Análisis

Regular los alquileres: falsas creencias

¿Volveremos a hablar de limitar los alquileres en lugar de, de una vez, apostar por el alquiler social, reservando un porcentaje de cada promoción nueva a la vivienda social o animando a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler?

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Cartel genérico de piso en alquiler.

Cartel genérico de piso en alquiler. / ARCHIVO

Todavía hay quien cree que solo utilizamos un 10% del cerebro (que se lo digan a Scarlett Johansson) o que la inmigración es mala para la economía (¡levantemos un muro!). Son sesgos cognitivos que proceden de que tendemos a tomar decisiones de una forma intuitiva y rápida, en lugar de reflexiva, que es más costosa y lenta. Estos sesgos nos predisponen a aceptar información falsa ('fake news'), sobre todo si es simple y se propaga a través de canales como familia, amigos o redes sociales.

El decreto para regular el precio de los alquileres en Catalunya que este miércoles no ha sido convalidado estipulaba que, en las zonas de alta demanda, el incremento del precio pudiera ser como máximo de un 10% por encima de lo que marca el Índice de Referencia de Precios del Alquiler. Preveía asimismo excepciones en las viviendas de obra nueva y en grandes rehabilitaciones, en las que el precio podría ser entonces un 20% superior al índice. Todos los partidos de la oposición han votado contra el decreto. Los argumentos varían entre aquellos que consideran que invade competencias del Estado (Ciudadanos y PSC), y otros ('comuns' o la CUP), que lo ven insuficiente, con demasiadas excepciones y sin poder sancionador como para que tenga un impacto real en los precios.

Ninguno de estos argumentos importan. El argumento relevante es que la evidencia empírica demuestra que nunca han funcionado las políticas de control o limitación de los alquileres. Los efectos más documentados en ciudades como Berlín, Estocolmo, Boston o San Francisco suelen ser la depresión de la nueva construcción, la reducción del incentivo al mantenimiento de las viviendas, la reducción de la oferta de viviendas en alquiler y un efecto ambiguo en los alquileres (que aumenta seguro en el sector no regulado) y en los colectivos a los que se pretende proteger.

Si los propietarios no tienen incentivos para poner las viviendas en el mercado, no lo hacen, no las mantienen, lo cual paraliza el mercado. Porque alternativas siempre hay: dejarla vacía, venderla, ponerla en Airbnb… Justo lo contrario de lo que se necesita: oferta. También se observa un gran aumento de alquileres en los meses antes de introducción de la medida (los propietarios se avanzan) así como el surgimiento de la picaresca, la corrupción (en un mercado propicio) y el mercado negro para evitar la regulación.

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Un reciente estudio utiliza la efectividad de la regulación de los alquileres para el acceso a la vivienda como ejemplo de 'fake news' que incluso los estudiantes de economía aceptan igual antes y después de su curso de economía. La preocupación por la desigualdad favorece la persistencia de la 'fake news'. En el estudio se presenta como solución comunicarla mediante un texto de refutación. Que es lo que acabo de hacer. ¿Volveremos a hablar de limitar los alquileres en lugar de, de una vez, apostar por el alquiler social? No es rápido, no es fácil, pero es factible, por ejemplo reservando un porcentaje de cada promoción nueva a la vivienda social  reservando un porcentaje de cada promoción nueva a la vivienda socialo animando a los propietarios de casas vacías a ponerlas en alquiler.

*Director de la Escuela de Empresa Tecnocampus - Universitat Pompeu Fabra