Sector estratégico

¿Cuáles son los problemas del alquiler de vivienda en España?

El Gobierno se está volcando en en este último tramo de la legislatura en potenciar el acceso a la vivienda, justo en vísperas electorales. De ahí el pacto con EH Bildu y ERC para sacar adelante una de las leyes señeras de esta legislatura, a la que acompañan anuncios como la movilización de 50.000 inmuebles de la Sareb o 'banco malo' - titular de activos inmobiliarios tóxicos procedentes del sector financiero tras la crisis de 2008- para vivienda social, en la que España está a la cola en la UE. De esta cantidad, 21.000 se venderán a las autonomías y municipios. Y el último anuncio: la financiación de 43.000 viviendas de alquiler asequible. Porque no solo la compra se pone difícil, especialmente para los jóvenes, sino el arrendamiento.

El Gobierno se centra en el fomento de la vivienda social, no solo en venta sino para arrendar, para sacar al país de la cola europea

Así se limitará la subida del precio del alquiler con la nueva ley de vivienda

Así se limitará la subida del precio del alquiler con la nueva ley de vivienda

Agustí Sala

Agustí Sala

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1 ¿Qué peso tiene el alquiler en el mercado inmobiliario?

España es un país de propietarios. Aunque el arrendamiento ha ido ganando peso supone aún apenas 17 de cada 100 viviendas. A 1 de julio de 2021, el 15,9% de los hogares en España residía en una vivienda de alquiler, porcentaje que supera en 2,4 puntos al del censo de 2011, que fue del 13,5%, mientras que el 75,2% de los hogares residía en una vivienda de su propiedad, frente al 78,9% de 2011, según la encuesta de características esenciales de la población y viviendas publicada del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicada en febrero pasado. Según ese mismo estudio, al menos 481.000 hogares de los que están en alquiler destinan más del 40% de sus ingresos netos a pagar la renta.

2 ¿Qué factores influyen en la compra o alquiler?

El hecho es que en los últimos años ha resultado más 'barato', comprar una vivienda que alquilarla como consecuencia de unos tipos de interés históricamente bajos, dejando al margen la entrada para la adquisición, que suele ser el 20% del precio total. De hecho hasta abril de 2022, el euríbor, la referencia que se emplea para actualizar las hipotecas variables, permaneció en terreno negativo durante seis años. Al sumarle el diferencial pactado en el contrato, salía un tipo positivo, pero muy bajo. Por ello, la cuota para ser propietario era más baja que la media de un alquiler. Hasta que el Gobierno decidió tras la guerra de Ucrania y la escalada de los precios poner un tope del 2% al aumento de las rentas, que se ha alargado hasta diciembre y que se incluye en la ley de vivienda acordada con ERC y EH Bildu y que sera del 3% el año que viene a la espera de una referencia que las desvinculará del IPC en 2025. Ante de poner el tope, los alquileres estaban subiendo casi el 8%. De hecho, la cuota mensual para una hipoteca-tipo, de unos 150.000 euros, un diferencial del 1% y 24 años, era en marzo del año pasado de 540,14 euros. La media mensual del alquiler de un piso de 100 metros era marzo del año pasado de unos 1.000 euros. Y hoy está en unos 1.100 euros, según Idealista. De todas formas la media varía de, por ejemplo unos 1.800 euros en Barcelona o 1.600 en Madrid a 730 en Soria o 670 en Cuenca para una vivienda de las mismas características.

3 ¿Puede cambiar la subida del precio del dinero las tendencias?

El aumento que están experimentando los tipos interés afecta a quienes tienen hipotecas a interés variable y, sobretodo a los que están en el primer tercio del plazo de amortización del préstamo, que es cuando se pagan esencialmente intereses. También encarece las nuevas hipotecas, especialmente las de tipo fijo, que hasta le verano pasado llevaban la delantera. En todo caso, el problema es que la escasa oferta de alquiler encarece la oferta y sitúa esta en niveles a los que apenas se puede acceder por parte de las familias de rentas medias y especialmente bajas. Como refleja la estadística del INE, casi medio millón de los hogares que están de alquiler destinan más del 40% de sus ingresos a pagar la renta. De ahí que se hayan limitado los incrementos de cara a este año y el próximo, en el que erl tope será del 3%, incluido en la ley de vivienda. Pero mientras que para los representantes de los inquilinos la norma se queda corta, para inmobiliarias y portavoces del sector, la norma aún restringirá más la oferta. Y en este contexto, el sector empieza a alertar de cierta ralentización por el encarcimientos del precio del dinero y una oferta escsa que inflama los precios y aviva el fantasma de la crisis inmobiliaria.

4 ¿Cuál es el papel del sector público?

El rol público en el mercado inmobiliario ha sido menguante. En los años 80 del siglo pasado, casi la mitad del mercado era vivienda social, pero con los años se ha ido desplomando hasta situarse en el 2,6% en la actualidad. Y se trata de una cota que relega al país a la cola a nivel europeo. Y es que en la Unión Europea (UE), la vivienda social supone el 9% del total, pero aún más en Reino unido, con el 18%; Austria, con el 23%; o Países Bajos, con el 30%. Y las cifras aún son más minúsculas cuando se trata de alquiler social. Según el último dato estadístico correspondiente a 2019, las viviendas para alquiler social construidas fueron apenas 2.479 en toda España. Ahora el Gobierno pretende multiplicar esta oferta con el anuncio de viviendas de la Sareb.