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El mercado inmobiliario cierra el año con cifras récord en la compraventa de viviendas, ¿Qué datos marcan esta tendencia?

Analizamos el momento que vive este sector repasando los principales indicadores que mueven estas operaciones

El mercado inmobiliario cierra el año con cifras récord en la compraventa de viviendas, ¿Qué datos marcan esta tendencia?
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VERÓNICA SEDEÑO

La compraventa de viviendas se disparó un 40,6% el pasado mes de septiembre en relación al mismo mes de 2020, hasta sumar 53.410 operaciones, su mayor cifra en un mes de septiembre desde el ejercicio 2007, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Además, el número de compraventa de viviendas de septiembre supone la mayor cifra de operaciones efectuada en cualquier mes desde abril de 2008, cuando las compraventas alcanzaron las 54.801.

Con el avance interanual de septiembre, la compraventa de viviendas encadena siete meses consecutivos de tasas positivas tras las subidas del 32,4% y del 65,9% registradas en marzo y abril, respectivamente, del 107,6% en mayo, del 73,5% en junio, del 53,5% en julio y del 57,9% en agosto. Con todos estos, hemos recurrido a la opinión de los expertos para analizar esta cifras desde dentro. Para ello, hemos contado con la experiencia de Samuel Castro, Director de Negocio de Grandes Cuentas de Creditoh!, el cual destaca que “el sector inmobiliario está viviendo un ciclo expansivo, se están batiendo récords en compraventas de viviendas de segunda mano (vivienda residencial) y existen numerosos proyectos de promociones residenciales”.

Tipología de viviendas demandadas

Para explicar la situación actual del mercado inmobiliario residencial, Castro opta por diferenciar la tipología de vivienda. Así, en el caso de la vivienda de obra nueva, “existe una escasez de oferta de nuevas promociones y un incremento de los costes de producción que empujan los precios al alza. Esta oferta irá creciendo progresivamente hasta estabilizarse con la sólida demanda existente reflejo de la recuperación económica y laboral, el ahorro acumulado y los cambios de preferencias de los compradores. El incremento de los costes responde a una situación transitoria que se corregirá a medio plazo a medida que se recuperen las cadenas de producción y se estabilicen los precios de las materias primas”, matiza el experto consultado. Por otra parte, respecto al mercado de vivienda de segunda mano, “el stock permanece estable, por lo que el incremento de la demanda por las razones explicadas anteriormente llevará a un aumento progresivo de los precios, aunque no tan significativo como el de obra nueva”, puntualizan desde Creditoh!.

Zonas demandas, precios y perfil del comprador de vivienda

En cuanto a las zonas más demandadas ahora mismo para comprar vivienda, también cabe realizar distinciones. Tal y como apuntan los profesionales inmobiliarios, “en las grandes ciudades, se ha incrementado la compraventa de casas, apareciendo un segundo e incluso tercer cinturón en el extrarradio (nos encontramos con un gran número de compraventas de casas que están en un radio de hasta 60 km). Este cambio en la tipología de la vivienda se debe a cambios en el modelo de trabajo (instauración del teletrabajo) y también sociales (la pandemia ha potenciado las necesidades de espacio y tranquilidad)”.

Asimismo, y con respecto a los pisos, “hay dos parámetros que hemos analizado que son fuertemente demandados: pisos amplios y que tengan terraza. Antes de la pandemia se priorizaba la localización a la amplitud, y esto ha cambiado”.

Respecto a las casas, “el precio de compraventa ha aumentado, encontrándonos financiaciones de viviendas unifamiliares a 45 kilómetros de la gran ciudad por 400.000 y 500.000 euros. Aún así, hay poca oferta, lo que ocurre también con las viviendas con más metros cuadrados y terraza. En cambio, en pisos con precios de entre 90.000 y 150.000 euros, su valor se ha mantenido igual que en 2020”, concluyen.  

Si nos detenemos en el perfil del comprador actual de vivienda, “sí nos encontramos ante una cierta madurez financiera del comprador que es muy interesante. Antes del Covid-19 eran recurrentes las solicitudes de hipoteca de clientes con poca estabilidad laboral que querían comprar por la comparativa que hacían con el mercado del alquiler, pero no eran conscientes de que no reunían los requisitos para recibir hipoteca. En estos momentos, nos encontramos con que las solicitudes de hipoteca son más viables, lo que refleja esa madurez financiera”. 

En relación con los datos aportados, también cabe destacar la edad del cliente comprador, ya que los clientes de 21 a 27 años son menos que anteriormente y han aumentado los compradores de entre 35 y 45 años, indican desde la empresa consultada.

Financiación de vivienda

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Con toda la información sobre la mesa, los expertos consideran que el incremento de los precios de la vivienda se mantendrá hasta finales del próximo año 2022. Ante esta situación, se prevé “una subida de tipos que endurecerá las condiciones de financiación para los compradores actuando esto sobre la demanda de vivienda y permitiendo que el crecimiento de los precios se reduzca progresivamente a partir de 2023”. 

Por último, y en cuanto a los parámetros para obtener financiación en la compra de vivienda, desde Creditoh! apuntan a dos aspectos: la estabilidad laboral y los ratios de endeudamiento. Como explicaba más arriba Samuel Castro, el perfil del comprador ha madurado y, por tanto, el primer aspecto en la concesión de crédito “se da en casi todas las solicitudes que recibimos”, destaca el experto. Con respecto al segundo, “vivimos en un momento en el que los tipos de interés son tan atractivos que favorecen un ratio de endeudamiento bajo. Por tanto, la obtención de crédito es razonablemente sencilla, aunque cada entidad bancaria tiene establecidos sus propios criterios de riesgo (aportación inicial, endeudamiento y estabilidad laboral y tipo de contrato”, concluye.