Para mejorar la asequibilidad, España necesita más vivienda de alquiler

En los años previos a la crisis financiera mundial, España construía más viviendas que cualquier otro país europeo. En ese mismo período, los precios de la vivienda se dispararon, llegando a duplicarse en términos reales entre 2000 y 2007, y la asequibilidad empeoró para la mayoría de los hogares. La experiencia de España es una lección objetiva a favor del argumento de que la abundancia de viviendas es necesaria pero insuficiente para garantizar la accesibilidad de la vivienda. También es una advertencia sobre la dependencia excesiva de la vivienda de propiedad y de la necesidad de alternativas sólidas, incluidas las viviendas sociales y privadas de alquiler.

La historia del mercado inmobiliario español de la década del 2000 no es única. Como en otros países, la exuberancia irracional indujo a prestamistas, constructores y compradores a invertir fuertemente en bienes inmobiliarios. Pero España es especial debido a su tasa de vivienda de propiedad excepcionalmente alta, que probablemente echó más leña al fuego. Con un 83%, su tasa de vivienda de propiedad estaba más de 10 puntos porcentuales por encima de la de cualquier otro país de la OCDE en el año 2004. Su fuerte apoyo político y normativo indicó a los residentes que poseer una vivienda era socialmente deseable, y les ofreció una amplia variedad de incentivos financieros, lo que se podría interpretar como una garantía implícita de que el gobierno intervendría si el mercado inmobiliario empeoraba.

Muchas de las desventajas de ser propietario de una vivienda pueden resumirse en una palabra: expectativas. Las expectativas son lo que distingue cuánto pagará un comprador por una casa respecto al precio que pagará un inquilino para alquilarla. La vivienda de alquiler es de suma importancia, precisamente, porque las expectativas no funcionan como lo hacen con la vivienda de compra. A los inquilinos no les importan las expectativas de valor de la propiedad. Les importa lo que una vivienda de alquiler tiene para ofrecerles hoy, ya sea la cantidad de dormitorios o su proximidad a trabajos, parques y otros servicios. Estas cosas, y no las nociones confusas sobre la política futura y las condiciones monetarias, determinan lo que pagarán los inquilinos. Esto también ayuda a explicar por qué los precios de las viviendas son mucho más volátiles que los alquileres.

La disminución de las expectativas en los alquileres tiene dos consecuencias importantes. Primero, enseña a los constructores de viviendas dónde construir. Si construyen demasiado lejos de donde la gente realmente quiere vivir, los alquileres serán demasiado bajos o quedarán demasiados pisos vacantes y perderán dinero. En segundo lugar, vivir en viviendas de alquiler cambia los incentivos de los residentes. Mientras que los propietarios se benefician del aumento del valor de las viviendas, los inquilinos se ven perjudicados. Y aunque el Nimbyism (acrónimo de Not in my Back Yard, No en mi Patio Trasero) se puede observar en todos los tipos de tenencias, los inquilinos generalmente apoyan más la construcción de viviendas en sus vecindarios, las políticas que fortalecen la seguridad de la vivienda y la financiación de viviendas sociales y otros programas que benefician a los hogares de bajos ingresos.

Para que países como España y EEUU sean más asequibles, deberán fomentar mucho más la vivienda en alquiler, especialmente en las ciudades y barrios con más demanda. Si lo hacen, se reducirá el apoyo a los precios de la vivienda en constante crecimiento y cambiará la producción de viviendas a lugares con mayores beneficios económicos y ambientales. Nuestros gobiernos también deben aumentar la producción de viviendas protegidas y de renta limitada, como es más común en otros países europeos. Estos esfuerzos del lado de la oferta también deberían ir acompañados de regulaciones más estrictas para mejorar la seguridad de la vivienda para los inquilinos, lo que aumentará aún más el atractivo de alquilar.