28 sep 2020

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El problema de la vivienda

Anuncios de pisos en alquiler en una inmobiliaria de Barcelona.

FERRAN NADEU

Más allá de la regulación del alquiler: hacia un acuerdo tripartito

Eduardo González de Molina y Montserrat Pareja-Eastaway

Se debe reconocer jurídicamente a los sindicatos de inquilinos y a las asociaciones de propietarios como interlocutores legítimos del conflicto para evitar el actual desequilibrio de poder

Los acalorados debates que se están produciendo a cuenta de la aprobación de la ley de contención de precios de alquiler en Catalunya están, por desgracia, polarizando las posiciones de partida. Es tiempo de tender puentes en lugar de levantar barricadas. Hay un amplio espacio de consenso, donde las partes del conflicto salgan ganando. Se trata de diseñar una regulación que combine beneficios razonables para los propietarios con precios asequibles para los inquilinos. Pero para alcanzar ese acuerdo, es importante sentar las bases de la discusión.

El mercado de alquiler está lejos de ser un mercado de competencia perfecta: heterogeneidad del bien, asimetría de información, escasez de suelo, altos costes de transacción y su naturaleza cíclica hacen de la vivienda un mercado difícil de clasificar. Estas condiciones producen numerosos beneficios no ganados, una alta inelasticidad del precio y una reducida oferta de vivienda asequible. Todo ello evidencia en gran medida que la vivienda no es un mercado competitivo en donde, además, se produce una apropiación privada de valor público. Por tanto, es bien sabido que en el mercado residencial los fallos de mercado son endémicos, produciendo una asignación ineficiente de los recursos: ¿puede un mercado imperfecto producir resultados perfectos?

Ante este hecho, los gobiernos de todo el mundo intervienen en el mercado de la vivienda para corregir los fallos mencionados, intentando satisfacer las necesidades de los residentes y garantizar un derecho universal, como es el derecho a una vivienda adecuada. No obstante, es evidente el fracaso de la intervención pública en las últimas décadas, habida de cuenta de la actual crisis global de la vivienda. Por eso es imprescindible explorar nuevos caminos. ¿O es acaso posible que con las mismas recetas se obtengan resultados distintos?

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El mercado es una institución socialmente creada, fruto de las interacciones entre el sector privado, el sector público y la sociedad civil que debe servir para satisfacer, entre otros, intereses públicos. La lección es que el sector público no debe únicamente corregir los fallos de mercado, sino que debe también moldear y dar direccionalidad al mercado para que cumpla su misión pública. En este paradigma, la moderna regulación de precios de alquiler puede tener cabida, en la medida que, bien diseñada, no es más que un mecanismo estabilizador del mercado, moderando las altas fluctuaciones de los precios. Siendo cierto que al inquilino le aporta seguridad residencial y un alquiler asequible ¿qué incentivo tiene el inversor, promotor y propietario para apoyar esta medida? Un precio más estable y asequible reduce la morosidad de la demanda y hace más atractivo y sostenible el mercado de alquiler.

Es hora de crear un nuevo marco regulatorio del sistema de vivienda en nuestro país. Que ofrezca seguridad jurídica al propietario y seguridad residencial al inquilino. Este marco regulatorio debe ser consensuado, estable, coherente y basado en la evidencia. Apostar por la evaluación (una asignatura pendiente en España) no es ya una opción sino una obligación. Ante la dificultad de extrapolar las investigaciones del anticuado e inflexible control de alquileres, la falta de medidas alternativas a corto plazo y la no robustez de los resultados de las recientes regulaciones, no podemos dejar de explorar alternativas que potencialmente puedan producir resultados óptimos. Eso sí, en caso de que se demuestre empíricamente que el moderno control de alquileres no funciona, entonces no quedará otra que su alteración e incluso, derogación.

Colaboración público-privada

Este nuevo marco regulatorio que se propone, en donde el control de alquiler es solo una pieza más, requiere del pacto entre todos los actores. Algunos países europeos, como Suecia, llevan décadas configurando su sistema de vivienda a través de la concertación y el diálogo social: sindicato de inquilinos, asociación de propietarios y Gobierno negocian los aspectos fundamentales del ecosistema de la vivienda. Como en el caso de la regulación laboral, este modelo de acuerdo tripartito significa institucionalizar la colaboración público-privada. Para ello, se debe reconocer jurídicamente a los sindicatos de inquilinos y a las asociaciones de propietarios como interlocutores legítimos del conflicto. Posicionándolos en igualdad de condiciones, para evitar el actual desequilibrio de poder y equilibrar así la balanza. A nuestro juicio, es la mejor manera de diseñar un sistema de vivienda en el que todos salgan ganando.

Eduardo González de Molina es investigador asociado en The GovLab de la Universidad de Nueva York y doctorando en Políticas de Vivienda por la Universidad Pompeu Fabra, y Montserrat Pareja-Eastaway es profesora de Economía de la Universidad de Barcelona y vicepresidenta de la European Network for Housing Research.