Los alquileres de más de 1.600 euros crecen en el área de Barcelona, entre los portales inmobiliarios

El número de alquileres ofertados por encima de los 1.600 euros en portales inmobiliarios ha crecido en los últimos años en el área de Barcelona. Mientras que en la capital catalana han pasado de suponer el 17,3% de la oferta en 2021, en 2023 eran ya el 51,9% del total; en el área metropolitana -sin contar aquí Barcelona- el efecto ha sido similar, pasando de un 10,5% de pisos por encima de más de 1.600 euros a un 24%.

Es decir, uno de cada cuatro pisos de la primera corona metropolitana —de nuevo, sin incluir la capital catalana en la estadística— se ofertan en los distintos portales por un precio superior a los 1.600 euros. Sin embargo, pese a que un 24% de las viviendas se publican internet por estos valores, tan solo el 1,9% de la demanda metropolitana busca residencia por encima de los 1.600 euros.

Son datos ofrecidos por un informe reciente del Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB), en los que se expone también que hasta el 72,4% de la demanda metropolitana se concentra por debajo de los 1.000 euros, un sector donde, en cambio, la oferta ha caído y tan solo supone el 10,9% del total. El desajuste entre oferta y demanda es claro.

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Mientras que los precios de la vivienda se han disparado, los salarios no lo han hecho al mismo ritmo. Una condición aún más notoria en la metrópolis barcelonesa, que integra algunos de los barrios más vulnerables de Catalunya. Por lo tanto, con un poder adquisitivo estancado, el sueldo disponible para dedicar a la vivienda no ha crecido al mismo ritmo que los precios de la oferta. ¿Qué ocurre, pues, con toda esa oferta que prácticamente nadie busca?

Pisos sin alquilar

Carles Donat, codirector del Observatori Metropolità de l’Habitatge (O-HB), apunta a varios motivos que pueden explicar ese desajuste entre oferta y demanda. El primero es la limitación de los propios datos de los portales. Donat recuerda que hay mucha oferta de alquiler que no llega a páginas como Habitaclia o Fotocasa —en cuyos datos se basa el estudio—, sino que se mueve por el boca a boca o vía agencias. “Estas son seguramente las ofertas más económicas”, comenta el investigador.

Además, Carles Donat señala que, aunque desde el O-HB no lo pueden asegurar al 100%, los datos apuntan a que “se está produciendo un aumento de los casos de oferta elevados porque existe una expectativa de que habrá demanda que irá a estas viviendas”. Sin embargo, Donat señala que no hay una demanda real para esos pisos: “La pregunta que tendremos que hacer aquí es ¿cuánto tiempo están estas viviendas sin alquilar? ¿Al propietario esto le sale a cuenta?”.

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Es decir, el investigador del Observatori apunta a que hay un sector de propietarios que publicita sus viviendas por encima de los 1.600 euros, pero que estas simplemente no llegan a alquilarse o, como mínimo, tardan mucho en hacerlo. La situación se replica en Barcelona ciudad, donde más de la mitad de su oferta aparece a más de 1.600 euros mensuales, segmento "del que participa solo un 6,6%" de la ciudadanía.

Alquiler de temporada

La otra cuestión que plantea el codirector del O-HB para entender esa abultada oferta por encima de los 1.600 euros es que parte de los arrendamientos han pasado de alquiler de larga estancia a alquiler de temporada. “Aquí los precios son mayores”, añade.

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Carles Donat no es el único que apunta a esta tendencia. Carme Trilla, presidenta del Observatori, explicaba este martes 20 de febrero en una jornada sobre la demanda de vivienda que "ya teníamos una oferta insuficiente, pero que ahora todavía se ve más reducida por el paso de oferta de alquiler estacional a alquiler de temporada o a alquiler de habitaciones, que incrementa los precios y suele ser vivienda en peores condiciones”.

Trilla apuntó también que el alquiler de temporada conlleva "la rotación del contrato más allá de lo que es la temporada estrictamente y lo convierte en un alquiler estable, pero con renovaciones", lo que, a su vez, se traduce en un aumento de precio y en "una mayor inestabilidad para el inquilino". En la misma jornada, además, participó María Martos, interlocutora de Fotocasa, quien también destacó que, en los últimos años, hay “muchos propietarios” que tenían vivienda alquilada y que “han pasado a vender la vivienda o la han pasado al alquiler turístico, de temporada o de habitaciones”.

Cambio en la duración de los contratos

Sobre la disminución global de la oferta que apunta el mismo informe del Observatori, Carles Donat matiza que esta caída es “relativa” y que "no supone un gran descenso”. “A menudo, esta disminución de la oferta se ha vinculado con el descenso del parque de alquiler, pero nosotros hemos mirado otros datos y eso no se corresponde con las informaciones que tenemos de otras fuentes”.

Por ejemplo, Donat explica que según el censo de población, en los últimos diez años el parque de alquiler ha aumentado en 85.000 unidades en la demarcación de Barcelona. “Por lo tanto, aquí algo no cuadra. El descenso de la oferta no puede estar relacionado con el descenso del parque en alquiler”, sostiene el investigador.

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Así, Donat destaca otro posible motivo: el resultado de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a finales de 2018. “Se pasó de tres años a contratos de alquiler de cinco o siete años de duración mínima, según el tipo de propietario”, dice. De este modo, el codirector del O-HB apunta que todos los contratos de alquiler que se firmaron desde entonces, es decir, desde 2019, si hubieran sido de tres años, se habrían agotado ya y habrían vuelto al mercado, mientras que ahora la oferta tarda un poco más en ejercer esta recirculación. En esta línea, Donat valora positivamente el efecto de la ley al ofrecer una mayor "estabilidad" en el mercado de alquiler.