La guerra hipotecaria llega a España de la mano de los brókers digitales

La guerra hipotecaria en España ha comenzado. Las expectativas de rebaja de tipos de interés para principios de verano ha desatado movimientos estratégicos por parte de la banca para captar operaciones hipotecarias avanzándose a las expectativas de precio del dinero. En el sector inmobiliario se espera también una cierta moderación de precios en los próximos meses por lo que se configura un cóctel adecuado para que los interesados en la compra de una vivienda no pospongan su decisión. Ricard Garriga, CEO del bróker inmobiliario Trioteca, firma que es testigo y parte integrante de esos cambios en la evolución del sector inmobiliario español, asegura que los préstamos hipotecarios que concede la banca en España aplican ya condiciones mucho más ventajosas de lo que se publicita y están llegando ya al 2,4% o 2,5% de tipo fijo, por debajo del precio oficial del dinero. Esas condiciones se ofrecen a clientes con nulo riesgo de impago y solvencia contrastada. Gonzalo Bernardos, economista y especialista en el sector, asegura que las entidades financieras españolas están obligadas este año a mejorar su cuenta de resultados y para ello van a potenciar sus ingresos por la actividad crediticia. La vía de reducir provisiones y afrontar expedientes de regulación no es factible, en su opinión, por lo que afrontarán y afrontan ya la captación de clientes por la vía de hipotecas con ofertas por debajo del precio del dinero. Según Garriga, se ha abierto una oportunidad importante para las familias hipotecadas para el cambio de entidad y de hipoteca con ahorros que pueden suponer del orden de los 300 euros mensuales.

"En 2023 las entidades firmaron un 19% menos de hipotecas que en el año anterior. Y es que, ante la subida de tipos, aplicaron un filtro más exigente, haciendo que la demanda se desplazase principalmente a la clase media-alta y alta", señala Garriga. Tanto Bernardos como Garriga auguran para este año un incremento relevante de las compraventas de viviendas. "Se acelerarán las compraventas de inmuebles este año por la bajada prevista de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo", asegura Garriga. Para Bernardos, esta guerra hipotecaria que se ha iniciado va a potenciar la actividad de los brókers inmobiliarios como Trioteca, que permiten en su opinión "evitar el paseíllo" de visitar muchos bancos y permitiendo que mejores condiciones se apliquen progresivamente a clientes de clase media y baja en los próximos meses: "Los tipos de interés pueden bajar a finales de año hasta el entorno del 3% desde el 3,7% actual, pero los bancos los han bajado ya en las hipotecas, han hecho lo deberes", asegura Bernardos. La idea es que las entidades necesitan mejorar sus cuentas este año y les cuesta encontrar clientes adecuados con medidas antimorosidad elevadas. En consecuencia, en los próximos meses y en un contexto económico previsiblemente bueno se van a flexibilizar las condiciones para la concesión de hipotecas y los precios de las viviendas deberían encauzarse hacia la moderación.

El dilema de comprar o alquilar

En opinión de Bernardos, el tradicional dilema de comprar o alquilar ha dejado de existir: "Conviene comprar, comprar y comprar". Los bancos van a dar financiación por el 70% o 80% del valor de la vivienda con tipos de interés más moderados. Actualmente, ya es posible lograr financiación para hogares con ingresos del orden de 3.000 euros mensuales con el 2,5% de tipo fijo constatan en Trioteca. "Vamos a ver bancos muy desesperados por conseguir mejoras en sus resultados por la vía de las hipotecas", opina Bernardos.

Las hipotecas mixtas, uno de los productos estrella dentro del mercado hipotecario actual, han cerrado el trimestre con una media del 2,48% en el periodo fijo y del euríbor +0,62% en el variable, lo que supone un retroceso respecto al trimestre anterior (2,57% y euríbor +0,68%). Este descenso se extiende a todos los tipos de interés, siendo especialmente significativo el registrado en el fijo (3,05% en el 4T de 2024 vs. 2,86 en el 1T de 2024). "No será el fin de las hipotecas mixtas, sino la recuperación de las fijas. Actualmente ambos productos hipotecarios se reparten el mercado casi de forma equitativa, porque algunas entidades apuestan por mejorar sus ofertas a tipo mixto, y otras se decantan por el tipo fijo”, explica Ricard Garriga. Y es que, pese al aumento notable de las solicitudes a tipo fijo en marzo, la media trimestral de hipotecas firmadas sigue siendo casi equitativa, con el 48,07% de las hipotecas firmadas a tipo fijo y el 50,51% a tipo mixto, siendo el variable muy residual (1,42%).

A día de hoy, las hipotecas formalizadas con Trioteca siguen presentando tipos de interés, tanto fijos como variables, mucho más competitivos que los contemplados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), demostrando el rol clave que sigue desempeñando el asesoramiento de los expertos hipotecarios en estos procesos. La banca utiliza a estos intermediarios para realizar operaciones en volumen sin perjudicar su imagen con ofertas generalizadas. Bernardos pone en valor la figura del bróker digital como una herramienta para poder encontrar las mejores ofertas sin necesidad de desplacerse físicamente a ninguna entidad o de pagar un solo euro: "Si recurren a un bróker digital, en cada periodo del ejercicio este les proporcionará la hipoteca más barata del mercado. A pesar de ello, la mayoría de las familias siguen recurriendo a su oficina bancaria habitual para pedir un préstamo destinado a la adquisición de una vivienda. Una equivocación que a muchas les costará muy caro”, explica Bernardos.

En el mes de marzo, y de acuerdo a los datos del último CET, las personas que cambiaron su hipoteca variable a fija ahorraron 279 €/mes, una cifra todavía mayor en el caso de los que optaron por el tipo mixto (315 €/mes). Así, y pese la bajada del euríbor, el ahorro sigue siendo notable con un cambio de hipoteca: 212 €/mes de ahorro en el fijo y 312 €/mes en mixto en el primer trimestre del año. Fundada en 2018, Trioteca trabaja actualmente con las principales entidades bancarias del país, funciona como un comparador a cambio de una comisión que abonan las entidades, no los clientes.