El estoc de segunda vivienda cae a mínimos en zonas con demanda

El proceso no ha sido muy diferente al experimentado por la vivienda nueva. De hecho, la segunda residencia, y particularmente la de costa, sigue los paso de la misma recuperación. Las zonas con demanda han conseguido minimizar el estoc de segundas viviendas que el boom inmobiliario boom sembró a lo largo de toda la cosa española. La caída de precios y la vuelta de la demanda, abanderada por los compradores extranjeros, han sido los catalizadores de una recuperación que es selectiva.

«La estabilización de precios en las zonas con recuperación viene acompañada de la reactivación de la actividad constructora. En aquellos lugares con menor exceso de estoc comienzan a verse las primeras grúas y los tiempos de venta estimados se reducen hasta entre tres y seis meses de comercialización en algunas promociones, incluso se ven ventas sobre plano, que se habían extinguido en los últimos años», explica Paloma Villamor, arquitecto del departamento de Econometría y Estudios, de la tasadora Tinsa.

La tasadora ya califica como «residual» el estoc de obra existente en las localidades gaditanas de Tarifa, Barbate, Vejer, Rota, Chipiona y Sanlúcar; el de la localidad alicantina de Pilar de la Horadada; en la zona sur de Valencia; en Marbella; en Cala Panizo (Almería) o en la isla de Menorca. En términos generales, las provincias de Málaga, Cádiz y las Baleares son los mercados en clara recuperación. Y otros muestran ya indicios, como Catalunya, Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucía y Canarias, según el último informe de Tinsa sobra la vivienda en la costa española. Entre los mercados donde vuelven a verse grúas en funcionamiento destacan Alicante (Orihuela, Guardamar del Segura, Torrevieja, Torre de la Horadada, L' Alfàs del Pí, Dènia y Vila Joiosa, entre otras); Valencia (Oliva); Murcia (San Juan de los Terreros); Málaga (Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís) y Cádiz (Tarifa, Puerto de Santa María, Rota y San Roque).

RECUPERACIÓN MÁS LENTA

En otras zonas, sin embargo, se pronostica una recuperación más lenta, lo que supone una muy difícil absorción del estoc existente. En esta situación está Foz (Lugo); Costa del Garraf (Barcelona); Oropesa del Mar, Peñíscola, Alcossebre y Xiles (Castellón); Cullera (Valencia sur) y Pozo Esparto, El Calón y Villaricos (Almería).

«Como en el mercado de primera residencia cada municipio presenta una situación diferente, pero ya se están produciendo situaciones que antes no ocurrían», comenta Lluís Marsà, presidente de la asociación de promotores de Barcelona (APCE). «La venta de viviendas unifamiliares por debajo de los 350.000 euros estaba paralizada porque los bancos no concedían financiación. Ahora, sin embargo, ya vuelven a realizarse esas operaciones», agrega.

Por lo que respecta a Catalunya, las diferencias entre la oferta son notables. Mientas que en la provincia de Barcelona hay dos viviendas a la venta por cada 1.000 habitante y en Tarragona son ocho viviendas, en la zona del Delta de l'Ebre el número se eleva hasta las 72. Con todos los matices que requiere un situación tan dispar, los promotores coincide en que «el mercado de la segunda residencia ha encontrado ya el suelo e incluso en la costa de Barcelona encontramos zonas en las que los precios ya suben e incluso se ven grúas», describe Marsà.

En general, la crisis golpeó más fuerte al mercado de vivienda de segunda residencia que al de primera. Dentro del mercado de segunda, aunque el de interior ha sufrido igualmente la crisis que el de costa, la sobreoferta costera se ha absorbido en mayor medida que la del interior. «En gran parte por los importantes descuentos y la acción del cliente extranjero. Mientras que la demanda de segunda residencia del interior está condicionada por la proximidad a las grandes ciudades, tanto en absorción como en bajada de precios, en la costa la evolución depende de la proximidad a la línea de cosa y las vistas al mar», destaca Paloma Villamor.

En resumen: se ha producido una lenta pero continua absorción del parque, lo que ha hecho que el descenso de precios se haya moderado e incluso se produzcan ya repuntes. En zonas donde el exceso de oferta no era muy grande se han finalizado promociones paralizadas, pero en general los nuevos proyectos son aún escasos. Los importantes descuentos aplicados por las entidades bancarias han tenido bastante que ver tanto en la absorción, como en la bajada de precios. Algo que ya ha ocurrido con la primera vivienda.