Pedro Soria: "El mercado inmobiliario se encuentra en un estado de espera"

El sector inmobiliario resulta clave para la reactivación económica y, por eso, Prensa Ibérica, El Periódico de Catalunya y SIMAPRO organizan Inmofórum, un espacio 'on line' de debate que se celebra el miércoles 21 y el viernes 23, de 10.00 a 11.30 horas, y que se podrá seguir vía ‘streaming’. Todo el mundo que quiera asistir de manera virtual puede inscribirse en este enlace.  La primera sesión estará dedicada al ámbito residencial, poniendo el foco en el acceso a la vivienda. La segunda estará orientada a los activos inmobiliarios no residenciales. Como previa, Pedro Soria, CCO de Tinsa, empresa especializada la tasación de viviendas, analiza el panorama actual del sector.

-El último análisis de Tinsa indica una depreciación de la vivienda en toda España, con la primera bajada interanual en cinco años. ¿La culpa es del coronavirus?....

-Ya veníamos apreciando desde finales del 2019 cierta tendencia de desaceleración en los precios de la vivienda, por lo que preveíamos una estabilización o un crecimiento prácticamente plano. Pero la llegada de la covid-19 hizo que ese frenazo fuera mucho más brusco. Es un año muy raro, con un mercado en 'standby', a la espera de acontecimientos. Lo previsible es que se produzca una crisis de demanda por falta de solvencia y un endurecimiento de las condiciones de financiación, pero nos movemos en un terreno de hipótesis, porque nunca nos habíamos encontrado con una situación así.

-De hecho, detectaron durante el verano una reactivación del mercado. ¿Era real?

-Durante el confinamiento se paralizaron todas las operaciones de compraventa, y muchas se reactivaron en verano. En todo caso, se trata de un mercado de reposición, de personas con solvencia que ya tenían una casa y han decidido cambiar para buscar entornos menos urbanos, superficies más grandes con terraza o jardín… También hay personas que siguen considerando la vivienda un valor refugio porque, según nuestras previsiones, se producirá una bajada de precio pero de forma moderada. Por otro lado, hay otro grupo de población que, ante la incertidumbre económica y la imposibilidad de acceder a una hipoteca, no puede ni siquiera plantearse comprar una vivienda.

-En este sentido, ¿el precio de la vivienda en España está ajustado a la capacidad económica de sus ciudadanos?

-El precio medio de la vivienda en España se ajustó mucho en el ciclo anterior, con bajadas alrededor del 42% y, por el momento, la revalorización ha alcanzado como mucho un 20%. Creo que el problema no es ese, sino que tenemos a mucha gente solvente que sí quiere comprar una vivienda pero que no cuenta con ese ahorro previo necesario para poder acceder a una hipoteca del 80% del valor del piso. El gran reto del sector es poder echar una mano a esas personas que quieren acceder a su primera vivienda pero que no encuentran el apoyo necesario en materia de financiación.

-También hay muchos personas que no ven factible embarcarse en una hipoteca y optan por el alquiler, cada vez más caro. ¿Qué solución hay?

La única solución para reducir el coste de los alquileres es aumentar la oferta disponible en el mercado

-Está claro que, actualmente, existe mucha gente que no puede permitirse comprar una vivienda, así que la salida debe ser el alquiler. El problema es que España tenía un porcentaje muy pequeño de alquiler y apenas parque público; por eso han subido tanto los precios. La única solución pasa por aumentar la oferta para que el mercado pueda autorregularse. Para ello es necesario aumentar la seguridad jurídica y, a la vez, apostar por el 'build to rent'. Es decir, promociones de obra nueva directamente destinadas al alquiler. También considero necesaria la colaboración público-privada para crear vivienda con alquileres sociales, aunque no estoy de acuerdo en limitar los precios, porque esto hará que la oferta se reduzca.

-¿Está el mercado inmobiliario español preparado para cambiar de mentalidad y dar el paso a estas fórmulas más novedosas?

-El sector inmobiliario ha cambiado mucho y ha ganado en profesionalización. Las grandes promotoras, que cuentan con el apoyo de fondos internacionales, no tendrán ningún problema en construir edificios dedicados al alquiler e incluso gestionarlos ellos mismos con alguna empresa del propio grupo. Las promotoras de un segundo o tercer nivel, sin embargo, no cuentan con esos recursos de gestión, así que deberán buscar alianzas para construir y que sea un tercero quien se encargue del alquiler.

-¿La revolución digital ha quedado también en espera?

-Continuará en marcha, sin duda, aunque no es tan sencillo aplicar la tecnología en el sector. Sin embargo, se está avanzando mucho en materia de construcción con módulos prefabricados o en sostenibilidad. También creo que si la digitalización llegase a la administración a la hora de conceder permisos y licencias, esto reduciría mucho el tiempo de espera de las constructoras y, por lo tanto, el precio.