Signos de confianza

El incremento en el precio de las viviendas, dada nuestra coyuntura económica, es una muy buena noticia. Se puede entender como el resultado combinado de dos factores: por un lado, muchos hogares han mejorado sus expectativas a futuro; y, por otro, naturalmente hay recursos suficientes para lanzarse a la operación de adquirir una casa y, de paso, pagar los correspondientes intereses y gastos asociados. Ambos elementos apuntan a que la recuperación, aunque débil, parece estar asentándose y expandiéndose.

De hecho, y como razón de fondo, estos incrementos responden a los mismos mecanismos que generaron la caída de precios: el mercado ajusta oferta y demanda. Cuando se trata de un bien como la vivienda, que no es transportable, los ajustes a la baja tienden a ser rápidos pero las subidas de precio necesitan bastante más tiempo para que se extiendan por todo el territorio. En realidad, España no ha sufrido una burbuja de precios común a todo el territorio, sino la yuxtaposición de mercados inmobiliarios con dinámicas muy diferentes. Las localizaciones premium, como son los centros de las grandes ciudades, han estado a salvo de la caída de precios mientras que las viviendas en ciertas zonas han llegado a perder la mitad de su valor a causa de la crisis.

Por ello, es muy buena noticia que la recuperación se extienda prácticamente por toda España y que, además, abarque tanto a las viviendas nuevas como a las que no lo son. Esto es señal de que la confianza y la renta disponible mejoran de forma homogénea territorialmente y, por tanto, de que la recuperación lentamente va alcanzando a capas cada vez más amplias de ciudadanos.

La demanda exterior

Otro factor que es difícil conocer al detalle, pero que probablemente explique una parte de la subida de precios, es la demanda exterior dirigida al sector inmobiliario español, bien mediante compradores directos bien mediante fondos de inversión. Probablemente, lo que ha captado la atención de los inversores internacionales ha sido las brutales caídas de precios en ciertas localizaciones; caídas que ellos han interpretado como posibilidades de ganancia, una vez que han desparecido los temores sobre la estabilidad económica en España.

Con todo, hay que tener en cuenta que este repunte en los precios viene facilitado por unos tipos de interés atípicamente bajos que, de forma muy probable, volverán a subir en el medio plazo. De hecho, por la propia dinámica del sistema, cuanto más se acelere el crecimiento de los precios de la vivienda, más subirá la inflación y más cerca estaremos de que el Banco Central Europeo decida una subida de los tipos de interés. Esta subida encarecerá las condiciones de las hipotecas, frenará la demanda de vivienda y, por tanto, las subidas de precios.

Como esta secuencia se puede anticipar, sería conveniente que todos aquellos que estén considerando en la actualidad comprar una vivienda mediante hipoteca, se olviden de los tipos de hoy y hagan la simulación con tipos de interés que estén cercanos al 4%.