un total de 85 viviendas de uso turístico, 35 de las cuales no estaban registradas (40%). El mismo informe apuntaba que  en Terrassa había 55 VUTs con 25 no registradas (45%). También en Sant Cugat se obtuvieron cifras similares –si tenemos en cuenta el posterior auge de oferta que detectó el Ayuntamiento-, ya que la memoria destacaba hasta 110 VUTs, con 58 no registradas (el 53%).


Según 'Airdna', en Mataró hay actualmente disponibles unos 170 anuncios para alquilar viviendas de uso turístico, de las cuales el 79% corresponden a la plataforma 'Airbnb', el 15% a 'Homeaway' y el 6% restante están disponibles en ambas. De esas 170 viviendas, y nuevamente según los datos proporcionados por el algoritmo de 'Airdna', el 74% -126 viviendas- se encuentran disponibles para ser alquiladas como  apartamentos completos, mientras que sólo el 25% son habitaciones privadas. Por su parte, el Ayuntamiento de Mataró confirma el dato público de viviendas de uso turístico de la Generalitat: 101 viviendas de uso turístico registradas en la ciudad, lo que establece una diferencia de casi 70 viviendas que estarían actualmente disponibles y que escaparían del control de la Administración. Mataró no tiene prevista una moratoria sobre este tipo de viviendas y fuentes municipales confirman que, aunque el consistorio no tiene una ordenanza que le sirva de base para imponer sanciones sí se han abierto dos expedientes por falta de autorización en dos viviendas mataronenses. En relación a esa carencia normativa, el Consell Comarcal del Maresme está trabajando en una ordenanza tipo conjunta que limite las licencias turísticas en la comarca y que prevea sanciones de hasta 200.000 euros en caso de infracciones muy graves.

Metodología empleada

Para la elaboración de este reportaje se han seleccionado, por una parte, los municipios del Área Metropolitana de Barcelona (AMB) más poblados, y, por otra, ciudades metropolitanas clave por ser costeras, atributo determinante a la hora de analizar el impacto turístico. Para el análisis de los datos de Viviendas de Uso Turístico (VUTs), se han tenido en cuenta tres fuentes por tal de que esta radiografía se aproxime al máximo a la realidad de los municipios: a) Datos proporcionados a este diario directamente desde los consistorios; b) Datos públicos de la Generalitat de Catalunya; c) Datos de la base de datos pública 'Airdna'. Tanto los datos de los ayuntamientos como de 'Airdna' están actualizados a fecha de la segunda semana de julio de este 2019; los de la Generalitat, a fecha de 30 de junio del 2019. En términos metodológicos, es importante señalar que el algoritmo de 'Airdna' contabiliza anuncios activos de viviendas turísticas a tiempo real de las plataformas 'Airbnb' y 'Homeaway', y, en tanto que los anuncios fluctúan, no son datos exactos sino estimaciones aproximadas que hacen referencia a un momento concreto. De hecho, según puntualizan fuentes de Airdna, los datos de los alquileres a los que hace referencia este reportaje son aquellos que estuvieron disponibles al menos un día del pasado mes de junio. Por ello, hay que tener en cuenta que "algunos de estos apartamentos pueden haber estado inactivos sin aceptar reserva", agregan desde Airdna, de manera que no pueden contabilizarse dentro de los alquileres turísticos que deben estar registrados, dado que pudieron no ser efectivamente reservados. Además, "un porcentaje de los totales para cada barrio y ciudad incluyen alojamientos que no son apartamentos turísticos como tal, sino hoteles o bed&breakfasts, por ejemplo", añaden desde la compañía de estadística. 


Las Viviendas de Uso Turístico (VUT) son aquellas que son ofrecidas, enteras, por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de un precio y por períodos de tiempo iguales o inferiores a 31 días. Estas viviendas -no confundir con los apartamentos turísticos-, que son el principal objeto de controversia que implica a plataformas estilo Airbnb, son primordialmente competencia de los ayuntamientos, en tanto que el decreto que desarrolla la Ley del turismo en Catalunya obliga a los propietarios a comunicar a los consistorios el inicio de la actividad turística a través de la denominada 'declaración responsable'.


A su vez, los ayuntamientos quedan legalmente obligados a comunicar a la Generalitat de Catalunya el número de VUTs, que las debe inscribir públicamente en el Registro de Turismo de Catalunya. En cuanto a la competencia para sancionar a los propietarios -el principal motivo que tienen en consideración los jueces para retirar licencias son las molestias a vecinos-, la competencia es compartida: tienen capacidad para hacerlo tanto la Generalitat como aquellos consistorios que prevean sanciones en sus ordenanzas municipales.