Ir a contenido

Los grandes inversores hoteleros descartan a Barcelona de sus planes

Durante el 2019 no se ha producido ninguna operación de compraventa en la ciudad

Los precios de inversión se han incrementado hasta un 30% en los últimos años

Max Jiménez Botías

Hotel AC Barcelona Forum, situado en el passeig de Taulat.

Hotel AC Barcelona Forum, situado en el passeig de Taulat.

Principalmente Madrid y Lisboa, pero no hay que olvidarse de L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sant Adrià, El Prat de Llobregat o Cornellà. Son destinos elegidos en la Península Ibérica por los inversores del sector hotelero para llevar a cabo sus nuevos proyectos mediante la adquisición de establecimientos que ya estaban en funcionamiento. ¿Y Barcelona? La ciudad no figura en sus planes ha quedado descartada, de momento. Durante el 2019 no se ha producido ninguna operación de compraventa relacionada con el sector hotelero. La única oferta nueva que se ha podido sumar al mercado ya estaba prevista en el plan turístico de la ciudad que decretó la moratoria hotelera.  

La última inversión realizada en Barcelona data del 31 de diciembre del 2018. Es la venta por parte del fondo KKH del Hotel Barcelona Edition, situado en la avenida de Francesc Cambó, por 80 millones de euros. "En un mercado estable, en el que se puede conseguir una rentabilidad cercana al 6%, se están pagado unos 250.000 euros por habitación. En Barcelona, en este momento los precios están, entre los 300.000 y los 400.000 euros por habitación, lo que es una situación anormal", explica Bruno Hallé socio de Cushman & Wakefiel, especializado en el sector hotelero. "Los precios que se piden en la ciudad se corresponden con una capital como París, cuyo mercado inmobiliario es mucho más caro", agrega Hallé. 

Operaciones anuales 

“Desde el 2008, cada año se han venido realizado unas cinco o seis operaciones de compra o inversión en la ciudad. Este es el primer año en el que se nota el efecto de la moratoria”, ha comentado Manel Casals, director general del Gremi d’Hotels de Barcelona. Esta situación ha provocado que la oferta disponible descienda sensiblemente y de forma paralela se incrementen los precios, tanto los de inversión como los de ocupación.  De hecho, la moratoria ha conducido al "aumento del 30% de precio medio de compra de los hoteles de la ciudad por falta de oferta disponible", puntualiza un informe de la firma inmobiliaria Laborde Marcet, lo que ha provocado que las zonas 'prime' el precio puede llegar a 600.000 euros por habitación. “Todo ello también repercute en el precio que asume el usuario y ha provocado que grandes cadenas hoteles hayan elegido otras ciudades españolas para implantarse en el país”, destaca ese informe. 

Consideran los expertos que el encarecimiento de precios no es una cuestión singular de Barcelona. En Madrid no hay moratoria, pero también han subido porque hay poco producto disponible. Hi Partners (Blackstone) ha puesto a la venta el Hotel Axel de Madrid, “que podrá dar una pista más clara de por dónde van los precios. Es un hotel con muchos novios, pero quien lo compre no conseguirá una rentabilidad mayor del 4,5%” explica Hallé, antes de recordar que el Hotel Villamagna se vendió hace dos años por 1,4 millones de euros por habitación. 

Menos oportunidades 

La capital española, sin embargo, todavía da la opción de convertir edificios de oficinas o apartamento en hotel. "Eso ya no es posible en Barcelona desde el 2016; esas operaciones han desaparecido y se han visto favorecidas otras ciudades europeas, entre ellas, Madrid y Lisboa", explica Jorge Ruiz, responsable de la división hotelera de CBRE. Hasta el 2020, Madrid tiene planeada la incorporación de 12 nuevos hoteles, con 1.200 plazas. La consultora inmobiliaria Knight Frank destaca que la capital vive un momento muy bueno por la puesta en marcha de un gran número de proyectos de renovación de su oferta hotelera.  

En los próximos tres años se pondrá en marcha 12 nuevos hoteles en el entorno de Barcelona, en las poblaciones más cercanas del Barcelonès y del Baix Llobregat, recuerda el Gremi d’Hotels, porque los inversores mantienen el interés por Barcelona, aunque las oportunidades hayan caído radicalmente. En la capital catalana se abrirán cinco establecimientos entre el 2019 y el 2023. Se trata de establecimientos que han sido autorizados antes de que entrara en funcionamiento la moratoria hotelera.  

Pero después de eso no hay más, que no sean algún proyecto asilado. Se espera que a lo largo del año se concrete alguna operación de compraventa que se encuentra en periodo de negociación, "En tres o cuatro meses puede sustanciarse alguna operación", apunta Ruiz 

Pese a ello, las expectativas para el sector no son excepcionales. "Y la situación puede alargarse, ya que poner en pie un hotel puede llevar más de dos años y medio. La realidad es que tendremos falta de hoteles en la ciudad y quien quiera comprar tendrá que hacerlo a precios insultantemente caros", vaticina Hallé. 

Lo perdido en el 2017 se recuperó en el 2018

El encarecimiento de los precios de inversión también ha tenido efecto en los precios medios de mercado. De hecho, el Gremi d’Hotels reconoce que en el 2018 ya se produjo un encarecimiento de los precios por habitación en la ciudad, pero que, en cierta medida, era consecuencia del final de los ‘shocks’ que afectaron a la ciudad durante el 2017 y que van desde el atentado de septiembre de aquel año hasta actuaciones políticas y ciudadanas que no han favorecido el turismo y que se tradujeron en un descenso de precios. “Lo que se había perdido en el 2017, ya se ha recuperado” revela Manel Casals, de la patronal hotelera.  

Por esa razón abunda en que el gobierno municipal que salga de los pactos postelectorales debe “recuperar los grandes consensos y establecer un plan estratégico para la ciudad a largo plazo. “No puede ser que cada cuatro años hay un cambio de orientación”, defiende. 

 Además, recuperar la confianza de los inversores parece la tarea pendiente de la ciudad, se subraya en el sector inmobiliario. “Lograr la estabilidad institucional debería ser el principal objetivo del Ayuntamiento. Se ha de recuperar la confianza del inversor nacional e internacional y volver a facilitar la generación de nuevos negocios u proyectos inmobiliarios que pueden tener un impacto económica positivo”, defiende Gerard Marcet, socio de Laborde Marcet.  

Temas: Hoteles